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    大到不能倒,疫情後房地產行業有哪些利好與利空?

    大到不能倒,疫情後房地產行業有哪些利好與利空?

    房地產業近期變化及個人投資注意點

    一、行業概況及走勢分析

    1、行業大到不能倒

    2、出了什麼問題

    3、會如何救

    4、未來行業會怎麼走

    5、房價不會跌

    小結

    二、個人投資建議

    1、判斷房企會不會出問題,買到確保可以交付的房子。

    2、從根本需求出發去選擇購房,不要企圖兼顧。

    3、投資商業地產需要具備更高的專業判斷能力。

    4、已經購房未收房的,注意交付風險。

    5、二級市場房地產股票今年有機會,但避免踩坑。

    行業概況及走勢分析

    1、行業大到不能倒

    房地產這個行業有多大呢,2020年有一個較為準確的數據,全國城鎮住房市值約420萬億,是同期GDP的4.1倍,而同期居民人民幣總存款為218萬億,這個是什麼概念呢,就是對一個典型的中國家庭來說,基本2/3的財產就是房子。2021年的數據我還沒有去查比較權威的,這些年大致這兩個數都是年按年增長10%以上。

    另一個角度,2021年GDP 114萬億,全國房地產開發投資14.8萬億,商品房銷售18.2萬億,當然房地產是按照收入法算增加值計入GDP,不是直接加,但大家可以看看這個比例關係。

    業內比較權威的說法是,房地產貢獻約20%的GDP、約40%的財政收入、約20%的社融存量,房地產與建築業合計佔非農就業人數約15%,有一個計算,如果今年房地產投資按年增速放緩8%,商品房銷售額增速放緩15%,再考慮間接影響,綜合會拖累GDP約2.7個百分點。

    房地產作為國民經濟第一大支柱行業、地方政府最大財稅收入來源、居民最重要財富、銀行最大風險敞口,這麼大的一個行業急劇萎縮,是國家不能承受的。

    2、出了什麼問題

    2016年年底,中央經濟工作會議首次提出,「房子是用來住的,不是用來炒的」,這就是著名的「房住不炒」。此後,與房地產相關的各個部門陸續出台配套政策,涉及到拿地、規劃、融資、購房者信貸等各個方面。

    第一是土地部門嚴控土地供應。

    第二是規劃管理部門引導建小户型、推剛需,以北京為例,在大興、豐台、昌平,就搞了很多90平米以下的限競房,但實際上這個和市場需求並不匹配,這種房源量大去化困難,同時購房者又買不到需要的房型。

    第三是金融監管部門限制開發貸,導致房企只能找信託這些影子銀行曲線救國找錢,資金成本被大大抬高,很多房企拿到錢的成本年化利率都超過15%,房企綜合融資成本6%以下的很少見。

    第四是銷售環節,各地政府出台各種花式「限購」,卡購房者社保期限,以家庭為單位計算購房資格,導致有買房資格的人越來越少,最後房企拿預售證還有各種價格方面限漲限跌的備案條件。

    第五是銀行對個人購房貸款,出台各種限制、進行總額控制……這麼一來,房企賣不出去房,賣出去也回不了款,久而久之負債率居高不下。

    2020年8月,住建部、央行在北京召開重點房地產企業座談會,進一步落實房地產長效機制,並且形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則,2021年1月1日開始正式實施,這就是著名的「三條紅線」,專業描述是:房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%;房企的淨負債率不得大於100%;房企的「現金短債比」小於1。

    房地產業很多年來一直被稱為夜壺,總是不斷被調控,每次調控時間都不長,之後總會有刺激,行業始終處在和政策博弈的過程中。這次,剛開始行業裏大家也是將信將疑的,但沒有想到這一次是來真的,力度大,持續時間長。

    真正給房企資金鍊致命一擊的,是住建系統僵化的資金監管政策。這個要站在不同的立場看,政策對地方政府、對購房者或許是好的,但是對開發商非常不利,後面我還會說到這件事。

    一般來說,各地住建部門都會根據項目綜合建設費用、交付使用條件、房企信用水平和經營狀況等。綜合確定一個監管資金標準,確定每平方米不得低於多少元,用於購置項目建設必需的建築材料、設備,以及支付項目建設的施工進度款、稅費和其他相關費用。像石家莊,普通住宅是3200、裝配式住宅3800,北京普通住宅是5000,房企需按工程進度定向支出。但實際上,一般來講,不算土地成本,大家住的塔樓,建安成本每平米也就3000左右,如果是低層板樓,會更便宜一點,加上精裝,總成本也不過在每平米4000~5000間。

    這個監管一上,基本上房企賣掉的房子是按交付標準的建安成本先凍結了資金,再加上房企因為融資還面臨債權方監管,幾重監管之下,資金很難靈活調配使用。這些監管的存在,使得一個鍋蓋要蓋很多個鍋的房企,資金壓力增大許多。

    去年11月5日發生一個事情,就是這個問題的典型註腳,世茂股份因一筆30億不到的債務可能逾期,導致當日股債暴跌,但此時去看,世茂賬上現金還有800多億,乍一看出現這樣的局面匪夷所思,實際上這就是監管資金的問題,有錢但是不能用,救急都不行。

    整體來說,2016年以來,對地產這個行業就是群毆,各個部門都是不斷出台打壓政策,最終合成出一個大效應,業內稱為「政策合成謬誤」,這個最早是孟曉蘇先生講的,就是說調控出發點是好的,單個政策看似問題也不大,但加在一起就造成了地產行業今天的困境。

    3、會如何救

    從風險的本質上看,房地產業的危機是過往監管不足下積累的過度金融化。這些年,房企認真幹活蓋房子的不多,都把自己實質上做成了一個銀行,各種加槓桿,欠金融機構、施工單位、購房者、材料商的錢,不斷擴大規模。房企的信用都建立在房價上漲的基礎上,一旦市場停滯、房價下跌(哪怕不漲),資產池不能繼續升值,就會讓原來模式終止,光是龐大的融資成本和運營成本就會壓垮企業。

    另外一個方面,房地產行業整體浮躁,缺乏匠心,不少房企因前期管理粗糙、盲目擴張,現在很多是產品(資產)死了,手裏握一堆滯重資產、問題項目、在建工程,看資產負債表都是正的,但實際上帳上一分錢沒有,一清盤就會資不抵債。資產打折也沒人要。恒大、融創、世貿……每一個出事的房企基本都是這樣,最近行業裏滿世界處置資產、賣項目,但是很難賣出去。

    導致這樣的局面有多重因素,政府規劃不合理、房企自身產品規劃設計不合適是最主要問題,這些年搞的商業地產、文旅地產、特色小鎮、產業新城……都很難去化、經營。去年我做了一個統計,A股港股所有上市房企的商業地產資產,整體回報率不到3%,但這還是好的,比文旅地產那些強多了。很多房企這些年在政府的指揮棒下,都積攢了一個無法處置的低效資產包,市場上行時無所謂,下行時這就成了大問題。

    第一個救房企的辦法是金融機構債務展期。民營房企現在普遍資金斷流,金融機構頂多能做做展期,這個從去年下半年就開始了,但光是這個無法使房企運營狀況得到根本改善,房企雖然短期不需要償債,但沒有運營資金支付工程進度款、員工薪酬,項目無法復工、新盤無法推出,長此以往項目會出現爛尾、延遲交付會大量發生,上訪、鬧事等群體事件會大量出現,將進一步打擊社會購房信心,形成全行業的惡性循環。

    第二個救房企的辦法是地方限購政策廢止。最近首先是秦皇島廢除限購,允許外來人口購房,首期降低;其次是蘇州調控鬆綁,二手房限售5年變3年,購房社保資格也有放鬆;周四看到上海也在放鬆了……相信後期跟進的地方政府會越來越多。真正要解決行業的當下問題,確實需要讓房子漲一波,備案價需要慢慢漲,購房者都是買漲不買跌,就像股市一根陽線改變信仰一樣,個人認為至少需要20~30%的漲幅才能改變行業當前局面。這就意味着之前很多的限購限價、紅線都要去掉,但這個現在明顯政治不正確,有點難,各地在遮遮掩掩做。

    第三個救房企的辦法是國家出面購買資產、項目或房企股權。這個類似美國在2008年金融危機中的操作模式,當時他們是財政部分別向房利美和房地美輸送了1198億美元和716億美元的援助資金,後來美國房地產市場熬過了危機重新繁榮後,財政部還大賺了一筆。我們國家現在大手筆買走房企的一部分問題資產或者項目,也是可行的。具體來說,各地城投、平台公司入股民營房企就行了,最好是出錢不出管理,就是財務投資,化解問題房企的當下流動性危機。這樣的方式,可以定點挽救幾個標杆性的企業。

    4、未來行業會怎麼走

    任澤平說過一句話,「房地產是最堅硬的泡沫,要軟着陸,避免硬着陸,用時間換空間」。經濟轉型既要下定決心,也要考慮有個過程。冰凍三尺非一日之寒,問題已經很大,不能拐急彎,所以我認為國家一定會救房地產。個人覺得救市動手晚了,應該是去年7、8月開始救,業內不少人估計,今年全行業銷售收入總量會萎縮到十二三萬億左右。(最悲觀的估計是政府出手救但沒能救起來,參見2015股市,我們都希望這種情況不會出現。)

    前兩天雪球上談了一個老鼠實驗來隱喻這個救市的過程。實驗是這樣的,上世紀50年代,哈佛大學的一個博士卡特,用老鼠進行過一次殘酷的「希望」實驗,他把一群實驗室養的老鼠丟在水裏面,看它們能堅持多久,15分鐘,老鼠們就一個接一個放棄掙扎淹死了;第二次實驗,卡特在老鼠即將淹死的時候,把它們撈出來再丟進去,這回老鼠堅持的時間竟然達到了60個小時。看到希望後,老鼠不會放棄,堅持不下去,是因為身體的能量消耗殆盡。

    民營地產商如今就像水中的一隻只老鼠,如果政策邊際適度寬鬆,企業就會積極自救,行業就能夠長時間維持繃而不破,用時間來修復之前發展中積累的問題。

    關於未來,現在大家基本形成共識的有這麼幾點:

    (1)人口往都市圈城市群遷移集聚是基本規律,人隨產業走,人往高處走,符合國際規律。中國人口會持續向珠三角、長三角城市群集聚。近10年這兩個城市群年均常住人口增量超180萬人,成渝、中原城市群年均常住人口增量超65萬人,西安人口也是淨增加的,但東北、西部等不少區域近年因產業結構單一,人口呈流出趨勢。人口淨增加的一二線城市,房價依然可以在較長時間內看好。

    (2)國家的願景是優化當前土地供應模式。豐富商品房、租賃房、共有產權房等多品類的供給形式,形成政府、開發商、租賃中介公司、長租公司等多方供給格局。這個實際上有點像新加坡模式,類似其1964年推出的「居者有其屋」計劃,新加坡的住房分為「組屋」和私宅。組屋是政府通過建屋發展局為中低收入群體提供的廉價公共住房,佔整個住房比例80%以上;私宅是由私人房地產發展商投資興建,完全按市場價格供應有支付能力的購買住房者,其佔比例不足20%。這個願景離目前中國的實際很遠,主要是財政受不了,我們只能是商品房為主,其他為輔。

    (3) 「房地產過度金融化」是風險之源,房企既然脱離不了銀行的實質,就應該有資本充足率的要求,規範房企融資用途、防止過度融資會常抓不懈。這會導致很多房企在未來轉換髮展模式,不再以規模為美,而會以產品能力、特色運營能力、盈利能力作為發展特色。去年12月,曹德旺批評許家印恒大總共才39億的註冊資本,各種貸款居然可以做到2萬億,是貪得無厭,當然這裏面他說的數字有些偷換概念,但確實是入木三分,大量房企不僅是貪,而且是沒人管。

    從根本上說,我個人並不認可近些年房地產行業的急功近利,我認為在特定的地點為購房者做出合適的產品,才是房企的根本使命。當下,中國城鎮化建設已經到了一個相對高位、人口也處於不再淨增加的臨界點,必須要問的一個問題是,我們還需要蓋那麼多房子麼,各個城市都應該搞那麼多購物中心酒店麼,每個城市都需要發展CBD麼,還能搞那麼多產業新城、高鐵新城、特色小鎮麼?

    未來,我比較看好城市更新這個領域,在這麼多年來急行軍形成的城市基礎上,像繡花一樣去提升局部,以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質空間,使之重新發展和繁榮,是最有意義的。成功的城市更新,既有硬件環境的改造,也有後續的產業導入和運營,要成為市民生活的有機組成部分。

    當然,更形象一點舉例,就像把石景山首鋼園區的一部分改造成谷愛凌奪冠的大跳台,就是好的城市更新。北京的798藝術區、上海的老碼頭和世茂深坑洲際酒店、廣州的永慶坊,都是城市更新領域不同類型的成功標杆。

    打個廣告,這也是我業務的主攻方向,未來希望得到大家的幫助和支持,幫我推薦可以改造的項目,介紹有意合作的資金。

    5、房價不會跌

    房價會不會跌,這個要從房價的構成分析。房價的構成主要是五部分:一是土地成本;二是建安成本;三是運營成本;四是各種稅費;五才是利潤。

    第一部分土地成本佔比和特定城市有關,這也是不同城市房價不同的最大原因;第二部分建安成本,主要包括了建築設計,後期的施工建材、安裝裝修、綠化、管道;一般這兩部分會佔到總房價的60~70%以上。第三部分運營成本,主要包括管理成本,營銷成本以及財務成本;第四部分是稅,所得稅,增值稅,營業稅和附加稅等等;這兩部分一般佔到總房價的20~30%。最後第五部分房企的淨利潤其實只有5~10%左右。

    綜上,土地成本是地方政府完全決定,建安成本受通貨膨脹影響一直是温和上漲的、財務成本也就是利率是金融體系決定的,前三者基本是不會跌的,房企的自主利潤空間並不大。房企最多就是賠本賣,但賠本賣時,多半是這個企業流動性出了很大問題,未來房子能否順利交付都是問題,房屋質量也不會有保障,降價賣反而不容易有成交。

    概括起來說,房子是單一供方(政府)提供,房價永遠都是政府決定的,土地、利率、稅費幾個才是房價的關鍵要素,房企實際上相當於經銷商,就是一跑腿的。不從這個角度理解,很難理解廈門島上的房子為啥一平米賣七八萬、蘇州的房子賣四五萬,而西安、成都、重慶的房子只有一兩萬。

    另一方面,國家超發這麼多貨幣,總得有池子裝吧,目前中國沒有比房地產更有群眾基礎的池子。美國的股市、中國的房市,分別是經濟第一、第二兩個經濟體的國本,兩朵奇葩。長盛不衰。

    另外,從參與的各方來說,購房者、地方政府、開發商、銀行,沒有一個利益方會因房價下跌而獲益,房價下跌反而會引起一系列鏈索問題,比如個人的資產縮水、徵收的土地拍賣價低於成本、開發商滯銷、銀行個人貸款斷供停供,因此各個參與方合謀的結果自動就是房價温和上漲。高房價真正的受害者是那些還沒有買房的人,但只要這個基數足夠大,房地產業的遊戲就能夠玩下去。

    小結

    房地產這個行業固然有很多問題,整體形象也不大好,但體量及重要性巨大,國家出於穩定經濟、化解風險的目的,會進行挽救,救市的各方面舉措最終會造成房價近期漲一波。國進民退的大背景下,對相當一部分民營房企未來發展,我比較悲觀。買房時一定要甄別風險,買可靠公司的產品。作為保值增值的資產,一二線城市的商品房住宅房價不會跌,流動性也不錯,是不錯的選擇。

    個人投資建議

    1、判斷房企會不會出問題,買到確保可以交付的房子

    一般來說,大家看到房企的宣傳,大部分都不是真實的訊息,都是化妝版的,由於單個房地產項目一般好幾年,即便是上市公司財報,靈活調節的空間也很大。樓書更只能大致看看而已,什麼千人排隊搖號買房也就聽聽可以了,都是套路。

    舉個例子,大型房企一般都有品牌管理部和客户服務部,品牌管理部其實品宣工作的比重並不大,最主要的任務是控制輿情,去刪除負面新聞;而客户服務部最重要的任務也不是去做啥客户服務,服務是後期物業公司的事,這個部門的主要任務是交房,是實現房子的順利交付,在交房過程中和稀泥,把購房者的投訴用一些小代價抹過去,比如減免點物業費、做做整改。

    要安全的買房,首先是需要識別房企會不會出問題。即將出問題的房企,從內部看,標準是現金流枯寂,業務不能正常運行,施工不能正常進行,項目不能正常交付,面臨爛尾風險;從外部看,股價、債券暴跌,評級下降,不能繼續實施再融資。

    個人經驗,判斷一個房企財務是否健康,最感性的外部指標有三個,一是商票價格,二是美元債利率、三是拿地訊息,這幾個訊息都是公開的,現在都可以很方便地在網上查到,如果商票價格折扣嚴重,美元債利率高企,長期沒有經過招拍掛拿地,這個企業多半是不大行。

    識別完企業後,再識別項目本身的合法和安全,這個主要是幾證齊全,相對比較簡單。

    2、從根本需求出發去選擇購房,不要企圖兼顧

    到我們這個年齡階段,大家購房,大致的角度我想是這幾個方面吧:

    一是投資。如果是投資就琢磨明白一件事,這房子未來不是自己住,要分析出租是誰會住,要分析未來大致賣給誰。一般來說,小户型的租金回報率、升值速度會優於大户型,其他需要考慮的方面什麼交通、環境啊,大家都懂,重點放在研究適合租房客群的需要,選擇交易活躍的區域去投資,就對了。

    二是改善。這樣的房子是自己接下來的第一居所,要方便未來的工作和生活。其重點我覺得是選一個自己喜歡的環境,看看未來和哪些人做鄰居,選一個較為中意的物業管理公司,看看教育醫療配套、交通條件、公園配套。

    第三是購買第二居所。首先在功能上要明確,第二居所不是用於日常居住,就是一個奢侈品,是錦上添花。這樣的房子一般來說距離可能會更加遠一點,你去的頻次也不會太高。買什麼樣的,確實完全看自己喜歡了,豐儉由人。在北京,喜歡滑雪會去崇禮買個房,喜歡長城的、山景的可能在八達嶺、金山嶺底下置業,喜歡海濱可能買北戴河的阿那亞。類型上,可以買養老公寓、別墅,也可以買分時酒店、特色小鎮上的住宅。

    一般來說,從開發商的角度看,把一個項目做出很多賣點都是很難的,每拿一塊地,會在產品設計上有取捨,如果做成大雜燴,一般效果都不好。反過來,如果我們購房時希望左右逢源、面面俱到,最終結果反而容易是十三不靠,哪個訴求也不會被滿足得太好,專一目標專一解決比較好。

    3、投資商業地產需要具備更高的專業判斷能力

    購房置業時,大家除了買住宅,也可以買商鋪、寫字樓,這幾類資產,買住宅門檻最低,買商鋪和寫字樓都需要一定專業能力和資源。

    住宅具有最高的流動性,是最安全的資產,但回報率、租售比整體偏低,一般來說能到年2%就不錯了,但住宅資產本身的價格卻是逐年上漲的,彌補了租金不高的問題。

    商鋪租售比會明顯高於住宅,在開發商銷售時,一般是按市調年租金20~25倍進行銷售,也就是說租售比能到4~5%。但問題是,商鋪未來的二手交易不如住宅活躍,且資產價格上漲空間也不大。整體來看,我們國家商業地產已經遠遠供過於求,有興趣的同學,可以看看所在城市的社零消費總額,再去算算當地租金承受能力;另一方面,隨着線上消費比重的增大,商鋪未來價值也會降低;第三,單獨的一個商鋪在租費方面沒有定價權,經營業態業種也和項目整體有很大關係,沒多少自主想象空間。

    寫字樓資產交投活躍度也偏低、資產升值空間也不大,目前國內除了北上廣深這些商務活動活躍的城市,其他城市的寫字樓整體而言都是過剩嚴重,經濟處於低位時,寫字樓更是靈敏的晴雨表,租費、出租率一直很低迷,這個未來五到十年內改觀的機會都不大。

    4、已經購房未收房的,注意交付風險

    如果最近買了房但還沒有收房,客觀地講,目前已經存在一定風險,如何保護自己的利益是重點。

    首先要關注項目的預售資金監管。從開發商的角度,是希望預售監管資金越少越好,而且在不同項目之間可以調節。但從購房者的角度,你的錢付給了開發商,開發商對應留出來可以將房子幹到交付水準的資金就是天經地義了,由於一個項目房子不是一次賣完,即便開發商監管資金按標準留足,依然有交付風險。

    如果出現延期交付,應該用法律保護自己利益,必要時索賠。由於疫情影響,開發商延遲交付不構成違約,這個法律認可的疫情影響周期一般就是當地一級響應時間,做相應順延,或者是開發商和購房者協商確定。如果開發商實際已經構成違約,則按買賣合同中約定計算,一般約定每逾期一天違約金為萬分之一,一個月就是千分之三,最高標準有約定到每天萬分之五的。但如果延遲交付時間特別長,法院最終能支持的違約金賠付標準,會和銀行同期貸款利率去掛鈎。

    如果已經收房,也要及時拿到購房發票、取得產權證,避免不必要的糾紛;新入住小區,應該儘快促成業委會的成立,妥善管理公共維修基金,和物業公司形成良好合作界面。

    5、二級市場房地產股票今年有機會,但避免踩雷

    房地產開發的A股、港股股票,伴隨行業調整,最近幾年也跌得非常慘。房地產開發(881153)這個板塊指數從2015年的4071,最低跌到了1259,最近反彈到2000左右。今年,隨着一系列穩增長政策出台,這個板塊熱度、活躍度應該會重新攀升,會出現明顯投資機會。

    從二級市場來看,先應該是炒「不死」吧,會炒低價垃圾股,出幾個烏雞變鳳凰的,但這個除非你真有啥內幕消息,基本就是博傻,收益大風險也大。

    其次是再炒核心資產吧,這個一般都是公募基金主導,與政策調控節奏方向大致吻合,基本就是陽謀,但買這些股票漲幅有限賺錢效應有限。這一波行業出清,招商、保利、中海、中糧、金茂這些國資背景的問題不大,還會有增長,其他可能還有萬科金地遠洋幾個偽國企也不錯;民營房企裏,龍湖旭輝新城幾個企業會相對正常,融創碧桂園能不能活下來活得好都不大好說。

    最後,沾親帶故的會一起上,賣建材的、賣瓷磚的、賣塗料的、搞裝修的、搞防水的……一大堆,這個裏面結合低碳、環保、科技,會有不少題材股。我不是二級市場的高手,就是一顆老韭菜,總是被別人預期我的預期,不敢給大家推薦什麼。

    以上都是經驗之談,不見得準確,僅供大家參考。

    本文由《香港01》提供

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