房地產行業多事之秋 調控政策是否用力過猛|巨子點評

房地產行業多事之秋 調控政策是否用力過猛|巨子點評

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土地流拍、成交下滑、中介鋭減、資金周轉困難、融資成本上升,地產行業正值多事之秋。三條紅線,房貸嚴控,指導售價、限漲限跌,政策調控是否介入過深。1998年建設部《關於進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》(簡稱房改)以來,中國房地產徹底市場化,期間歷經多輪調控。每一輪調控後房價都將攀上一層新的台階,反映民眾購房需求旺盛,本輪調控又將何去何從。

1978年改革開放以來,中國經濟中計劃的色彩變少了,市場自動調節的色彩變多了。然而無論怎麼變,憲法規定社會主義制度是中華人民共和國的根本制度,主流思想的根基依舊是馬克思列寧主義。在平常的時候用宏觀經濟學那一套,國民收入總量及構成、貨幣與財政、人口與就業這些指標去分析預測中國經濟是沒有問題的。但是在重大歷史轉折的關口,還得用馬克思主義哲學(簡稱馬哲)看待社會經濟問題。

房產調控政策不可避免的引起社會、經濟、金融市場波動。(VCG)

馬哲的矛盾分析法認為事物發展的眾多矛盾中存在一個主要矛盾,在主要矛盾中抓矛盾的主要方面。2017年的十九大報告指出,中國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。造成中國不平衡不充分發展的原因有很多,但其中最主要,最顯眼的一個就是房地產。房地產行業吸納社會大量投資和消費,擠佔其他行業生存空間,對產業升級帶來了顯著的阻滯效應,削弱國家競爭力。同時增加民眾生活負擔,降低幸福感,激化不同階級間的對立,所以監管層對房地產行業的調控實屬應有之義。

與美國政府相比,中國政府對於市場經濟的介入、調控頗深,這一點經常受到那些被西方宏觀經濟學思想理論影響的學者所批判。然而宏觀經濟學在討論國經濟總量、總需求與總供給、國民收入總量及構成這些問題的時候,往往忽略了最根本的一點,工業化的原始資本積累是如何形成的。落後國家在工業化進程的關鍵時刻,用「計劃」的手段集中力量辦大事,才能在老牌資本主義國家的圍獵中完成資本積累。二戰之後,凡是信奉市場經濟那一套的「民主」國家,工業化進程沒有不受挫折的。

當今的中國雖然已經度過了原始資本積累的階段,但產業升級還需要其他方面的積累,比如技術投資,內部市場擴大。事實已經證明,市場經濟那雙看不見的手無法解決房地產行業畸形發展的問題,嚴格的政策調控必不可少。監管層對房地產行業嚴格的調控政策雖然有利於經濟的長遠發展,但由於地產行業樹大根深,政策調整無疑會使短期波動增加。與房地產相關的理財暴雷,民眾資產受損。地產公司降低產能,不利於社會就業。地產公司拿地保守,地方政府財政緊缺。調控導致銷售回款減少,房企資金鍊斷裂,金融危機風險上升。

回顧改革開放以來的發展歷程:20世紀80年代的百萬裁軍,90年代的下崗潮,2015年底提出的去產能。相信政府在出台重要政策之前都模擬過壓力測試,雖然目前有關恒大地產的負面新聞刷屏,但整個房地產行業所經歷的陣痛顯然尚無法與裁軍、下崗和去產能相比。過去20多年房價連續上漲,民眾炒房熱情高漲。只有打破房價神話,才能降低社會投機炒作房產的熱情,斬斷地產行業畸形發展的一條根。如果因為短期存在的些許波動就放鬆調控,那麼前期努力都將付諸東流。

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