2021年203家房企申請破產 中小房企面臨生存大考

2021年203家房企申請破產 中小房企面臨生存大考

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2021年上半年,中國商品房銷售額再創9.29萬億元人民幣的新高,按年漲幅達到了40%。然而繁榮的表象背後是冷暖自知的現實,2021年對很多中小型房企來說日子很不好過。

中國媒體第一財經7月23日報道,根據人民法院公告網,2021年以來,遞交破產文書的房地產企業累計已達203家,絕大多數為地方性小房企。A股近50家已披露半年業績預告的上市房企中,近半中小型房企預告虧損。

億翰智庫認為,2021年銷售放緩、收入放慢、利潤降低在中小房企中間成為普遍現象,甚至部分房企生存堪憂。「房地產行業洗牌就是大房企越來越好、中小房企越來越差的過程,後者2021年受到的衝擊正在加大。」盤古智庫高級研究員江瀚對第一財經表示。

「活下去」從口號變成現實

2018年,中國新房銷售額接近15萬億元,再破歷史紀錄,但作為龍頭房企的萬科卻在當年的秋季例會上喊出了「活下去」的口號,鬱亮對此的解釋是,萬科是一家有危機感的公司,這是一句對內的口號。到了2021年,中國的房地產市場規模再創巔峰,「活下去」卻突然不再是一句口號,而是眾多房企的真實寫照。就連常與萬科同列「三巨頭」的恒大,近期亦深陷資金鍊承壓傳聞。

相比具備融資渠道和拿地優勢的頭部房企,中小房企的生存能力在當前形勢下更加脆弱。

第一財經統計,根據中國各地、各級人民法院公告,截至7月20日,2021年遞交破產文書的房地產企業累計已達203家,其中絕大多數主業為房地產開發,僅個別破產公司主業為房地產經紀、房地產訊息諮詢等。

目前有可能進行破產重整的知名房企是昔日「渝派三強」協信集團旗下的協信遠創。

協信曾把業務分為產業地產和住宅地產,協信遠創是旗下聚焦做住宅開發的公司。該公司7月初被債權人向法院申請進行破產重整,受理結果尚待法院公布。

2020年4月,由於協信遠創出現流動性困難,新加坡城市發展集團(CDL)以43.9億元入股,成為該公司最大的單一股東。但從2021年開始,面對協信遠創的債務危機,CDL不再出手相助。在知悉協信遠創被債權人申請破產重整後,CDL稱向協信遠創投資的財務敞口作出了限制性措施。大股東的及時止損使得協信遠創的紓困情況不容樂觀。截至2021年6月底,協信遠創及其子公司逾期債務本息達到109億元。

部分本身已經出現債務危機的房企,經營情況也不順到利,上半年業績預告虧損,更加雪上加霜。

截至目前,A股約120家上市房企中,有接近50家已披露2021年半年報業績預告,其中約有45%的公司預告虧損,這一比例創下新高。2021年有8家企業首次出現半年度預虧,還有5家上市房企業績預減。目前已披露業績預虧的21家上市公司,普遍為中小型房企。

2020年發生債務違約的泰禾,是目前預告虧損額最高的房企。泰禾稱,經財務部門初步測算,上半年歸屬上市公司股東的淨利潤在-11.5億至-8.5億元。

泰禾曾在2017年銷售額破千億元,在2020年出現流動性危機後,業績由盈轉虧,2020年全年淨利潤虧損約50億元,而營收僅為36億元。截至目前逾期未還借款高達445億元。

同樣債台高築、債券違約的新華聯,預計2021年上半年歸屬於上市公司股東的淨利潤為-7.5億至-7億元,按年虧損進一步擴大。南國置業則稱,上半年淨利潤預計達到-4.3億至-3.5億元,按年虧損繼續擴大。

已經披星戴帽的*ST中迪和*ST銀億看起來似乎離「摘星」又遠了一步——兩家均預告上半年業績淨虧損。其中*ST銀億預計2021年上半年歸屬於上市公司股東的淨利潤為-3.7億至-3億元。曾經的「寧波首富」熊續強從事房地產開發20多年,他執掌的銀億一度是浙江知名中型房企,現在已經進入破產重整程序中。近日,由於重整債權人多次嚴重違約,加上半年度業績鉅虧,業界認為銀億有破產清算及退市的風險。

行業大洗牌下出路何在

「中小房企現在壓力確實比較大,這種壓力和大房企並不同,大房企涉及的攤子大,比較怕出現金融風險和社會問題。而中小房企目前主要面臨拿地、經營、融資方面的壓力。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

集中供地後,資金雄厚的國企、央企和大型房企與資金實力較弱的中小房企拿地情況形成鮮明對比。億翰智庫認為,目前中小房企面臨「不拿地難以生存、拿高價地又怕影響去化」的兩難局面。浙江本土小型房企宋都股份在本月20日就將兩個月前在杭州首輪集中供地中以17.83億元競得的地塊退回給了政府,並損失了5000萬元保證金,主要原因正是出於對後續開發出現虧損的擔憂。

土儲被視為房企擴張發展的生命線,「加槓桿拿地、衝千億、謀上市」,曾是很多小房企擴張的標準模式。2017年至今,至少有超過20家房企從中國各地奔赴上海建立新總部,中國化拿地。其中不乏成功者,有房企僅用3年時間把銷售額從100多億元做到了1000多億元。但這一發展模式已然過時。

億翰智庫認為,在「房住不炒」的基調下,調控政策持續收緊,各城市不斷湧現補丁類政策封堵投資性需求,來保持市場平穩運行。與此同時,繼2020年的三道紅線和房地產貸款集中度監管營地之後,2021年行業融資整體保持低位運行,房企普遍面臨融資壓力。在這樣的背景下,大中房企憑藉資源優勢、資金優勢、運營實力等綜合能力,市佔率不斷上升,而中小房企在資金有限的情況下,市佔率不斷被擠壓,項目去化也出現疲弱態勢。

面對不可逆轉的大勢,中小型房企出路何在?嚴躍進認為,研究後疫情時代下的市場新機會,是中小房企謀求生存的重要邏輯。億翰智庫則認為,中小房企一方面需要積極與合作伙伴根據各自優勢進行資源整合;另一方面要注重運營效率,堅定戰略,避免盲目跟風多元化業務。

本文由《香港01》提供

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