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恒大物業終止出售控股權 合生創展向恒大收取10億港元違約金

恒大物業終止出售控股權 合生創展向恒大收取10億港元違約金

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停牌多日的恒大物業(06666)10月20日晚公告稱,引發對公司股份全面要約的交易並未進行,公司股份於10月21日上午九時正起恢復買賣。

財聯社10月21日報道,恒大轉讓資產自救之路,再生變數。在中國恒大(03333)同時發布的一份公告中,恒大透露了擬進行的上述交易細節,即擬向合生創展(00754)出售恒大物業54.16億股份,佔恒大物業已發行股本的50.1%,交易對價為200.4億港元。此外,合生創展亦發布公告,證實了其擬收購恒大物業控股權。

但是,就交易終止的原因,雙方卻各執一詞,出現明顯分歧。

截至发稿,10月21日,中国恒大跌7.46%,恒大物业跌3.32%,合生创展涨5.15%。

中國恒大稱,受讓方未能符合對恒大物業股份做出全面要約收購的先決條件。而合生創展表示,雙方在關於股份過户和支付方式上存在分歧,且重申「買方至今仍準備根據該協議完成買賣銷售股份」。

此外,合生創展透露,其收購恒大物業股份的資金擬通過內部資源及銀行融資的渠道實現。若協議一方違約讓協議無法完成,非違約方有權終止該協議,並向違約方收取10億港元違約金。

出售之路一波三折

深陷資金危機之後,作為恒大優質資產的恒大物業被寄予厚望。但從目前出售情況來看,卻是一波三折。

財聯社此前曾獨家報道,恒大物業與萬科、碧桂園均接洽過,但因價格未談攏,最終未果。10月4日,財聯社獨家報道,恒大物業擬將其過半股份出售給合生創展,合生創展給予恒大物業超400億港元估值。

對於倍受業界關注的這筆交易未能達成,合生創展在10月20日晚的公告中,披露了部分細節。

合生創展稱,根據該協議,買方應將代價先行支付至目標公司的銀行賬户,待結清目標公司與賣方擔保人及其關聯方之間的應收應付款後再行將餘額支付予賣方。

「買方不接受協議他方要求改為將代價先直接付給賣方,因為在買方未完成對目標公司進行盡職調查,以結清目標公司與賣方擔保人及其關聯方之間的應收應付款之前,此舉將難以確保目標公司收到賣方擔保人及其關聯方的應付款。」合生創展表示。

按合生創展的公告,是恒大方面終止了協議。但交易未能繼續下去的最關鍵原因,合生創展及恒大物業均未進一步披露。

對此,知情人士向財聯社記者表示,「原因比較複雜,大概率因恒大地產股東之間沒有達成共識。」

在恒大整體狀況未能好轉情況下,恒大物業估值一路下挫。2020年12月,恒大物業以8.8港元/股的發行價在香港上市,股價最高時觸及19.74港元/股;但至今年10月4日停牌前,股價只有5.12港元/股,累計跌幅超過70%。此次停牌前,恒大物業市值約554億港元。

對於恒大物業此次出售以失敗告終,有物業行業分析人士向記者表示,此後若再次出售,估值會否改變將充滿變數。

「表面上在管面積、市值都在那裏,但如果缺乏成長性,其整體估值勢必面臨下調。另外,買房送物業費究竟還有多少空間,是否會影響公司現金流,這些都需要納入到評估裏面。」上述物業行業分析人士指出。

今年初曾計劃擴張

實際上,恒大流動性危機發酵以來,就有意通過出售恒大物業股份回籠資金。

今年8月底,恒大發布公告稱,為減輕公司所面臨的流動性問題,將積極接觸潛在投資者,商討出售恒大汽車及恒大物業部分股份。

值得一提的是,恒大物業出售股份,一定程度上可紆困恒大;但若非恒大深陷資金困局,恒大物業在恒大整個板塊中仍有較大潛力。

在恒大物業今年3月召開的首場年度業績會上,恒大物業管理層透露,今年要新增拓展超3.6億平方米在管面積,淨利潤超39億元人民幣。管理層還預期,恒大物業未來三年在管面積複合增長率將不低於50%。

恒大物業在上市之初,曾提出要成為全球規模最大物業公司的「願景」。彼時被問及將如何實現這一目標時,恒大物業執行董事兼總經理胡亮表示,未來會加快併購不同業態物業公司的速度。

胡亮當時透露,恒大物業已有一隻300餘人的投資拓展團隊,恒大也已有相應的期權激勵計劃,計劃拿出不超過5%的購股權,來激勵公司相應的各級核心管理人員。

恒大物業目前在310多個城市服務約2,800個項目,可謂物管行業的龍頭。如果恒大物業股份出售成功,意味着將更換舵手,其無法繼續為恒大效力。

數據顯示,今年上半年,恒大物業實現營業收入約78.73億元人民幣,按年增長約68.3%。其中,物業管理服務收入約47.57億元人民幣,按年增長約68.4%,佔總收入約60.4%;社區增值服務收入約11.39億元人民幣,按年增長約83.1%,佔總收入約14.5%;非業主增值服務收入約19.78億元人民幣,按年增長約60.6%,佔總收入約25.1%。

盈利方面,今年上半年恒大物業實現毛利潤約29.39億元人民幣,按年增長約68.7%;淨利潤約19.34億元人民幣,按年增長約68.6%;股東應占利潤約19.35億元人民幣,按年增長約68.6%。

在規模上,恒大物業2021半年報數據披露,公司今年上半年實現合約面積約8.1億平方米,按年增長約57.9%;在管面積約4.5億平方米,按年增長約77.2%,在管面積位居行業第二。

如何自救前景未明

據不完全統計,目前恒大通過出售資產及物業抵扣方式,已回籠資金近500億元人民幣。

以第二次出售盛京銀行股份為例,雖然要求出售事項全部所得款項,需用做償還恒大對盛京銀行的相關債務,但這一定程度上也能緩解恒大自身債務壓力。

根據恒大披露的出售訊息,出售恆騰網絡11%股份,回收現金約11.8億港元;先後兩次出售盛京銀行15.47%股份,總金額約110億元人民幣;出售深圳市高新投7.08%股權,總金額約10.4億元;出售恒大冰泉49%股權,總金額約20億元人民幣;出售5個地產項目股權及非核心資產,總代價約92.7億元人民幣。

此外,恒大日前將位於香港長沙灣的恒大·睿峰項目,成功轉讓給項目合夥股東鼎佩集團,為恒大首次成功轉售在港項目。

在出售項目的同時,恒大還通過物業抵扣方式,抵扣了部分款項。早前恒大自身披露,已向供貨商及承包商出售物業單位以抵扣部分欠款,總金額約251.7億元人民幣。

除計劃出售物業資產,恒大目前還在尋求出售股權和資產(包括但不限於投資物業、酒店及其他物業)及引入投資者等緩解資金壓力。

不過,天眼查App顯示,早前恒大新能源汽車投資控股集團有限公司發生工商變更,註冊資本約由20.15億美元增至25.15億美元,增幅約24.81%。股權穿透訊息顯示,該公司由恒大新能源汽車控股(香港)有限公司間接全資控股。而這一註冊資本的增加是否意味着,恒大正在為可能出售恒大汽車股份做準備,外界暫不得而知。

不過,恒大在最新公告中透露,目前除於2021年9月28日簽訂協議出售盛京銀行非流通內資股外,出售資產尚未取得重大進展。 另據中國恒大公告,2021年9月份至今,其物業實現合約銷售金額36.5億元人民幣(含向供貨商及承包商出售物業單位抵扣款項),合約銷售面積40.5萬平方米。截至目前,今年物業已實現合約銷售金額4,423億元人民幣,合約銷售面積5,419.2萬平方米。

另外,截至2021年6月30日,中國恒大共有土儲項目778個,總規劃建築面積達到2.14億平方米,此外還擁有146箇舊改項目,其中在大灣區擁有131箇舊改項目。

恒大物業集團有限公司(06666.HK)

中國恒大集團(03333.HK)

合生創展集團有限公司(00754.HK)

本文由《香港01》提供

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