資金監管難消滅爛尾樓　終結預售制度才是關鍵｜巨子點評

11月15日，廈門市政府網站發布《廈門市商品房預售管理規定（修訂草案徵求意見稿）》，內容涉及商品房的預售條件、預售資金監管等。據貝殼研究院統計，近兩年是商品房預售資金監管相關政策發布的高峰期。從2020年初至2021年10月，中國主要城市共發布相關政策60多次。

商品房預售制最早出現在香港，是指房地產開發企業將已興建但尚未完成的商品住宅，與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來某一時期擁有所購房屋的一種房產交易行為。1994年中國內地出台的《城市房地產管理法》，建立了預售許可制度，並對預售條件和監管作出了原則性規定。此後商品房預售制在各地迅速推廣，主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上。

房地產是資金密集型行業，過去商品房預售製為房地產快速發展起到支撐作用。但由於監管不健全，商品房預售制下消費者和房企各自所承擔的風險和收益大不一樣，消費者利益被嚴重侵犯。開發商拿到預付款後，其所承擔的風險基本為0，監管缺位加上有限責任制，爛尾風險全部由購房人承擔。

爛尾後，購房人即住不進新房，還得持續繳納銀行貸款，苦不堪言。在人民網的領導留言板，「爛尾樓」這個關鍵詞之下，有無數個悲傷的購房故事。樓盤爛尾無法交付，有很大原因是預售監管資金被挪用而引發的。過去20年中國城市化進程加快，地方政府、房企、銀行、媒體緊盯6個錢包，合夥炒作房價，樓市完全是賣方市場。民眾購買期房也是逼不得已，否則誰願意先付款後提貨。

當房地產處於上行周期時，即使房企一時資金周轉不順，只要市場房價持續上漲，房企也能融到資，爛尾發生的概率小。當房地產處於下行周期時，房企融資困難，爛尾發生概率高。2020年以來，在一連串的調控政策壓力、經濟下行周期、以及房產稅當頭的壓力下，中國房地產市場漸冷。房地產行業投資、銷售、房價統統回落，多地發布2「限跌令」。在此情形下如果不嚴格監管預售資金，很容易引發系統性風險。

與證券和期貨賬户資金使用不一樣，房地產建設都是場外交易，所以很難做到完美監管。即便資金匯入監管賬户，也可以用各種名目轉移出去，因此各地商品房預售資金監管政策並不能完全做到杜絕因濫用資金導致的爛尾樓。想要杜絕爛尾樓，根本上還是要終結商品房預售制度。

中國的城市化已經慢了下來，住房需求和房價增速下降，政府也多次強調「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」，取消商品房預售制度時機日漸成熟。可能有人會認為取消商品房預售制度會導致房地產企業融資成本增大，最後轉移到房價上，仍是消費者買單。2020年6月海南作出決定：堅決破除「房地產依賴症」，實行現房銷售制度，在這之後也沒見海南房價大幅上漲。取消商品房預售制度才能根治爛尾房，造福消費者。