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    中國房地產企業會倒多少?這是日本當年的答案

    中國房地產企業會倒多少?這是日本當年的答案

    1987 年1月13日,三名日本人揮舞着武士刀,攜帶自制手槍,衝入住友不動產社長安藤太郎的家中,將這位67歲的老人和他的妻子當場挾持。

    這三位憤怒的年輕人衝着安藤太郎大聲咆哮,抗議住友的商業霸權,咒罵對方唯利是圖,聲稱正是他們這些權勢階層的行為,讓普通人的生活水深火熱。

    儘管這三個人隸屬於日本極右翼團體,但在當時的日本,即使是温良公眾中,社會矛盾也已經一觸即發,席捲1億人的金錢遊戲,即將進入最後的癲狂時刻。

    這一年,日本房地產全國總銷售額首次突破30萬億日元。在延續了前幾年的高增長後,日本房地產行業徹底將油門踩到了底,3年後的1990年,又再次突破40萬億大關。

    這是個空前絕後的數字,在日本歷史上從未出現。

    ▲日本80年代泡沫時期 大量熱錢湧入股市和樓市

    在「土地神話」被奉為圭臬的泡沫時代,人們不再相信勤勞致富,努力顯得蒼白無意義,投機者一夜間積累起來的暴富,是安分守己的工薪族一輩子都無法企及的。

    當一個產業變成擊鼓傳花、競相煽動、大幹快上的遊戲時,它究竟能持續多久?它會帶來怎樣的傷害?

    如果說30年前的泡沫遊戲,是日本全民瘋狂的產物,那麼,三井不動產、三菱地所、住友不動產等財團巨頭,無疑便是其中的超級玩家。

    進入80年代,隨着經濟騰飛,日本迎來了著名的「平成景氣」時代。

    城市工商業的繁榮使人口聚集,日本的城鎮化率因此提升到75%,房地產市場也因此進入了新階段,城市再生、旅遊度假、海外擴張成為這個年代的註腳,也成為那段瘋狂歲月的主戰場。

    ▲1955年左右的東京丸之內

    在一干同行中,三菱地所可謂妥妥的「富二代」,它擁有一筆核心資產——在東京丸之內地區,擁有繼承得來的大片土儲。這裏是東京的絕對核心。

    1985-1991年期間,日本6大城市平均地價上漲超200%,其中又以東京都漲幅最大。在此期間,三菱地所依靠對東京核心區的二次開發,擁有了大量商業寫字樓,憑藉穩定且高額的租金回報,順利成為「東京大地主」,雖然銷售額不及其他房企,收益率卻無人能敵。

    而論及銷售額,全日本冠軍當屬三井不動產,早在1876年,三井就開設了日本第一傢俬人銀行「三井銀行」,同時創立三井物產,在此基礎上,三井財閥逐漸做大做強。依靠背後龐大的財團力量,三井不動產從泡沫開始前的70年代,始終穩坐銷冠寶座。

    從1960年開始,三井不動產就在東京、大阪、神户、札幌、橫濱等一線城市廣建樓宇,寫字樓、住宅等均有涉及。到了80年代,三井不動產已經成長為行業排名第一的綜合性房企,是當之無愧的「老大哥」。

    1981年,首個商業項目「啦啦寶都東京灣」開業;1983年,東京迪士尼開業;同年,位於夏威夷的Halekulani酒店開業;三年後,又收購美國埃克森大廈......藉着日本經濟發展的颶風,三井不動產一路摧城拔寨,斬獲無數。

    ▲三井不動產建於1980年的「太陽城」

    同屬財團性質的巨頭房企住友不動產,雖然起步稍晚,但勢頭絲毫不弱。70年代起,住友不動產在全日本範圍內大規模收購土地,涉及東京、大阪、新宿、川崎等眾多一二線城市,寫字樓和住宅是其主要建造類型,租賃和銷售構成其兩大收入來源。

    當然,也正是因為住友不動產在70-80年代的瘋狂擴張,使得它成為人們關注的焦點,淪為發泄的對象,進而才有了文章開頭安藤太郎私宅被襲擊的一幕。

    不過,這起事件並沒有阻止住友不動產全球擴張的步伐。就在襲擊發生後半年,1987年6月,住友不動產以約5億美元的價格收購紐約第五大道666號;次年又將版圖延伸至澳洲;一年後,再次收購洛杉磯世紀城JW萬豪酒店,並直接參與管理。

    日本房企的海外擴張之路,在1989年達到頂峰。當年10月,三菱地所以8.46億美元拿下美國洛克菲勒集團51%股權,成為洛克菲勒中心大樓實際控制人,隨後完成100%股權收購,成為日本海外戰略的經典案例。

    在這個全球財富和權力象徵的世界中心,日本人體會到了立於雲端,稱雄世界的野心。三菱地所一時間風光無兩,該收購案也被稱為經濟版「珍珠港事件」。

    然而就在三菱地所收購洛克菲勒中心前5個月,日本央行剛剛宣佈將維持了2年多的超低利率從2.5%上調至3.25%。那隻看得見的手,正準備擰緊資金的閥門。

    但一片喧囂中,沒有人能看得清,也沒有人願意去看清。

    風起於青萍之末。

    1985年9月22日,美日德法英五國簽訂《廣場協議》,日元從此進入上升通道。第二年起,為了對沖出口貿易的影響,日本在國內實施寬鬆政策,一年多的時間連續5次下調利率,使得基準利率跌至歷史低點2.5%。

    大量熱錢脱實向虛,湧入股市和樓市,「買地買房永遠不虧」的理念深入人心。社會矛盾、階層斷裂、產業空心等問題愈演愈烈,如何破解這些難題成為日本政府的頭等大事。

    在此情形下,1989年12月,強硬的三重野康上任日本銀行行長,他聲稱,「工薪族努力一輩子也買不起房子的社會是不正確的。」於是決定主動出擊,將泡沫戳破。

    在隨後1年多的時間裏,日本央行連續4次加息,將基準利率提升至歷史高點6%。與此同時,1990年又開始對房地產融資進行總量控制,市場流動性被瞬間收緊,土地價格由升轉降。

    ▲80年代日本主流住宅户型

    1989年底,日本股市衝上歷史性的38915高點後開始掉頭向下,到次年1月份,股市總市值跌去70%。緊接着,樓價也上演大跳水,進入長達16年的下滑通道。

    為了將泡沫徹底清除乾淨,日本政府選擇繼續加碼。1992年又施行新的地價稅,人們持有不動產的成本驟然增大,導致無數企業和民眾雪上加霜,大量不動產淪為「負動產」。

    一時間,恐慌情緒在社會上蔓延,踩踏層出不窮。

    與其他國家不同的是,日本房地產市場從誕生之初就屬於「散裝」形態,在80年代末最興盛的時期,日本全國共有20多萬家註冊房企,其中超半數房企屬於資本不足500萬日元的小企業,3/4屬於資本不足1000萬日元的中小企業,資本10億日元以上僅有200多家,約佔0.1%。

    當暴風雨來臨,最先倒黴且受傷最深的就是佔絕對多數的中小企業。數據顯示,僅1991-1992兩年時間,日本有2323家房企集中破產,平均每天倒閉3家。這種勢頭,一直持續到1995年。

    此外,像Nanatomi、Maruko、Royal 建設等總資產1000萬日元以上的中大房企也陷入破產危機。至於那些在泡沫時代建設的旅遊度假項目,例如宮崎縣的喜凱亞度假區、長崎縣的豪斯滕堡主題公園等,都在泡沫破裂後的10年內宣告破產。

    ▲1989年東京銀座5丁目鳩居堂,當年該地價格為1.1億日元/平米,單價摺合97萬美元,斬獲吉尼斯世界紀錄全球最高地價

    與之形成對比的是,那些絕對的頭部房企,雖然也經歷了傷痛,但卻依靠背後的財團力量和數十年的積累成功穿越泡沫,不曾倒下。

    但這代價,非比尋常。

    三菱地所買下洛克菲勒中心之後,高租金預期落空,加上國內形勢惡化,持續虧損到1996年,後因無法償還貸款,不得已又將洛克菲勒中心以3.08億美元的價格(含8億美元債務)賣出。整筆交易中,三菱地所損失超10億美元,堪稱「史詩級」大潰敗。

    另一個巨頭三井不動產的日子也不好過,自從1996年開始,三井不動產就陷入長達4年的虧損中,不得不轉向戰略收縮,通過發展代建、管理、租賃業務維持企業運轉,並通過輕資產模式減少債務風險。

    2000年,三井不動產忍痛割肉,出售其運營了將近半個世紀的Oriental Land股權,而Oriental Land正是東京迪士尼的運營方。這筆交易使三井不動產回籠304億日元資金,雖然解了燃眉之急,但每股價格僅為IPO時的60%。

    ▲由三井不動產開發的「東京中城」2007年開業,是其後泡沫時期的代表作

    與三井不動產類似,住友不動產也經歷了長達4年的虧損,期間通過出售海外資產、降低庫存比例、發展經紀業務等措施熬過至暗時刻。隨後又分階段提出中期管理計劃,將代建、經紀、租賃等業務作為不同時期重點。

    不過,房地產行業的危機還不足以概括日本全社會的劫難。數據顯示,1993年,日本不動產破產企業負債總額已高達3萬億日元。僅當年一年,就有20多家銀行宣告產生1100億美元壞賬,其中1/3與房地產有關。緊接着,大量醜聞曝光,信用危機出現,企業倒閉潮輪番出現。

    日本,如同一輛失控的高速列車,在衝頂雲霄之後,隨即開始向深淵墜落。帶着無數人畢生的心血,滿載着以「兆」為單位的金錢,一頭扎進漫漫長夜,宿命般地陷入「失去的20年」。

    失業、破產、離婚、自殺......無數日本家庭的生活就此瓦解,濃濃的陰影籠罩在這個國家的上空,久久不曾散去。

    痛定思痛,從政府到企業,再到民間,90年代的日本開始在療傷中尋找新的出路。

    1995年,三井不動產在大阪的奧特萊斯購物城落成,這是日本首家奧特萊斯綜合體,但因為仍處於泡沫破裂的低谷中,全國經濟一片低迷,偌大的商業中心苦苦招不到商。無奈之下,三井不動產只好轉向工廠直接進貨。

    意外的是,這個被迫的舉動讓三井不動產得以拿到大批「高性價比」商品,開闢出了一條「折扣賣貨」的全新模式。大阪奧特萊斯一炮而紅,往後25年,三井奧特萊斯購物城又在全國範圍內攻城略地,成為新的利潤增長點。

    商業運營上的成功還只是一方面,更重要的是,房地產證券化的誕生直接改變了整個行業。

    ▲2001年,三井不動產發起的日本首個REITs在東京證券交易所上市

    2000年,日本對《投資信託及投資法人相關法律》的修改,使得房地產能夠成為信託投資的對象。一年後,三井不動產便推出日本第一支寫字樓REITs,在東京證券交易所上市。與此同時,三菱地產、住友不動產等巨頭也先後發起自家REITs產品,日本的房地產證券化大門由此開啟。

    截至2021年,三井不動產已成功發行4支REITs,在管資產規模達4.35萬億日元。此外,三井不動產的二手房經紀業務也已經連續35年位居東京第一,成為長期穩定的收益來源。

    如今,轉型成功的三井不動產形成了多元化平衡發展的業務模式。其租賃、代建、管理等輕資產收入佔比超六成,而地產開發與銷售的收入佔比降至3成以下,依然是當之無愧的行業領頭羊。

    與三井不動產類似的是,住友不動產在1998年啟動了為期4年的業務重組計劃,在不依靠土地投資的前提下,發展地產經紀業務,平衡各板塊營收比重。2005年,住友不動產又將增長點放在房地產收費業務上,2016年以後則持續投資租賃事業。目前,住友不動產的租賃業務收入佔比已提升至40%以上,而傳統的房產銷售收入佔比則降低至30%以內。

    ▲今天的東京丸之內依然是日本經濟與文化的象徵,也是三菱地所的大本營

    至於三菱地所,在經過海外擴張受挫、國內發展受限的打擊後,被迫採取收縮策略,將業務核心重新回歸到大本營——東京都。於2000年發起「再造丸之內」計劃,通過對東京城市更新項目的二次開發,將大手町、丸內、有樂町地區聯繫起來,藉着日本經濟的恢復和發展,坐享租金收益,繼續當着「超級房東」。

    此外,三菱地所也在輕資產的路上不斷嘗試。在2001年發行首支REITs後,公司也逐漸重視引入第三方資金支撐非資產業務。2005年後,又將「房地產管理和服務業務」列為支柱業務,商業、酒店、物業、設計等業務共同構成其重要收入來源。

    可以說,日本房地產行業的洗牌與重塑,貫穿了整個90年代,期間生死博弈、玩家交替,無數企業和民眾的命運就此改變。

    數據顯示,到2003年,日本房地產企業中資本金少於200萬日元的企業數量出現斷崖式下降,從1991年的佔比27.7%,直降至1.4%。

    換句話說,日本房地產行業雖然始終保持零散狀態,但行業集中度已經明顯提升。最新統計表明,目前TOP 20房企的市場份額已經逼近60%。而在剛剛發布的2021年日本房地產企業排行榜上,三井不動產、三菱地所、住友不動產依然牢牢佔據了前三甲的席位。

    這些龐大的金融帝國,穿越幾十年甚至100年之後,依然屹立不倒。究其原因,除了有財團力量的強大支撐,自然也少不了對自身定位的認知刷新,以及對新時代、新模式、新挑戰的接納與融合。

    在日本新瀉縣最南端,有一個叫湯澤町的地方,這裏是川端康成代表作《雪國》的故事發生地,也是日本著名的滑雪度假勝地。

    整個泡沫時期,湯澤町一共建造了15000套度假公寓,是當地常住人口的4倍,佔全國度假公寓總量的1/5。那個時候,這裏隨便一套50多平米的公寓就能賣到2500萬日元。

    到了2017年左右,湯澤町大量公寓因欠費過多被法院強制拍賣。而所有的房產,無論豪華與否,競拍底價均為1萬日元,這個價格被稱為「備忘價格」。

    原因在於,算上拖欠的物業和維修費,房子的價格此時實際已經為負值,但拍賣又總不能賣家向買家付錢,因此法院只好統一標記為1萬日元,意思是「不否定這個房產的存在」。

    像這樣的拍賣會,當地每個月就會舉辦一場。

    回望日本泡沫破裂後的30年,你會發現,從2009開始,日本核心城市的房價穩步上漲,東京都房價漲幅約為30%,雖然幅度不高,但優質的資產屬性和長期的租金回報,使得這裏的房產依然是投資置業首選。

    但與之前的不同之處在於,全日本也只有東京、大阪、名古屋等核心都市圈的房價漲勢較好,其他的二線地區則漲勢偏弱。

    至於在泡沫時代被過度開發的三四線地區,則根本談不上漲價,甚至大多已經淪為「負動產」,繼續拖累着無數人的生活,一輩接着一輩。

    日本房地產的瘋狂、崩盤與重建,證明了看似強大的現實,其實是可以輕易被顛覆的。透過過去看待未來,許多遊戲,其實並沒有變。

    當一個產業變成擊鼓傳花、競相煽動、大幹快上的遊戲時,它究竟能持續多久?它又會帶來怎樣的傷害?

    這兩個問題,歷史書中,到處都有正確答案。

    本文由《香港01》提供

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