單價低至1.7萬元/㎡　萬科又一項目低價出圈　麻涌樓市陷入混戰

麻涌樓市再迎新鮮血液。

4月7日，預熱已久的萬科·公園裏終於取證，首批備案14套別墅，336套洋房，其中洋房精裝均價20561.6元/㎡，單價區間在18440元-22991元/㎡，超百套房源停留在「1字頭」，對比鎮街目前在售項目，價格方面優勢明顯。

低價吸客，認籌情況樂觀

據悉，萬科·公園裏凍資1萬元可減5萬元，疊加優惠，最終單價最低可去到1.7萬元/㎡起。而早於取證前，項目「17xxx元/㎡起，買萬科洋房」的宣傳訊息也已出街。

目前麻涌在售一手住宅主要以南太瓏璽、印象瓏遠翠瓏灣以及景福花園為主，經過幾輪上漲周期後，除村企合作項目景福花園均價仍在「1字頭」外，鎮街其他在售新盤均價紛紛穩坐 「2字頭」。

如鎮街新盤價格天花板的印象瓏遠翠瓏灣，現毛坯在售均價2.4萬元/㎡，算上後期裝修費用，與其他在售新盤拉開較大差距。

前有寮步萬科時富·金色家園Ⅱ以「低價」殺出重圍，同為接手項目的萬科公園裏價格優勢自然也十分明顯。

萬科公園裏前身為雲南城投的臻園，早於2016年地塊便被拿下，2019年「臻園」項目面市，但由於原開發商雲南城投經營不善，旗下項目擱置不前，最終於2021年1月通過掛牌方式就該項目發布增資擴股訊息，擇優選擇意向投資方。

憑藉資產本身的優勢，最終被選址眼光較高的萬科看中，接手並以與華陽湖的距離優勢更名為萬科公園裏。由於地塊本身拿地時間較早，拿地價較低，為項目的入市價格提供了性價比空間，同時東莞萬科的品牌亦給項目增設一定價值屬性。

背靠的華陽湖，則成為項目推廣宣傳工作的重要落點。

萬科·公園裏距離華陽湖國家濕地公園直線距離約200米，華陽湖國家濕地公園2020年正式掛牌，也是目前東莞唯一的國家濕地公園，後疫情時代，購房者對於生態價值的關注度或一定程度有所提升。

此外，該盤也是目前麻涌唯一有別墅產品的項目，首批備案的14套241㎡-267㎡面積別墅，總價區間586萬-710萬元。

當前市場，各方讓利促銷暗潮湧動，價格無疑成為購房者們更加敏感的點，而憑藉着低價優勢與近華陽湖的生態條件，從市場反映來看，萬科·公園裏也呈現出了相對樂觀的市場表現。

據銷售表示，僅剛剛過去的清明小長假，同步加上項目實景園林正式開放，三天時間的來訪量超800批，截至目前，誠意登記客户已有400餘組。

項目將於本月16日正式開盤，首批336套洋房的最終去化成績值得期待。

開發商也在觀望

值得注意的是，萬科·公園裏同樣走過了較長的蓄客期。

正式接手後，早於去年10月底，項目便開放全新示範單位，當時傳出的吹風價亦在本次備案的價格區間。

或由於調控趨嚴市場步入下行周期、片區供應量較大、部分項目蓄客不理想等各方面因素，包括萬科公園裏在內的麻涌多新盤紛紛推後了開盤時間。

如本預計去年12月月初便入市銷售的南山府項目，截至今天仍未有預售消息，據項目銷售表示，預計將於今年二季度入市。

南山府是國企南山地產入莞的首作，項目位於麻涌濱江商務區，與廣州黃埔開發區僅一橋之隔，同時緊鄰京港澳高速和廣深沿江高速兩大出口，可享受廣州一線配套資源；不過項目不足同樣明顯，周邊以民房、工廠與成片的香蕉林為主，面貌及配套尚待時間完善，交通方面則主要依賴自駕出行。

除南山府外，南山地產在莞還落子了南山悦府（寮步）項目，目前也尚未入市，但已釋放出「2字頭」起的價格訊息「對抗」一路之隔已取證即將開盤的松湖雲禧項目。

（貼身肉搏！「2字頭」起南山悦府正面剛保利松湖雲禧，寮步新盤怎麼選？）

眼光拉回麻涌，鎮街另一純新盤，位於麻涌大步村的華僑城雲瑞府也將於近段時間入市，由於區位及產品優勢，項目對於麻涌新房市場或將帶來不小衝擊。

華僑城雲瑞府位於麻涌鎮中心，也是麻涌鎮重點打造的水鄉新城中心TOD範圍，距離1號線2期太步站（規劃）約600米，未來待線路開通，可快捷通達東莞中心區。目前項目周邊已分佈有萬科珠江東岸、碧桂園十里江灣、招商雍華府、碧桂園銅雀台等多住宅小區，居住氛圍濃郁，整體環境面貌較好。

此外，是產品方面的相對優勢，華僑城雲瑞府即將首推為容積率僅1.5的地塊一，較低的容積率基礎上，華僑城選擇開發市場少有的小高層板式樓，帶來更加舒適的居住體驗，同樣也與鎮街其他項目在產品上形成一定區隔，或更偏於改善型買家。

據銷售表示，項目預計將於5月推出。

2020年，東莞普漲，購房者入市積極，大量剛需外溢至水鄉片，「庫存大户」麻涌於那一年拿下全市新房成交第一成績；樓市跌宕的2021年，鎮街亦成交了近2000套新房，位列全市較前列。

如今，樓市回暖呼聲不斷，隨着鎮街又一批體量較大的優質新盤陸續入市，加上現有在售，庫存相對充足的麻涌市場能否再創優秀成績值得關注。

不過就當下來看，激烈的搶客大戰已在進行中。

緊盯優質地塊

通過公開招拍掛、收併購以及與本土企業聯合開發等形式，深耕東莞多年的萬科開發了眾多項目，縱觀各盤本身，遵循較高的選址標準是一大共性，包括軌道交通、城市資源等的依附。

而隨着東莞城市整體發展水平的上升，萬科的佈局範圍也滲透至更多鎮街。

如今，萬科仍在陸續收入好地。

今日上午（4月8日），萬科中天聯合體便以約19億元總價斬獲萬江龍灣一巨無霸TOD舊改地塊，引發市場關注。

萬江龍灣片緊鄰南城CBD，是主城區萬江街道的明星板塊，萬科中天此次拿下的地塊更是位於龍灣的都市核心區，位於地鐵1號線、8號線濱江體育館站TOD範圍內，是東莞市城市更新TOD試點項目。

目前範圍內告罄的新盤備案價已突破「4字頭」，板塊市場認可度較高。

除最新獲取的龍灣TOD地塊外，萬科在莞潛在貨量還有包括今年1月份拿下的另一宗大嶺山北站範圍內的TOD試點項目，現已備案為萬科嘉城花園，總建面建面超60萬㎡；另外主城區的網紅項目星河傳說二期（星河傳說商住區帕薩迪納商業IV區工程）也在推進中，據最新消息，本月21日將舉行項目總平面圖變更的聽證會；此外還有鳳崗的觀湖花園、望牛墩灣景公館等項目處於待入市狀態。