「房住不炒」未變 局部救市難改中國房地產調控大局

「房住不炒」未變 局部救市難改中國房地產調控大局

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近來,中國各地頻繁祭出的調控政策,讓樓市蒙上波譎雲詭的氣息。

中國媒體第一財經10月13日報道,在北方,有以哈爾濱為代表的省會城市,主動發布性質明確的「救市」政策;在東莞等熱點城市,二手房指導價繼續嚴控,絲毫未見鬆綁跡象;還有遍佈大江南北的十餘座城市,針對房企降價出台「限跌令」,穩定市場走向與購房者預期。

有聲音稱,少數城市房貸利率下調、人行釋放穩樓市信號,或代表調控轉向的開始。

真相到底如何?綜合業內多方觀點可知,不管是人行的罕見表態,還是各地政策放鬆,主要以局部小招為主,並沒有觸動「房住不炒」「一城一策」主基調。

樓市分化還將持續存在。祭出鬆綁政策的城市,多是市場基礎較差,普遍面臨人口流出、需求萎縮的問題,政策短期或有託底效果,但長遠還有待觀察;至於上海、深圳、東莞等政策收緊的城市,樓市調控難言放鬆,「房住不炒」的基調不會動搖。

局部地區吹起「暖風」

哈爾濱最新出台的樓市政策,極大觸動了市場的敏感神經。

10月10日,哈爾濱出台「十六條」政策全方位穩樓市,在房企端,減輕企業流動資金壓力;在居民端,促進購房需求釋放。

人口千萬的省會主動「救市」,有何信號意義?是否意味着,樓市政策會出現大轉向?讓市場有此疑問的,不僅因哈爾濱的城市量級,更重要的是,近期為樓市託底的城市實在不少。

本應火熱的金九銀十,東北三大省會城市卻相繼出台救市舉措。9月13日,長春發布購房補貼;再早前,瀋陽也提高了人才購房補貼標準,同時還約談了部分房企,規範房企降價銷售行為,維護市場秩序。加上哈爾濱,寒意陣陣的東北地方政府救市基調已然十分明朗。

不僅在東北,長三角珠三角也有部分區域釋放出了救市信號,10月11日寧波市奉化區發布了人才購房補貼政策,國家級人才最高可獲100萬元人民幣。肇慶、珠海、中山、惠州相繼下調二手住宅轉讓個稅核定徵收率,降低二手房交易成本。在內陸地區,岳陽、唐山等十餘座城市,則為了穩預期,出台針對房企的「限跌令」。

以哈爾濱為代表的東北城市,出台樓市刺激政策並不意外。

克而瑞發表研報稱,2021年前8個月,瀋陽、長春、哈爾濱3個省會城市,成交較2019年同期跌幅都在兩成以上,哈爾濱跌幅更是高達59%,市場壓力可見一斑。

樓市寒意陣陣,根源還在於人口流出、需求萎縮。「七普」數據顯示,截至2020年末,黑吉遼三省常住人口規模為9851萬,較2010年末減少1100萬人,累計降幅達10%。尤其是青年人口流失、疊加宏觀因素影響,直接導致購房需求萎縮。

其他出台託底政策的城市,也多受樓市整體轉冷的影響。據中指研究院數據,今年國慶長假期間,重點城市新建商品住宅成交面積按年下降33%,購房者置業意願不足。

多家券商研究認為,居民對房地產行業「量價下行」的悲觀預期,直接導致本輪市場景氣度的下行。

克而瑞表示,綜合各地刺激購房消費的舉措,地方調控「邊際放鬆」的序幕正在拉開,房價下滑過快城市、庫存風險過高城市、高土地流拍率且高土地財政依賴度城市,更具放鬆調控的動機,樓市調控有望獲得適度鬆綁。

信貸政策基本面沒變化

「救市」就代表政策出現反轉嗎?事實並非如此。

如是金融研究院院長管清友認為,哈爾濱多部門聯合出台十六條政策穩樓市,緩解房企流動資金壓力,提升購房需求,打響救市第一槍,但這只是為了穩定市場,在房住不炒的框架裏小幅騰挪。如果市場基本面差,該跌的地方放鬆後還會跌,只不過可能跌得慢一些。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,哈爾濱「十六條」樓市新政,並未有「出格」的地方,未跨出「一城一策」的邊界,紓困供給端才是政策的重點。只要購房利率不降低,槓桿率不變,貸款集中度政策變,交易稅費不變,不影響大局。

實際上,信貸政策的鬆緊程度,更加影響樓市的冷熱變化。10月初,在廣州、佛山等地,部分國有銀行和股份行開始下調首套和二套房貸利率,湖南益陽也有銀行下調房貸利率。

個別城市的房貸變動,疊加中央釋放的穩樓市信號,行業調控邊際鬆動的預期不斷出現。9月底,中央接連釋放穩樓市信號,稱金融機構要按照法治化、市場化原則,配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展,維護住房消費者合法權益。

不過管清友認為,央行首提「房地產」,主要是為了保障首套剛需和二套改善的正常住房消費需求。在堅持「兩道紅線」房貸集中管理和嚴格審核貸款資質的基礎上,對首套剛需提供差異化信貸支持,最多是結構性的微調糾偏,整體地產信貸政策很難有明顯的鬆動。

克而瑞數據也顯示,今年9月,全國首套房貸款平均利率為5.46%,較去年年底上升23個基點;二套房貸款平均利率為5.83%,較去年年底上升29個基點。

廣州、佛山等地下調房貸利率的城市,主要因前期房貸利率漲幅較大,處於高位,因此糾偏優化,避免誤傷剛需。

不過,業內普遍認為,經歷今年房貸利率上行、銀行房貸額度不足、放款周期變長後,房貸政策最嚴最緊的時期已經過去,一刀切收緊房貸政策、誤傷剛需的行為將會逐漸糾偏。

中銀證券認為,房貸集中管理制度實施以來,多數銀行房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比已壓降至監管要求上限及以內,整體存在一定調節空間。目前,市場正處於「基本面」與「政策」雙重底部,政策維穩預期進一步加強,房企信貸及居民按揭貸款有調整預期。

本文由《香港01》提供

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