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    內地樓市越來越像2015年了?

    內地樓市越來越像2015年了?

    任何關於房地產的事情,都是跟整個宏觀經濟強有關的。房地產的任何政策,都必須放在整個宏觀經濟下來看。

    大夥都知道,最近的政策和形勢變化極快,我們做個梳理,從大環境再帶出房地產。

    此文有點長,含4000字,目的是把這個邏輯講清楚即可,因為涉及到底層邏輯,所以請留言區輕拍。

    1

    第一,大的宏觀經濟環境比想象的差。

    疫情是最主要的大背景。現在海外防疫政策跟國內的防疫政策已經成了兩條路線之爭。

    用一部電影名來說明:

    上海的疫情現在引發網路軒然大波,這個話題我不點破,大家自有自己的判斷。

    我們只站在宏觀經濟的角度來分析。

    能夠確定的是,疫情的嚴重程度已經超出所有人預料,整體的宏觀經濟將比去年難好多倍。

    很多企業,家庭,包括各個地方Z.F(以下用地方代替),已經快要觸及到臨界點了。

    這個臨界點是啥意思?就是很多企業,家庭的現金流,能扛一年,能扛兩年,但是要扛三年甚至更長,會受不了,要斷流。

    斷流對企業就意味着裁員,或者叫「畢業」。

    對有房的家庭就意味着斷供,所以這兩天才有人提議,讓銀行要延遲房貸。

    時間越長,波及面就越廣,越深。

    我之前說過一句話,時間才是經濟最大的敵人。就是這個邏輯。

    第二,地方財政比想象的更難。

    這個但凡懂一點的,都非常好理解吧,現在各地都非常依賴土地收入來支撐財政,土地的收入平均要佔到50%以上,對部分小城市甚至達到80%以上。

    然而,你看看地方,很多企業很困難,企業本身產生的稅收也在減少。

    與此同時,今年實施的是積極的財政政策,各個地方為了扶持實體,都在給企業和家庭減稅,減稅的後果就是地方更加沒錢。

    收入減少了,但是該花錢的地方有變少嗎?不但沒有變少,反而越來越多。

    抗疫要不要錢?

    那些搭着帳篷給你監測新冠的工作人員,要不要付工資?

    大撒消費券要不要錢?

    幾千萬,幾個億的消費券,都是實打實要從地方腰包裏出的?

    花錢的地方多,總要有進賬吧。

    除了稅收,最主要的就是土地啊。

    從去年第三輪土拍看,形勢已經很差了,好多都是國資在兜底,這啥意思呢?

    就是錢在自己的口袋裏打轉。土地要是拍不出去,沒有錢進賬,現在該有多難受?

    所以,必須要穩房地產了,否則,怕有些小城市會連工資會發不出來。

    第三,大基建不如預期。

    宏觀經濟的三駕馬車,今年只能靠投資,投資主要是大基建和房地產,因為房地產的特殊位置,所以一開始拿出來保增長的並非房地產,而是大基建。

    然而,從第一季度的實際落地情況還是沒那麼快,需要時間。

    因為啥呢?沒錢呀。沒錢就先發債,所以現在各地都開始發債借錢了。

    基建後面或多或少肯定會跟上。但是要穩增長,房地產也當仁不讓。

    2

    房地產到底是一個什麼位置?

    目前為止,中國沒有哪一個行業對國民經濟的比重能超過房地產,黃老說單房地產一個行業就佔5%-10%。

    如果加上建築,鋼鐵,家居,水泥等等,可能達到20%。

    當然,如果你認為房地產只是因為他是一個單獨的影響大的行業,房地產相關行業帶動巨大,那隻能說你對中國經濟一無所知。

    房地產最大的作用除了上面說到的土地財政,更重要的是房地產才是中國的資本市場,是各行各業,企業和家庭的信貸抵押品。

    因為所有的有房家庭都需要通過抵押住房來獲得信貸;

    因為很多大型企業,上市公司都有土地和住房來給企業進行融資,通過房地產融資來支撐實體。

    大家還記得前幾年的新聞嗎?

    這些上市公司如果不是因為前些年買了房子,怎麼能在疫情期間續命。

    就算不是疫情,哪怕像中興通訊這樣的深圳名片型的公司,2019年中美貿易佔開始,燈塔先打的是中興,中興當年鉅額罰款,你們知道是什麼在維持中興的財報,讓中興能夠維持股價嗎?

    是深圳灣的一塊土地。

    如果沒有這塊地,中興財報將會鉅虧,報表難看,股民拋售,中興可能被暴打。

    所以,為什麼我一直在告訴大家,中國最大的資本市場並非A股,而是房地產,房地產對實體的作用跟美股對實體的作用是一樣的。

    而我大A的資本體量比起房地產,實在小太多,沒有承擔起給實體融資的重擔。

    更重要的是,大A他太受國際資本影響,股民自己也明白,一個天天盯着北向資金那點小錢,盤面還要被北向資金影響,甚至所左右,這樣的市場分分鐘會被燈塔打爆,尤其是在中醜對立的今天。

    相反,我非常同意趙燕菁的觀點,貿易佔最火的那年,中國之所以能扛下來了,是因為房地產作為中國最大的資本市場,完全跟國際市場隔離了,因為外資進不來呀。

    而我說的這些才是房地產最為特殊的地方,我把這些跟很多人講,他們根本理解不到這裏。

    那我們想不想擺脱房地產呢?當然想,沒有任何一個國家不希望找到「第二增長」曲線。

    但是這個曲線實在太難了,他最大的對手是時間,也就是說,房地產遲早要擺脱,但不是眼下,是未來。

    我之前就說過,中國的消費企業很多還不爭氣,甚至連T.W的酸菜面都離不開,消費類企業但凡強一點,早就把什麼某師傅,某一之類的企業趕走了。

    至於醫藥公司,在全球就完全被歐美日吊打。

    科技公司這些年的確崛起了一些,但有實力的終究有限,科技企業是我們發展的財富,要好好保護,那些大廠真的都算不錯的了。

    這兩年呢,出來了一個新能源,結果,大A都炒到2050年的估值去了。為啥,因為沒得炒。

    那你說拉增長要靠啥?5.5要完成啊。所以,完全拋棄房地產,並非不想,當前不能。

    今年以來,各個地方放鬆的速度實在太快了,比我預期的還要快。

    很多人可能不理解,為啥又要拿出來? 現在各行各業都很難,買不起了呀。

    說這種話的也是自下而上,思維沒有自上而下。站在自己的位置,是永遠得不到正確答案的。

    房價是一個極其複雜的問題,我研究十幾年,也不敢說能判斷準,更別說普通大眾。理解房價要有頂層思維,思考底層邏輯。

    你自己想想吧,你還在考慮買房,農民工考慮的是吃飯,北京上海房價漲多高,跟他們有啥關係?你就算上天,都跟絕大多數人無關。

    矛盾抓的是主要方面。

    放鬆是大勢所趨,不可不為之。

    眼下這樣的放鬆節奏和力度,從供給端和政策面,跟2015年太像了,各城市的房貸利率都在下降,有不少城市還放鬆了落户、限售、限價的條件,房地產的銷售額也是負增長。

    可能很多人太年輕,沒有經歷過2015年之後的那一波虛火。

    那麼很多人會問,2015年的翻倍行情還會有嗎?

    我告訴你,百分之一百不會有了,跟2015年最大的不同,就是需求端,購買力顯然不如2015年了。

    2015年的需求比眼下旺盛,2015年的房價沒有現在高。

    所以,大漲行情絕對一去不復返了。想靠房價來一夜暴富,你也別想了。

    但是房地產走到現在,絕非用泡沫來總結,要有泡沫,去年那麼搞,早就跌到媽都不認了。

    房價是的確有支撐的,一二線城市,小漲的結構性行情,是大概率。

    從來沒有任何一個部門,要降房價,你找得到嗎?從來只有說要「穩」。

    都是民間一些人在YY,天天喊房價要暴跌,為啥呢?因為還是有很多人沒有買房,需要迎合多數人的期望,迎合他們的情緒。

    大家自己留意下民間一些言論的受歡迎程度,房價崩盤論,永遠會得到多數人的認可。我知道很多人會說,這次不一樣了,收入下滑了,生育率降低了之類的。

    沒有哪次是一樣的,過程永遠不一樣,結果也總會有差異。

    3

    然而,我要告訴大家的是,一個真正理性的人必須要尊重客觀經濟規律。房價漲跌,都是有其客觀邏輯,我們需要「格物致知」。看清走勢,順勢而為,不可被情緒左右你的理智。

    很多人會留言,現在情況太糟糕,沒有人能接盤了?這個說的沒錯,他是經濟不好的一個結果,不是房價漲跌的一個原因。

    這一波的行情,百分百是不如2015年的,買房保值增值卻很現實。

    一二線城市買房的需求是一直存在,並沒有釋放,這也是事實,從很多人看空的情緒也知道。

    過去房地產有明顯的兩波財富浪潮。

    第一波是2008年,也是今年這種情況,到處都存在危機,然後貨幣放水,樓市大漲。

    第二波是2015年,政策放鬆,貨幣寬鬆,加上三四線城市的棚改,直接讓全國進入普漲的行情,很多城市翻倍,包括三四線。

    而現在這一波,貨幣相對克制,政策放鬆。我判斷,這一輪是絕對的結構性行情,有些城市有行情,有些城市也沒有行情。

    一二線城市也並非所有地段有行情,城市內部的板塊也是結構性的。

    支撐這一波行情有兩重購買力在驅動。

    第一個驅動力就是一二線城市本身仍然有大量的買房需求並沒有釋放,舉深圳為例,2000多萬人,只有30%有房。

    第二個驅動力就是存量財富的轉移 !!!! 這一點非常關鍵,沒有幾個人能說清楚這個問題。

    過去有發展的紅利,整個社會不斷高速增長,創造出驚人的增量財富。

    然後,在房地產高歌猛進的十多年裏,中國居民60%的財富,聚集到了房子裏面,發展越快,增量越多,房價就z得越快。最後的結果是,房價的最大支撐力就是這筆財富。

    不管是一二線,還是三四線都有一倍到多倍的行情。

    然而,當增量沒那麼多的時候,房地產存量財富必然發生轉移。

    未來買漲不買跌的人性,會驅動占人口大多數的三四線城市的人,把過去在紅利期創造的財富,從三四線城市轉移到一二線城市去,從而形成一二線城市最強的房價支撐,又一波行情。

    所以,一二線城市本身的需求疊加這一輪財富的大轉移,將會進一步造成資源的進一步集中,進一步造成全國房價的不平衡。

    以上是我對未來財富轉移的推演,請仔細看兩遍。如果你過去沒有跟上,請一定要看懂未來,尤其是財富的浪潮和窗口期。

    之前寫文章,有時候不想把話說的太犀利直接,儘量温和,但總有人留言說一些大家都知道的問題。我有時候懶得去解釋,今天這個看法估計也有很多人會不認可,也無所謂。

    我是從什麼時候知道網路的平均智商很低呢?

    就是去年已被證偽的限電大棋論,不管我如何澄清,他們就是堅持自己的謬論。當時我才知道,網路越發達,訊息越繁多,平均智商就會被拉低。

    正如烏合之眾說過的一段話:

    " 群眾從未渴求過真理,他們對不合口味的證據視而不見。假如謬誤對他們有誘惑力,他們更願意崇拜謬誤。誰向他們提供幻覺,誰就可以輕易地成為他們的主人;誰摧毀他們的幻覺,誰就會成為他們的犧牲品。"

    我的觀點只代表我,你不需要聽我的,只希望你我都有自己的獨立思考,理性思維,不被情緒左右理智。

    本文由《香港01》提供

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