恒大許家印與萬科郁亮　折射兩個管理層營商邏輯大不同｜企業熱評

霜降已過，漸入初冬。對於內房行業，寒冷的冬天早已來臨。各房企極力面對「三道紅線」的融資寒冬，萬科（2202）主席郁亮與恒大（3333）主席許家印兩家巨頭營商取態不同，惟郁亮把握到政策轉角，方可在寒冬中活下去。年初至今，萬科股價累跌19%，報20.45元，恒大股價累跌82.6%，報2.56元。

許家印於1996年在廣州創立了恒大，由第一個樓盤金碧花園起步，銷售額8,000萬元（人民幣‧下同），歷時25年，恒大邁進房地產行業頭三位，去年合約銷售金額逾7,000億元。恒大以「光速」買地建樓的速度回籠資金，又加大槓桿率以提升資金流動。據彭博數據顯示，在2017年，集團淨債務達5,700億元，淨債務權益比（Net debt to equity）高達237.8%，冠絕內房行業，去年底亦仍達159.8%。直至今年中，才有一條「紅線」已變綠，淨負債率已降至100%以下，最近又提出化解風險自救的三大戰略決定，並十年內實現由房地產業向新能源汽車產業的轉型。

萬科在1984年成立，當時主要是銷售進口影視器材為主，直至1990年8月，深圳天景花園竣工，這是萬科的第一個住宅房地產項目。1996年時集團營收只有11億元，打入房地產業務的廿年間，收入呈幾何級數上升，去年合約銷售金額達7,041.5億元，營收達4,191億元。不過，其經營方式大為不同，萬科發展循序漸進，不以瘋狂的加槓桿來發展，故其淨債務權益比處於約30%的較低水平，在2017年其淨債務權益比更只有15.9%，與恒大營商方法大相徑庭。

內房圖轉型　進取發展與本業取捨之藝術

然而，在中國居民加大借貸買樓的年代，由2007年至2017年，房地產行業經歷黃金十年，房企意識到不能把所有雞蛋都放在同一個籃子裡，未來十年、二十年都需要轉型。萬科自2014年提出內部轉型，並開創了多種創新業務的探索，涉及的業務也從房地產開發展伸至物業、租賃住宅、商業、物流、產業辦公、養老、教育，甚至進軍養豬業等多個領域。另一方面，許家印則涉獵女排、足球、樽裝水、娛樂、銀行和保險等領域，還踏入汽車業，誓要建成新能源汽車大品牌。

有趣的是，即使兩巨頭紛紛開拓全新業務，但對其態度卻完全迴異不同。一邊廂，郁亮說「不要指望新業務賺大錢」，亦指「沒有比房地產更賺錢的行業了」；另一邊廂，恒大許家印卻說「我們選擇的都是規模上萬億的大產業」。單單一句話，折射出兩個管理層的投資思路、佈局邏輯、營商心態很不一樣。

萬科把握到政策轉角

然而，直至中央自2016年底開始提出「房住不炒」的定調， 採取限購限貸限價、「三道紅線」等措施，對內房造翻天覆地的改變。2018年9月，萬科高喊「活下去」，警示內房行業轉角位已到。三年後的今天，郁亮在10月22日出席業務交流會時指出，整個行業的冬已來，「大家都冷」，首要解決自己過冬問題，救人先保證自己安全。他指出會積極想方設法，在能力許可下願意做一些對行業有利的事情。

去年9月，郁亮表示，三道紅線改變行業遊戲規則，打法都變了。他又指，中國房地産有3個階段，第一是2002年前是土地紅利階段，誰有關係拿到地誰就賺到錢了，第二是「招拍掛」之後是金融紅利階段，誰能更獲得資本市場加持，就能買更多地回來，「就是買地要花錢，不是憑關係了，誰產品做得好一點，銀行能夠支持一點，資本市場能夠多支持，各種金融手段用得很充分」，而第三是「三道紅線」之後的管理紅利時代。

郁亮表明三道紅線的要求威力強勁，又指這次監管是穿透式的，多層結構、表內表外等財務技巧是沒用的，對所有開發商都是挑戰，在這種穿透性的融資要求下，萬科未來要講財經紀律，「未來企業應該聚焦好產品好服務，並實施長期主義。同時，企業應該均衡無短板，如果企業有明顯短板，例如現金流問題，則會引發系統崩潰。」

此外，郁亮表示，幾年前萬科對這一趨勢就有過預判，只是不確定相關部門會什麼時候公布而已。房地產金融佔比越來越高，這是不對的。金融資源過多地被房地產佔用不是好事情，到一定程度，國家一定會採取相應措施。

恒大之所有面對債務問題，當然是自身的營商手法所致，十年前一直行之有效，惟獨是在「三道紅線」的政策落實後，再去轉身降槓桿便太難了。前恒大首席經濟學家兼恒大經濟研究院院長、現任東吳證券首席經濟學家任澤平發文表示，任職恒大期間因諫言降負債、反對多元化擴張的事，在公司干部大會上大受批評，指摘他格局不夠、認識不到公司重大戰略。可見，恒大管理層的經營手法進取，打算以直線加速發展所有業務，誰不察覺彎道將至，必須收慢車速才可順滑過彎，可惜時機已過便陷入流動性困難之中。

作為商人，的確需要冒險精神，但當營商環境轉變時，懂得取捨也是重要。恒大停留在金融紅利的階段，故現時需努力應付債務問題，而萬科能避過一險，明顯地既是自身控制能力高，又是郁亮把握到中國房地產的政策轉角，能洞察地產的三個轉變階段，知道寒冬已至，活下去是最重要，極力保存實力，最後總有機會發展下去。

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