大到不能倒，疫情後房地產行業有哪些利好與利空？

房地產業近期變化及個人投資注意點

一、行業概況及走勢分析

1、行業大到不能倒

2、出了什麼問題

3、會如何救

4、未來行業會怎麼走

5、房價不會跌

小結

二、個人投資建議

1、判斷房企會不會出問題，買到確保可以交付的房子。

2、從根本需求出發去選擇購房，不要企圖兼顧。

3、投資商業地產需要具備更高的專業判斷能力。

4、已經購房未收房的，注意交付風險。

5、二級市場房地產股票今年有機會，但避免踩坑。

行業概況及走勢分析

1、行業大到不能倒

房地產這個行業有多大呢，2020年有一個較為準確的數據，全國城鎮住房市值約420萬億，是同期GDP的4.1倍,而同期居民人民幣總存款為218萬億，這個是什麼概念呢，就是對一個典型的中國家庭來說，基本2/3的財產就是房子。2021年的數據我還沒有去查比較權威的，這些年大致這兩個數都是年按年增長10%以上。

另一個角度，2021年GDP 114萬億，全國房地產開發投資14.8萬億，商品房銷售18.2萬億，當然房地產是按照收入法算增加值計入GDP，不是直接加，但大家可以看看這個比例關係。

業內比較權威的說法是，房地產貢獻約20%的GDP、約40%的財政收入、約20%的社融存量，房地產與建築業合計佔非農就業人數約15%，有一個計算，如果今年房地產投資按年增速放緩8%，商品房銷售額增速放緩15%，再考慮間接影響，綜合會拖累GDP約2.7個百分點。

房地產作為國民經濟第一大支柱行業、地方政府最大財稅收入來源、居民最重要財富、銀行最大風險敞口，這麼大的一個行業急劇萎縮，是國家不能承受的。

2、出了什麼問題

2016年年底，中央經濟工作會議首次提出，「房子是用來住的，不是用來炒的」，這就是著名的「房住不炒」。此後，與房地產相關的各個部門陸續出台配套政策，涉及到拿地、規劃、融資、購房者信貸等各個方面。

第一是土地部門嚴控土地供應。

第二是規劃管理部門引導建小户型、推剛需，以北京為例，在大興、豐台、昌平，就搞了很多90平米以下的限競房，但實際上這個和市場需求並不匹配，這種房源量大去化困難，同時購房者又買不到需要的房型。

第三是金融監管部門限制開發貸，導致房企只能找信託這些影子銀行曲線救國找錢，資金成本被大大抬高，很多房企拿到錢的成本年化利率都超過15%，房企綜合融資成本6%以下的很少見。

第四是銷售環節，各地政府出台各種花式「限購」，卡購房者社保期限，以家庭為單位計算購房資格，導致有買房資格的人越來越少，最後房企拿預售證還有各種價格方面限漲限跌的備案條件。

第五是銀行對個人購房貸款，出台各種限制、進行總額控制……這麼一來，房企賣不出去房，賣出去也回不了款，久而久之負債率居高不下。

2020年8月，住建部、央行在北京召開重點房地產企業座談會，進一步落實房地產長效機制，並且形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，2021年1月1日開始正式實施，這就是著名的「三條紅線」，專業描述是：房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；房企的淨負債率不得大於100%；房企的「現金短債比」小於1。

房地產業很多年來一直被稱為夜壺，總是不斷被調控，每次調控時間都不長，之後總會有刺激，行業始終處在和政策博弈的過程中。這次，剛開始行業裏大家也是將信將疑的，但沒有想到這一次是來真的，力度大，持續時間長。

真正給房企資金鍊致命一擊的，是住建系統僵化的資金監管政策。這個要站在不同的立場看，政策對地方政府、對購房者或許是好的，但是對開發商非常不利，後面我還會說到這件事。

一般來說，各地住建部門都會根據項目綜合建設費用、交付使用條件、房企信用水平和經營狀況等。綜合確定一個監管資金標準，確定每平方米不得低於多少元，用於購置項目建設必需的建築材料、設備，以及支付項目建設的施工進度款、稅費和其他相關費用。像石家莊，普通住宅是3200、裝配式住宅3800，北京普通住宅是5000，房企需按工程進度定向支出。但實際上，一般來講，不算土地成本，大家住的塔樓，建安成本每平米也就3000左右，如果是低層板樓，會更便宜一點，加上精裝，總成本也不過在每平米4000～5000間。

這個監管一上，基本上房企賣掉的房子是按交付標準的建安成本先凍結了資金，再加上房企因為融資還面臨債權方監管，幾重監管之下，資金很難靈活調配使用。這些監管的存在，使得一個鍋蓋要蓋很多個鍋的房企，資金壓力增大許多。

去年11月5日發生一個事情，就是這個問題的典型註腳，世茂股份因一筆30億不到的債務可能逾期，導致當日股債暴跌，但此時去看，世茂賬上現金還有800多億，乍一看出現這樣的局面匪夷所思，實際上這就是監管資金的問題，有錢但是不能用，救急都不行。

整體來說，2016年以來，對地產這個行業就是群毆，各個部門都是不斷出台打壓政策，最終合成出一個大效應，業內稱為「政策合成謬誤」，這個最早是孟曉蘇先生講的，就是說調控出發點是好的，單個政策看似問題也不大，但加在一起就造成了地產行業今天的困境。

3、會如何救

從風險的本質上看，房地產業的危機是過往監管不足下積累的過度金融化。這些年，房企認真幹活蓋房子的不多，都把自己實質上做成了一個銀行，各種加槓桿，欠金融機構、施工單位、購房者、材料商的錢，不斷擴大規模。房企的信用都建立在房價上漲的基礎上，一旦市場停滯、房價下跌（哪怕不漲），資產池不能繼續升值，就會讓原來模式終止，光是龐大的融資成本和運營成本就會壓垮企業。

另外一個方面，房地產行業整體浮躁，缺乏匠心，不少房企因前期管理粗糙、盲目擴張，現在很多是產品（資產）死了，手裏握一堆滯重資產、問題項目、在建工程，看資產負債表都是正的，但實際上帳上一分錢沒有，一清盤就會資不抵債。資產打折也沒人要。恒大、融創、世貿……每一個出事的房企基本都是這樣，最近行業裏滿世界處置資產、賣項目，但是很難賣出去。

導致這樣的局面有多重因素，政府規劃不合理、房企自身產品規劃設計不合適是最主要問題，這些年搞的商業地產、文旅地產、特色小鎮、產業新城……都很難去化、經營。去年我做了一個統計，A股港股所有上市房企的商業地產資產，整體回報率不到3%，但這還是好的，比文旅地產那些強多了。很多房企這些年在政府的指揮棒下，都積攢了一個無法處置的低效資產包，市場上行時無所謂，下行時這就成了大問題。

第一個救房企的辦法是金融機構債務展期。民營房企現在普遍資金斷流，金融機構頂多能做做展期，這個從去年下半年就開始了，但光是這個無法使房企運營狀況得到根本改善，房企雖然短期不需要償債，但沒有運營資金支付工程進度款、員工薪酬，項目無法復工、新盤無法推出，長此以往項目會出現爛尾、延遲交付會大量發生，上訪、鬧事等群體事件會大量出現，將進一步打擊社會購房信心，形成全行業的惡性循環。

第二個救房企的辦法是地方限購政策廢止。最近首先是秦皇島廢除限購，允許外來人口購房，首期降低；其次是蘇州調控鬆綁，二手房限售5年變3年，購房社保資格也有放鬆；周四看到上海也在放鬆了……相信後期跟進的地方政府會越來越多。真正要解決行業的當下問題，確實需要讓房子漲一波，備案價需要慢慢漲，購房者都是買漲不買跌，就像股市一根陽線改變信仰一樣，個人認為至少需要20～30%的漲幅才能改變行業當前局面。這就意味着之前很多的限購限價、紅線都要去掉，但這個現在明顯政治不正確，有點難，各地在遮遮掩掩做。

第三個救房企的辦法是國家出面購買資產、項目或房企股權。這個類似美國在2008年金融危機中的操作模式，當時他們是財政部分別向房利美和房地美輸送了1198億美元和716億美元的援助資金，後來美國房地產市場熬過了危機重新繁榮後，財政部還大賺了一筆。我們國家現在大手筆買走房企的一部分問題資產或者項目，也是可行的。具體來說，各地城投、平台公司入股民營房企就行了，最好是出錢不出管理，就是財務投資，化解問題房企的當下流動性危機。這樣的方式，可以定點挽救幾個標杆性的企業。

4、未來行業會怎麼走

任澤平說過一句話，「房地產是最堅硬的泡沫，要軟着陸，避免硬着陸，用時間換空間」。經濟轉型既要下定決心，也要考慮有個過程。冰凍三尺非一日之寒，問題已經很大，不能拐急彎，所以我認為國家一定會救房地產。個人覺得救市動手晚了，應該是去年7、8月開始救，業內不少人估計，今年全行業銷售收入總量會萎縮到十二三萬億左右。（最悲觀的估計是政府出手救但沒能救起來，參見2015股市，我們都希望這種情況不會出現。）

前兩天雪球上談了一個老鼠實驗來隱喻這個救市的過程。實驗是這樣的，上世紀50年代，哈佛大學的一個博士卡特，用老鼠進行過一次殘酷的「希望」實驗，他把一群實驗室養的老鼠丟在水裏面，看它們能堅持多久，15分鐘，老鼠們就一個接一個放棄掙扎淹死了；第二次實驗，卡特在老鼠即將淹死的時候，把它們撈出來再丟進去，這回老鼠堅持的時間竟然達到了60個小時。看到希望後，老鼠不會放棄，堅持不下去，是因為身體的能量消耗殆盡。

民營地產商如今就像水中的一隻只老鼠，如果政策邊際適度寬鬆，企業就會積極自救，行業就能夠長時間維持繃而不破，用時間來修復之前發展中積累的問題。

關於未來，現在大家基本形成共識的有這麼幾點：

（1）人口往都市圈城市群遷移集聚是基本規律，人隨產業走，人往高處走，符合國際規律。中國人口會持續向珠三角、長三角城市群集聚。近10年這兩個城市群年均常住人口增量超180萬人，成渝、中原城市群年均常住人口增量超65萬人，西安人口也是淨增加的，但東北、西部等不少區域近年因產業結構單一，人口呈流出趨勢。人口淨增加的一二線城市，房價依然可以在較長時間內看好。

（2）國家的願景是優化當前土地供應模式。豐富商品房、租賃房、共有產權房等多品類的供給形式，形成政府、開發商、租賃中介公司、長租公司等多方供給格局。這個實際上有點像新加坡模式，類似其1964年推出的「居者有其屋」計劃，新加坡的住房分為「組屋」和私宅。組屋是政府通過建屋發展局為中低收入群體提供的廉價公共住房，佔整個住房比例80%以上；私宅是由私人房地產發展商投資興建，完全按市場價格供應有支付能力的購買住房者，其佔比例不足20%。這個願景離目前中國的實際很遠，主要是財政受不了，我們只能是商品房為主，其他為輔。

（3） 「房地產過度金融化」是風險之源，房企既然脱離不了銀行的實質，就應該有資本充足率的要求，規範房企融資用途、防止過度融資會常抓不懈。這會導致很多房企在未來轉換髮展模式，不再以規模為美，而會以產品能力、特色運營能力、盈利能力作為發展特色。去年12月，曹德旺批評許家印恒大總共才39億的註冊資本，各種貸款居然可以做到2萬億，是貪得無厭，當然這裏面他說的數字有些偷換概念，但確實是入木三分，大量房企不僅是貪，而且是沒人管。

從根本上說，我個人並不認可近些年房地產行業的急功近利，我認為在特定的地點為購房者做出合適的產品，才是房企的根本使命。當下，中國城鎮化建設已經到了一個相對高位、人口也處於不再淨增加的臨界點，必須要問的一個問題是，我們還需要蓋那麼多房子麼，各個城市都應該搞那麼多購物中心酒店麼，每個城市都需要發展CBD麼，還能搞那麼多產業新城、高鐵新城、特色小鎮麼？

未來，我比較看好城市更新這個領域，在這麼多年來急行軍形成的城市基礎上，像繡花一樣去提升局部，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質空間，使之重新發展和繁榮，是最有意義的。成功的城市更新，既有硬件環境的改造，也有後續的產業導入和運營，要成為市民生活的有機組成部分。

當然，更形象一點舉例，就像把石景山首鋼園區的一部分改造成谷愛凌奪冠的大跳台，就是好的城市更新。北京的798藝術區、上海的老碼頭和世茂深坑洲際酒店、廣州的永慶坊，都是城市更新領域不同類型的成功標杆。

打個廣告，這也是我業務的主攻方向，未來希望得到大家的幫助和支持，幫我推薦可以改造的項目，介紹有意合作的資金。

5、房價不會跌

房價會不會跌，這個要從房價的構成分析。房價的構成主要是五部分：一是土地成本；二是建安成本；三是運營成本；四是各種稅費；五才是利潤。

第一部分土地成本佔比和特定城市有關，這也是不同城市房價不同的最大原因；第二部分建安成本，主要包括了建築設計，後期的施工建材、安裝裝修、綠化、管道；一般這兩部分會佔到總房價的60～70%以上。第三部分運營成本，主要包括管理成本，營銷成本以及財務成本；第四部分是稅，所得稅，增值稅，營業稅和附加稅等等；這兩部分一般佔到總房價的20～30%。最後第五部分房企的淨利潤其實只有5～10%左右。

綜上，土地成本是地方政府完全決定，建安成本受通貨膨脹影響一直是温和上漲的、財務成本也就是利率是金融體系決定的，前三者基本是不會跌的，房企的自主利潤空間並不大。房企最多就是賠本賣，但賠本賣時，多半是這個企業流動性出了很大問題，未來房子能否順利交付都是問題，房屋質量也不會有保障，降價賣反而不容易有成交。

概括起來說，房子是單一供方（政府）提供，房價永遠都是政府決定的，土地、利率、稅費幾個才是房價的關鍵要素，房企實際上相當於經銷商，就是一跑腿的。不從這個角度理解，很難理解廈門島上的房子為啥一平米賣七八萬、蘇州的房子賣四五萬，而西安、成都、重慶的房子只有一兩萬。

另一方面，國家超發這麼多貨幣，總得有池子裝吧，目前中國沒有比房地產更有群眾基礎的池子。美國的股市、中國的房市，分別是經濟第一、第二兩個經濟體的國本，兩朵奇葩。長盛不衰。

另外，從參與的各方來說，購房者、地方政府、開發商、銀行，沒有一個利益方會因房價下跌而獲益，房價下跌反而會引起一系列鏈索問題，比如個人的資產縮水、徵收的土地拍賣價低於成本、開發商滯銷、銀行個人貸款斷供停供，因此各個參與方合謀的結果自動就是房價温和上漲。高房價真正的受害者是那些還沒有買房的人，但只要這個基數足夠大，房地產業的遊戲就能夠玩下去。

小結

房地產這個行業固然有很多問題，整體形象也不大好，但體量及重要性巨大，國家出於穩定經濟、化解風險的目的，會進行挽救，救市的各方面舉措最終會造成房價近期漲一波。國進民退的大背景下，對相當一部分民營房企未來發展，我比較悲觀。買房時一定要甄別風險，買可靠公司的產品。作為保值增值的資產，一二線城市的商品房住宅房價不會跌，流動性也不錯，是不錯的選擇。

個人投資建議

1、判斷房企會不會出問題，買到確保可以交付的房子

一般來說，大家看到房企的宣傳，大部分都不是真實的訊息，都是化妝版的，由於單個房地產項目一般好幾年，即便是上市公司財報，靈活調節的空間也很大。樓書更只能大致看看而已，什麼千人排隊搖號買房也就聽聽可以了，都是套路。

舉個例子，大型房企一般都有品牌管理部和客户服務部，品牌管理部其實品宣工作的比重並不大，最主要的任務是控制輿情，去刪除負面新聞；而客户服務部最重要的任務也不是去做啥客户服務，服務是後期物業公司的事，這個部門的主要任務是交房，是實現房子的順利交付，在交房過程中和稀泥，把購房者的投訴用一些小代價抹過去，比如減免點物業費、做做整改。

要安全的買房，首先是需要識別房企會不會出問題。即將出問題的房企，從內部看，標準是現金流枯寂，業務不能正常運行，施工不能正常進行，項目不能正常交付，面臨爛尾風險；從外部看，股價、債券暴跌，評級下降，不能繼續實施再融資。

個人經驗，判斷一個房企財務是否健康，最感性的外部指標有三個，一是商票價格，二是美元債利率、三是拿地訊息，這幾個訊息都是公開的，現在都可以很方便地在網上查到，如果商票價格折扣嚴重，美元債利率高企，長期沒有經過招拍掛拿地，這個企業多半是不大行。

識別完企業後，再識別項目本身的合法和安全，這個主要是幾證齊全，相對比較簡單。

2、從根本需求出發去選擇購房，不要企圖兼顧

到我們這個年齡階段，大家購房，大致的角度我想是這幾個方面吧：

一是投資。如果是投資就琢磨明白一件事，這房子未來不是自己住，要分析出租是誰會住，要分析未來大致賣給誰。一般來說，小户型的租金回報率、升值速度會優於大户型，其他需要考慮的方面什麼交通、環境啊，大家都懂，重點放在研究適合租房客群的需要，選擇交易活躍的區域去投資，就對了。

二是改善。這樣的房子是自己接下來的第一居所，要方便未來的工作和生活。其重點我覺得是選一個自己喜歡的環境，看看未來和哪些人做鄰居，選一個較為中意的物業管理公司，看看教育醫療配套、交通條件、公園配套。

第三是購買第二居所。首先在功能上要明確，第二居所不是用於日常居住，就是一個奢侈品，是錦上添花。這樣的房子一般來說距離可能會更加遠一點，你去的頻次也不會太高。買什麼樣的，確實完全看自己喜歡了，豐儉由人。在北京，喜歡滑雪會去崇禮買個房，喜歡長城的、山景的可能在八達嶺、金山嶺底下置業，喜歡海濱可能買北戴河的阿那亞。類型上，可以買養老公寓、別墅，也可以買分時酒店、特色小鎮上的住宅。

一般來說，從開發商的角度看，把一個項目做出很多賣點都是很難的，每拿一塊地，會在產品設計上有取捨，如果做成大雜燴，一般效果都不好。反過來，如果我們購房時希望左右逢源、面面俱到，最終結果反而容易是十三不靠，哪個訴求也不會被滿足得太好，專一目標專一解決比較好。

3、投資商業地產需要具備更高的專業判斷能力

購房置業時，大家除了買住宅，也可以買商鋪、寫字樓，這幾類資產，買住宅門檻最低，買商鋪和寫字樓都需要一定專業能力和資源。

住宅具有最高的流動性，是最安全的資產，但回報率、租售比整體偏低，一般來說能到年2%就不錯了，但住宅資產本身的價格卻是逐年上漲的，彌補了租金不高的問題。

商鋪租售比會明顯高於住宅，在開發商銷售時，一般是按市調年租金20～25倍進行銷售，也就是說租售比能到4～5%。但問題是，商鋪未來的二手交易不如住宅活躍，且資產價格上漲空間也不大。整體來看，我們國家商業地產已經遠遠供過於求，有興趣的同學，可以看看所在城市的社零消費總額，再去算算當地租金承受能力；另一方面，隨着線上消費比重的增大，商鋪未來價值也會降低；第三，單獨的一個商鋪在租費方面沒有定價權，經營業態業種也和項目整體有很大關係，沒多少自主想象空間。

寫字樓資產交投活躍度也偏低、資產升值空間也不大，目前國內除了北上廣深這些商務活動活躍的城市，其他城市的寫字樓整體而言都是過剩嚴重，經濟處於低位時，寫字樓更是靈敏的晴雨表，租費、出租率一直很低迷，這個未來五到十年內改觀的機會都不大。

4、已經購房未收房的，注意交付風險

如果最近買了房但還沒有收房，客觀地講，目前已經存在一定風險，如何保護自己的利益是重點。

首先要關注項目的預售資金監管。從開發商的角度，是希望預售監管資金越少越好，而且在不同項目之間可以調節。但從購房者的角度，你的錢付給了開發商，開發商對應留出來可以將房子幹到交付水準的資金就是天經地義了，由於一個項目房子不是一次賣完，即便開發商監管資金按標準留足，依然有交付風險。

如果出現延期交付，應該用法律保護自己利益，必要時索賠。由於疫情影響，開發商延遲交付不構成違約，這個法律認可的疫情影響周期一般就是當地一級響應時間，做相應順延，或者是開發商和購房者協商確定。如果開發商實際已經構成違約，則按買賣合同中約定計算，一般約定每逾期一天違約金為萬分之一，一個月就是千分之三，最高標準有約定到每天萬分之五的。但如果延遲交付時間特別長，法院最終能支持的違約金賠付標準，會和銀行同期貸款利率去掛鈎。

如果已經收房，也要及時拿到購房發票、取得產權證，避免不必要的糾紛；新入住小區，應該儘快促成業委會的成立，妥善管理公共維修基金，和物業公司形成良好合作界面。

5、二級市場房地產股票今年有機會，但避免踩雷

房地產開發的A股、港股股票，伴隨行業調整，最近幾年也跌得非常慘。房地產開發（881153）這個板塊指數從2015年的4071，最低跌到了1259，最近反彈到2000左右。今年，隨着一系列穩增長政策出台，這個板塊熱度、活躍度應該會重新攀升，會出現明顯投資機會。

從二級市場來看，先應該是炒「不死」吧，會炒低價垃圾股，出幾個烏雞變鳳凰的，但這個除非你真有啥內幕消息，基本就是博傻，收益大風險也大。

其次是再炒核心資產吧，這個一般都是公募基金主導，與政策調控節奏方向大致吻合，基本就是陽謀，但買這些股票漲幅有限賺錢效應有限。這一波行業出清，招商、保利、中海、中糧、金茂這些國資背景的問題不大，還會有增長，其他可能還有萬科金地遠洋幾個偽國企也不錯；民營房企裏，龍湖旭輝新城幾個企業會相對正常，融創碧桂園能不能活下來活得好都不大好說。

最後，沾親帶故的會一起上，賣建材的、賣瓷磚的、賣塗料的、搞裝修的、搞防水的……一大堆，這個裏面結合低碳、環保、科技，會有不少題材股。我不是二級市場的高手，就是一顆老韭菜，總是被別人預期我的預期，不敢給大家推薦什麼。

以上都是經驗之談，不見得準確，僅供大家參考。