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    「隱形地產航母」出手 合生創展擬接盤恒大物業股權

    「隱形地產航母」出手 合生創展擬接盤恒大物業股權

    10月4日早間,在港上市的中國恒大(03333.HK)、恒大物業(06666.HK)及合生創展(00754.HK)三家公司同時停牌稱等待刊發相關公告,而合生創展進一步披露,公司即將刊發的公告涉及同意收購一家在港上市公司的股份。

    第一財經10月4日報道,儘管中國恒大旗下兩家停牌企業未透露相應訊息,但市場普遍猜測,合生創展將收購恒大物業相應股權,記者亦從多個渠道證實市場的這一猜測。

    若干年前,有五家發軔於中國廣東的房地產公司曾被稱作「華南五虎」,他們分別是合生創展、碧桂園(02007.HK)、中國恒大、富力地產(02777.HK)、雅居樂(03383.HK)。如今,恒大深陷流動性危機,極有可能是其中最低調的合生創展出面救場。

    知情人士表示,恒大旗下兩家公司同時停牌,確實涉及恒大物業相關股權的出售,而收購方也正是合生創展。目前中國恒大及其大股東許家印家族合計持有恒大物業約60%股權,預計將大部分出售給合生創展,僅保留少量權益。

    截至停牌前,恒大物業總市值為553.51億港元(約合458億人民幣)。知情人士稱,若合生創展最終收購超過51%股權,以及交易對價較市值適當折讓後,預計涉及收購價格在200億人民幣左右。

    不過,最終的交易細節仍有待雙方進一步公告方可確定。

    割肉」現金奶牛」

    停牌前恒大物業PE約13倍,遠低於同體量物業上市公司之平均估值水平,比如碧桂園服務和保利物業截至4日的PE分別為46倍和26倍。不過,恒大此番能順利出讓物業相應股權,對於市場和恒大的債權人來說,也不失為一個積極信號。

    早在8月中旬,恒大就發布公告稱,為緩解流動性壓力,欲出售恒大物業、恒大汽車(00807.HK)等旗下資產以快速回籠資金。此後,市場消息稱,碧桂園服務及萬科(000002)都曾與恒大進行過接觸洽,商談物業併購事宜,但均沒有落地。

    至9月中旬,恒大表示,「尚未與投資者或買家簽訂任何有約束力的協議,不能保證能夠簽訂出售協議」。這則公告一度讓市場感到焦慮,恒大系股價不斷探底。

    到9月29日,隨着約百億元出售盛京銀行部分股權的消息出台,恒大系資產出讓終於迎來實質性進展。此番物業股權的出讓,亦被視作恒大解決流動性危機的進一步舉措。

    恒大物業是恒大旗下較有價值的一筆資產。2020年12月,恒大物業以8.8港元/股的發行價在香港上市,股價最高時觸及19.74港元。在恒大流動性危機爆發之後便一路下挫,至停牌前的5.12港元/股。

    對於當前的地產行業來說,物業是較為穩定的「現金奶牛」,屬於優質資產。目前,恒大物業規模及盈利能力均位居上市物業公司前列,今年截至6月末,在上市物管企業中,恒大物業以4.5億平方米的在管面積位居行業第二。同期,恒大物業實現營業收入78.73億,按年增長68.3%;毛利潤29.39億,按年增長68.7%,淨利潤19.34億元,按年增長68.6%。

    「隱形地產航母」

    目前,整個房地產行業資金充裕的企業並不多,除了央企和國企之外,能夠有足夠的資金接下恒大大體量資產的民營房企,更是屈指可數,不過,合生創展突然接盤恒大物業,依然讓市場人士感到意外,畢竟,這家公司已經低調了太長時間。

    能將恒大物業吞下的合生創展,自然也不是等閒之輩,曾經2004年成為首家年銷售額突破百億的公司,比萬科突破百億的時間更早,一度被王石稱作「地產航母」。此後因效法港資房企「高溢價、多囤地、慢周轉」的經營模式,在規模上逐漸掉隊。在碧桂園2020年全年銷售額逾5700億元的情況下,合生創展僅實現358.34億元。

    不過,最近兩年,合生創展大有重新發力的跡象,2021上半年實現,合生創展實現銷售額212.3億元,按年增長63%,增幅遠高於同行平均水平。

    值得提及的是,一直不願意高周轉的合生創展,仍然是市場上盈利能力較為突出的公司。今年上半年,該公司實現營業額為160.74億港元,按年增長約49.7%;毛利約為101.25億港元,按年增長41.69%;核心淨利57.24億港元,按年增長32.8%;歸母淨利潤約56.32億港元,按年增長10.4%。

    截至6月末,合生創展現金及銀行結餘(不包含受限制現金)約為428.55億港元,較去年年底上漲44.5%,擁有充足的現金完成此次收購。以「三道紅線」計,合生創展位列「綠檔」:剔除預收款後的資產負債率為63%,淨負債率為66%,現金短債比為1.45。

    據悉,合生創展正籌備旗下物業版塊的分拆上市,此番接盤恒大物業之後,將有望一躍躋身物業頭部行列。消息顯示,2020年底時,合生創展旗下合生活總裁、康景物業董事長夏冠明就提到過,合生活上市準備已在路上。

    儘管至今尚無公開的上市動作,但在今年7月份,合生創展發布公告稱,將從珠江房地產處,以114萬元的代價收購瑞特物業的100%股權,購事項完成後,瑞特物業將成為合生創展的間接非全資附屬公司,將為合生創展旗下物業管理板塊增加34.1萬平方米的在管面積。

    今年以來,物管行業的大宗併購不少,僅涉及已上市物業的併購,就包括碧桂園服務併購藍光嘉寶和彩生活。

    合生創展集團有限公司(00754.HK)

    中國恒大集團(03333.HK)

    恒大物業集團有限公司(06666.HK)

    本文由《香港01》提供

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