SOHO售予黑石失敗　潘石屹夫婦套現118億落空　欲「跑路」背後

黑石停止要約收購SOHO中國，從坊間流言到官宣收購要約、再到立案審查，SOHO中國有意「賣身」黑石集團的計劃再度落空。

《北京商報》報道，9月10日晚間，SOHO中國在港交所公告稱，黑石集團終止對公司收購要約。此次黑石終止收購，也是自2020年3月後，黑石第二次對SOHO中國發出收購要約宣佈失利。潘石屹似乎「跑不了」了。

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第二次收購要約落空

根據10日晚間SOHO中國披露的最新公告，對於終止收購的原因，SOHO中國方面表示，鑑於目前滿足收購要約的先決條件進展不足，各方一致認為無法在要約最後截止日當天或之前滿足先決條件，經各方一致同意，黑石集團終止對公司收購要約。

事實上，這並不是黑石集團對SOHO中國提出收購要約的首度失利。早在2020年3月，SOHO中國就曾公告披露，該公司正在與海外金融投資者洽談進行戰略合作事宜，可能導致公司全部已發行股份作出全面要約。彼時的交易對象，便指向了黑石集團。

據當時的媒體報道，黑石集團正在與SOHO中國進行私有化談判，價格為6港元／股，交易額共計約40億美元；黑石集團還將接管SOHO中國的債務。然而在相關談判進行5個月後，當年的8月13日，SOHO中國對外發布公告稱，因未達成共識，終止早前要約私有化事項。

直到今年6月16日，SOHO中國公告確認出售91%的股份給黑石，這場為期近兩年的私有化交易，才終於宣告「靴子落地」。

截止最新收盤SOHO中國的港股市值超180億

據當日公告，黑石集團已發出全面要約以獲得SOHO中國控股權，將以每股5港元，最高現金代價236.58億港元收購SOHO中國91%的股份，而SOHO中國將繼續在港交所上市。此次交易完成之後，根據要約價計算，潘石屹夫婦將一次性套現142.81億港元，僅保留公司9%的股權。此外，潘石屹夫婦將退出公司董事會，不再擔任董事。

終止收購「早有徵兆」

一紙「黑石終止收購SOHO中國」的公告，意味着SOHO中國「賣身」計劃的再次告吹。在業內看來，黑石集團終止對SOHO中國收購要約，似乎「早有徵兆」。

這在SOHO中國一波三折的要約收購進展披露中，可見一斑。7月6日晚間，SOHO中國對外發布公告顯示，將延遲寄發綜合文件有關此前黑石要約收購事項。至8月6日晚，SOHO中國再度公告稱，要約方（黑石集團）已於8月3日收到國家監管部門簽發的通知，對黑石根據法律提交的申報，正式立案審查。

彼時業內便有觀點指出，如此大額的地產流入國外資本，按照流程須經過反壟斷法的立案調查，SOHO中國或在很大程度上不能通過審查。

「從對外公告的表述來看，終結收購的原因在於滿足先決條件的進展不足，同時也認為無法在最後截止日當天或之前滿足先決條件。由於收購需要向中國國家市場監管總局提交收購審查申報相關文件及材料，因此不排除由於未通過監管機構審查，是終結收購的重要原因。」 58安居客房產研究院分院院長張波表示。

欲「跑路」背後

SOHO中國是潘石屹離開萬通獨立門户後，和妻子張欣於1995年聯手創建的房地產開發公司，主要在北京和上海城市中心開發高檔商業地產。2007年登陸港股的SOHO中國，在上市時還創下了亞洲最大的商業地產IPO紀錄。彼時，也成為了潘石屹和SOHO中國在商業地產領域風頭無兩的「高光時刻」。

然而好景不長，自SOHO中國2012年8月宣佈從「開發銷售」向「開發持有」模式轉型以來，該公司營業額、淨利潤等核心指標呈現出連年下滑態勢。公開數據顯示，2018-2020年三個年度，SOHO中國的淨利潤分別為19.25億元、13.31億元、5.36億元，按年分別下降59.33％、30.85％、59.77％。

在業內人士看來，也就是在那時起，潘石屹開始「萌生退意」，並開始醖釀離開中國資本市場。據不完全統計，過去幾年間，SOHO中國通過出售資產合計套現約293.41億元（人民幣，下同），且期間未攬入一個項目或一宗土地。

不斷拋售資產的過程中，潘石屹在公開場合談「收租艱難」的表態也越來越多。在2017年11月舉辦的行業論壇上，潘石屹曾直言，作為「包租公」坐擁商鋪收租的生意不好做了。

張波分析指出，SOHO中國目前本身持有的資產多以寫字樓為主，並錯過了住宅開發的規模化階段，因此未來的收益主要依賴寫字樓租賃，租金收入本身的穩定性可和持續增長性是影響長期利潤表現的重要因素。雖然SOHO中國持有的物業多在一線城市，但近幾年一線城市甲級寫字樓租金普遍出現空置率提升以及租金下滑，並且從長期來看，租金上升的空間相對有限，這或許也是潘石屹選擇套現離場的重要考量因素，未來考慮將資金投入到更具增長潛力和想像空間的領域，追求收益最大化依然可能是其發展方向。

「其實，在當前行業嚴苛的調控背景下，賣掉資產也算是一個出路。」在同策研究院資深分析師肖雲祥看來，潘石屹之所以要離開房地產，與其本身不看好房地產未來有關；此外，近年來SOHO中國的經營狀況未見明顯改善，利潤也低，賣掉總比持續虧錢來得好。

據SOHO中國最新中報，2021年上半年，該公司實現營業收入8.05億元，按年下降45%；歸屬於股東淨利潤3.4億元，按年上升67%；實現淨利潤約為3.43億元，按年上升67%。期內，毛利約為6.59億元，按年下降18%。而現金及現金等價物約為14.92億元，按年增長276%；總資產711.09億元，總負債約為332.46億元。

就「黑石終止收購SOHO中國後，公司有無進一步出售計劃」的問題，企業表示，公告之外暫無更多回應。

SOHO中國有限公司(00410.HK)