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    非常信號:跌了,中國樓市13年來首次出現

    非常信號:跌了,中國樓市13年來首次出現

    近日,統計局公布了2022年第一季度國民經濟相關數據。

    總體看,一季度GDP按年增長4.8%不算特別亮眼,和全年預設的5.5%目標差距不小,但是考慮到疫情反覆和突然爆發的俄烏衝突雙重夾擊影響,應該說能保持4.8%的增速實屬不易。

    如果不是遭受疫情反撲加上俄烏衝突這隻超級地緣政治黑天鵝衝擊,一季度GDP增速超過5.5%應該是板上釘釘的事情,甚至達到6%也不是沒有可能。

    雖然經濟整體上保持了不錯的增長勢頭,但具體到各行業,差別卻是非常大。其中,涉及面最廣,也是最受關注的房地產行業,可謂是「萬紅叢中一點綠」,出現了全面的下跌。

    數據顯示,一季度全國商品房銷售面積31046萬平方米,按年去年下降13.8%;銷售金額29655億元,按年去年下降22.7%,超過五分之一。銷售面積和銷售金額呈現「雙跌的局面」。

    而作為購房人最敏感、也是最關心的價格,同樣出現了下降。

    數據顯示,2022年一季度,全國新建商品房銷售價格為每平米9552元,這是2021年全國新建商品房成交均價達到歷史最高點的10141元每平米之後,重新跌回到萬元以內,甚至比2020年的9859元還要低,跌幅達到5.8%。

    這也就意味着,全國房價在強力調控之後,再次回到了3年前2019年的水平。

    自2008年以來,全國房價從3800元每平米一路單邊上漲到2021年的10141元每平米,在長達13年的超級周期內漲了3倍,深圳北京合肥等城市甚至翻了四五倍。

    即使在樓市極其慘淡的2014年,全國房價也是保持了小幅的上漲勢頭。因此,今年一季度房價出現5.8%的跌幅,可謂是樓市近13年以來的第一次。

    而樓市只漲不跌的神話,這次也算是徹底打破了。

    那麼,過去猛漲了13年之久,從未下跌的房價,為什麼這一次偏偏就下跌並且跌幅還不小了呢?

    其中原因,主要在兩個方面。

    第一,從開發商來看,在於本輪樓市調控首次對房企「動手」了。

    之前的歷次調控,主要是針對購房人的,比如「三限兩提高」的限購、限貸、限售,提高首期比例、提高貸款比例等。但對開發商來說,基本沒有什麼實質性的動作。通俗點說就是板子只打購房人。

    但很多人都知道,推高房價的,除了一部分炒房客之外,一些激進的開發商也是重要推手之一,比如曾經各地層出不窮的地王,就是少數房企給高燒樓市的火上澆油。

    而這一次,調控的板子終於是打到了房企的屁股上,而且下手還比較重,個別房企的屁股甚至都被打開了花。

    針對房企的調控,最具代表性的動作,就是「三條紅線」的劃定,可謂是穩準狠,直接從融資上卡住了房企的「命根子」。

    之前的調控,由於主要只針對購房者的,因此,市場不好的時候,房企寧願房子拿在自己手裏也不降價銷售,如果資金緊張了,那就找銀行貸款或者到國內資本市場上融資,甚至到海外高息發行美元債券來硬抗。

    從歷次調控來看,扛到最後勝利的都是房企,而輸掉六個錢包的都是購房人,畢竟作為購房者,買房是剛需,即使能扛得過開發商,但卻抗不過丈母孃。

    而這一次「三道紅線」劃定之後,房企融資渠道被堵死了,要想回籠資金,寄希望於通過不斷擴大債務的方法行不通了,要想回血,只有降價銷售這一條道可以走。

    因此,我們才得以看到,自去年下半年以來,恒大、碧桂園、融創、雅居樂等各大房企在全國範圍內紛紛降價銷售回籠資金,有的甚至出現了5折甩賣的現象,這在之前歷次調控中是不敢想象的。

    正是有了頭部房企在全國範圍內的大面積降價銷售,才有了這次全國房價的明顯回落。

    第二,從購房者來看,是居民的購買力基本已經接近枯竭。

    3月初,央行發布了2021年經濟和和社會發展的統計公報,相關數據顯示,截止2021年底,我國居民整體槓桿率已經超過60%,達到了62%。

    這些年,在房價的非理性狂熱上漲中,不僅是各大房企熱衷於加槓桿、鋪攤子、上規模,就連歷來信奉無債一身輕、有事沒事愛存錢的中國人,也以貸款買房為載體,槓桿加的槓槓的。

    中國人保持了3000年的存錢習慣,被樓市20年的單邊上漲給徹底擊敗了。

    相較於瘋狂的房企們動不動就把負債率幹到百分之八九十,甚至百分之百不同,很多人可能覺得居民62%的負債率就是個弟弟,有什麼大驚小怪的?

    如果你要覺得居民槓桿率62%只是個弟弟的話,那就大錯特錯了。

    正所謂沒有對比就不知道自己有多無知。放眼全球,62%的槓桿率,已經非常之高。這已經超過英國、法國、德國等西方主要發達資本主義國家,逼近次貸危機前的美國和上世紀90年代初樓市崩盤的日本。

    因此,購房者再往上加槓桿的空間已經不大,除非不顧後果,直接拉爆,而這,顯然是各方都不願意看到的,尤其是監管部門不能忍受的,因為一旦拉爆,出問題的就不僅僅是房地產市場,而是整個中國經濟了。

    所以,我們看到前段時間廣州把封禁了幾年的「接力貸」放了出來(就是父親貸款買房兒子還錢,俗稱父債子還,因此也被戲稱為「傳宗接貸」),但很快就被叫停了。

    因為這種「貸貸相傳」、寅吃卯糧的做法,相當於二次加槓桿,成倍放大槓桿率,類似於美國次貸危機中的金融衍生工具,潛在危險太大,後果難以估量。

    同時也必須注意到,我國居民的高槓杆率是在很短的時間裏加起來的。2008年的時候,居民槓桿率還不到18%,短短13年就漲到了62%,而英國、法國、美國等發達資本主義國家,居民槓桿率從20%到60%,平均大約用時80年。

    很顯然,我們的槓桿率,上升太快太猛。這就像一個正常的人,從幼年到成年,身體各個器官發育成熟需要18年,但我們在非常規模式下,只用了3年時間,就從嬰兒到成年了。

    這已經不是補點鈣、吃點生長素催長的問題了,明顯是直接往身體裏面注射人工合成激素了。

    這其中的痛苦和危險,以及帶來的後遺症,也就只有自己才知道了。所以我們看到,稍有風吹草動,樓市就驚濤駭浪。

    開發商層面,看似強大的恒大、富力、融創等房企,雖然個個號稱萬億規模的五百強企業,扒開一看,卻是外強中乾,華麗外衣下面,是無數的大小窟窿,「三條紅線」的鏡子一照,一個接着一個暴雷,幾個億的債務都還不上,甚至走到破產的邊緣。

    購房者層面,很多人盲目信仰房價只漲不跌,抱着「贏了會所嫩模、輸了下地幹活」的賭博心態,信用卡、信用貸、抵押貸一股腦全用上。

    後果就是很多人月還款金額接近甚至超過自身收入,在懸崖邊玩走鋼絲的危險遊戲,而當房價一旦下跌或者自身收入減少,就出現大規模的斷供潮。

    所以我們看到,最近兩年全國法拍房數量暴增。某平台數據顯示,截止2022年3月,全國住宅法拍房達到驚人的175萬套,相較於2017年的9000套,激增接近200倍。

    自1998年我國住房制度改革以來,各種調控政策就一直伴隨着樓市,已經持續了二十幾年。熱的時候收緊,冷的時候放鬆,政策反覆交替,房價也在時緊時鬆中螺旋上漲,偶爾還來個急速垂直暴力拉昇。

    因此,關於樓市的調控也被稱之為面多了加水,水多了加面的「和麪大賽」。最終,在和麪大師一邊加水一邊加面的過程中,麪糰越滾越大。

    自去年年底以來,全國樓市入冬,因此,政策層面也迎來了新一輪的寬鬆期。過去的兩個月,從鄭州到南京,從武漢到昆明,從三線城市到二線城市,從西部地區到中部地區……樓市寬鬆已從星星之火逐漸變為燎原之勢。

    不完全統計,目前全國已經有70多個城市陸續出台了救市政策,甚至棚改貨幣化這個超級大招也在鄭州、昆明再次出現;一百多個城市不同程度降低了房貸利率,蘇州首套房利率甚至降到4.6%,全國最低。

    或許是一季度GDP4.8%的增速低於年度5.5%的預期目標,4月18日傍晚,央行和外匯管理局發布了「關於做好疫情防控和經濟社會發展金融服務的通知」,出台了23條「金融救市」政策,涵蓋面廣,力度很大。

    這其中,和房地產直接相關的有4條,有針對房企的,也有針對購房者的。特別是針對購房者的,有兩點值得高度關注。

    第一點是,對其存續個人住房等貸款,靈活採取合理延後還款時間、延長貸款期限、延遲還本等方式調整還款計劃予以支持。這一點是對已經貸款的購房人的。

    關於延後還款時間和延長貸款期限,這在之前的歷次調控中基本沒有出現過,這次算是開了先例。

    第二點是,合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首期款比例、最低貸款利率要求。這一點是針對潛在貸款購房人的,也是很多人一直在期待的超級大招「雙降」!特別是降低首期比例,算是樓市的終極大招。

    可以遇見,在經濟穩增長的形勢壓力下,特別是有了央行和外管局「關於做好疫情防控和經濟社會發展金融服務的通知」這把尚方寶劍,接下來,還會有更多的城市,加入到這一輪的樓市放鬆的行列之中,甚至不排除上海和深圳這樣的樓市上漲壓力很大的一線城市。

    德國著名哲學家黑格爾說過的一句話:人類從歷史中學到的最大教訓,就是人類不會吸取任何歷史教訓。

    但這一次,我們希望中國樓市是個例外,畢竟,如果再來一次像2016年那樣的暴漲的話,等待我們的可能就是2008年的美國,或者上世界90年代初的日本了。

    而如果樓市真的重蹈美國次貸危機或者日本樓市泡沫崩盤的覆轍,那些由少部分利益集團的貪婪而捅出的巨大窟窿,註定最終還是要由所有的老實人接盤買單。

    就像雖然美國很多普通人在次貸危機中因為還不起房貸被趕出了房子,但這並不妨礙華爾街的巨頭在危機中賺的盆滿缽滿並且全身而退。

    就像雖然日本的年輕人在失去的三十年裏一步步淪為宅男廢材,而日本幾大家族財團的地位依然牢不可破並且代代世襲。

    本文由《香港01》提供

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