王健林瘋狂「收割」地產老闆

2022年3月30日，萬達集團官網上發布了一張簽字照片和簡短的文字說明。在萬達眾多資料介紹裏，這則消息顯得極不顯眼。但寥寥數字背後，涉及到的是萬達近期一連串大手筆的交易。

過去一兩月來，王健林成了出錢最大方的「外援」，上門跟他談合作的生意夥伴多了起來，比如河南建業的老闆胡葆森、鑫苑集團董事長張勇和山西田森集團董事長杜寅午等大佬。

拿下這麼多筆大單子，王健林卻沒有對其中任何一件有過多宣揚。經歷了前幾年的水深火熱後，老王已經很少公開露面，也不再說那些「凡爾賽」的金句。如果按老王以前的性格，他可不會這麼低調處理。

直到這兩年的疫情風波後，人們這才發現，兜兜轉轉一圈後，現在的老王卻成了能幫別人「渡劫」的人，日子過得要比很多大佬舒服多了。

人們從最近的合作照片中可以看到，濃眉大眼的王健林，依舊目光炯炯，西裝筆挺，看起來幹煉而精力充沛。據最新福布斯全球富豪榜顯示，王健林身家為132億美元，排在榜單的第138位。

王健林曾說，萬達成為跨國企業自己就會退休，「只退不休的那種」。就在上一周，當他那個年輕氣盛的兒子在微博上公開挑戰上市公司時，王健林還忙着在北京掃貨，悄悄拿下了北京藍色港灣和五棵松卓展購物中心的整體運營管理權。

王健林的精力，大多放在了萬達輕資產業務上。只是不知道，當面對萬達商管IPO的上市壓力，他親自主導的萬達輕資產這盤大棋，又能給他的商業帝國增添多少信心。

萬達「輕資產」掃貨進行時

最近兩個月，傳出和王健林有關的商業合作，已經有五六起。

前來談合作的生意夥伴們眾多，不僅有河南建業和鑫苑集團這兩個河南房企，也有山西田森集團，再往前半個月，他還和天元集團簽訂了合作協議，擬圍繞第四代萬達廣場、大型文化旅遊、建設工程總承包等項目，進一步深化合作。

最新的一則消息是，2022年5月1日，北京藍色港灣管理權將全面移交給萬達，為期20年。五棵松卓展中心也將由萬達管理，之後將更名為北京五棵松萬達廣場，未來將落位第四代萬達廣場全國旗艦產品。

在這之前，外界更多關注的是，王健林和河南建業胡葆森的合作進展。

建業最廣為人知的消息，是在2021年向河南省政府發出求救信，希望能得到援助渡過難關，但那還是在特殊時期。步入2022年後，為了緩解今年即將到期的美元債兑付壓力，胡葆森不得不親自北上借錢。王健林爽快出手7個億，幫助建業獲得了一次債務喘息之機，換來的是建業旗下部分商業項目的10年運營權交給萬達。

和建業類似，鑫苑集團旗下的部分商業資產也轉變為了與萬達合作經營。鑫苑是建業集團的河南「老鄉」。鑫苑由張勇1997年在河南鄭州創辦，2007年登陸美國紐交所，成為國內首家在美國上市的房地產公司。不過，這兩年鑫苑的房子賣的並不好，每股股價一度跌到1美元左右。

5年前還在斷臂求生的萬達，以及一度從首富滑落至榜單30名開外的王健林，已經成了很多企業的「白衣騎士」。尤其在商業地產低谷時，王健林其實也撿了不少便宜。

以建業為例。根據公開資料，建業可以一次性獲得7億資金，而萬達商管負責它們的招商、對外租賃和物業管理等業務，並且可以把未來十年的租金收入囊中。而以目前建業集團旗下商業項目一年超過2億的租金收入來看，對比之下，萬達合作十年的費用才7億元，算起來也十分划算。

而萬達之所以在商業寒冬也能做得舒服，很大程度上源於其輕資產業務模式。所謂「輕資產」戰略，指的是萬達集團不出資金和土地，只輸出品牌，負責設計、建設與運營，並分得收益。

這是王健林在2015年就想明白的轉型戰略，在商業地產日益受制於房地產周期波動時，輕資產轉型的效益更多體現出來。萬達輕資產不賺賣地差價，賺租金和服務的錢。其收入來自三方面：商業管理、物業管理服務以及增值服務。根據招股書，2021年上半年，萬達商管收入達到了106.36億元。

商業寒冬，萬達輕資產又行了？

「一座萬達廣場，就是一座城市中心。」曾幾何時，這句廣告語讓萬達廣場佔據了各地的黃金位置。現在，它又讓萬達廣場在全國各地掀起了轟轟烈烈的「造城運動」。

但變化也在發生。近幾年，萬達商管明顯加快了第三方外拓的步伐。截至2021年6月底，第三方商業廣場數量增至106個，佔總在管商業廣場數量的27.9%，接近三分之一。現在擁有的162個儲備項目中，133個由獨立第三方持有。

即使在疫情最嚴重的2020年，萬達也沒有放棄擴張節奏。2020年9月28日，萬達商管宣佈，從2021年開始，不再發展「重資產」，全面實施「輕資產」戰略。當年開業的45座萬達廣場，其中輕資產27個，佔比超過60%。其簽約的60個輕資產萬達廣場，更是2019年數量的167%。

按照規劃，從2021年開始，萬達商管不再發展重資產，即不再投資持有萬達廣場物業；且今後每年簽約輕資產的萬達廣場將不低於60個，徹底施行輕資產化。

相比重資產業務，萬達輕資產生意的高明之處在於：拿別人的錢，做自己的事。當然，看上這樁「坐享」收益差事的不僅僅有萬達，還有多個頭部商業地產玩家。

除了萬達開始主打輕資產業務之外，大悦城、寶龍、華潤、龍湖等玩家也緊跟輕資產趨勢，擴大商業在管面積組合，提高資產運營效率。只不過，各家的闖關本領也各有不同。譬如，商管屬性的公司紛紛擁抱資本市場，星盛商業、中駿商管相繼掛牌，瑞安新天地也同樣遞交招股書尋求上市。

商業玩家們集體佈局輕資產業務，並不是毫無緣由的。隨着房地產行業進入「存量時代」，商業資產的輕型化趨勢越來越多。而商管服務由於可拓展的資產空間更大，讓這一賽道迎來了激烈競爭的新局面。

相比之下，萬達輕資產的核心優勢則是品牌輸出能力。在萬達看來，輕資模式的第一步是尋找提供資金的合作伙伴，而品牌優勢是吸引投資者的最大標誌。

與大多數商業地產公司的項目業務管理模式不同，萬達首先分析潛在客户，與他們協商完成招商，然後根據客户需求按訂單性質進行概念設計和規劃，這被稱為「訂單模式」。

而萬達的輕資產規模優勢，成了它在招商上的絕對優勢。根據招股說明書數據，萬達商管的在管建築面積增長很快，由2018年的4150萬平方米增加至2021年6月30日的5420萬平方米，已成為中國最大的商業運營服務提供商。

不過，萬達輕資產也並非真的看起來那麼「美」。一位從事商業輕資產輸出業務的從業人士對《財經天下》周刊說：「輕資產靠的是管理、經驗和設計掙錢，萬達定製化的業務管理模式是好的，類似於原來戴爾的定製化服務，減少企業庫存。但問題是實施的前提是用户得知道自己要什麼。」

其進一步解釋，這可能會引發後續的矛盾，「客户如果說不清，就只能聽方案提供商的。但這又有個新問題，客户認不認可？如果不是當初理解的那樣，認不認賬？這要求合作方有很強的合作意願，對萬達的管理輸出能力也是一大挑戰。」

而在萬達大舉佈局商業地產的另一方面，是出租率的下滑和空置率上升的事實，這給眾多商業運營方們提出了新的挑戰。根據市場研究機構弗若斯特沙利文分析報告顯示，2015年至2020年，中國出租率低於70%的商業廣場數量由6662家增加至9606家，佔在管商業廣場總數的45.7%，接近一半。

「白衣騎士」無法高枕無憂

如果單單從營收狀況來看，萬達商管近年來交出的業績十分亮眼。截至2021年9月30日，萬達商管實現營業總收入344.87億元，按年增長27.48%；手握現金及現金等價物餘額440.16億元。

但這並不意味着王首富沒有焦慮。

2021年10月，萬達將自身的房地產業務進行剝離，以輕資產管理的新身份，重新來到了IPO的門前。珠海萬達商管在港交所遞交了招股書，並獲得PAG、碧桂園、騰訊、螞蟻金服等豪華朋友圈資方的看好，總估值約1800億元。沉寂已久的萬達商管，再次站在了資本的舞台中央。

而為了獲得資方的青睞，萬達商管與戰投公司簽訂了一份嚴苛的「對賭協議」，簽署了一份三年完成220億元利潤的對賭協議。這份對賭協議要求萬達2021年至2023年扣非淨利潤分別不低於51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達成，則大連萬達商業及珠海萬贏將以零對價轉讓有關數量的股份，或向投資者支付現金補償。

僅就2021年的利潤表現來看，王健林完成接下來的業績對賭頗有壓力。2021上半年，萬達商管的溢利為6.56億元，核心溢利為20.65億元，完成對賭目標的40%。

而萬達商管近年來的利潤下跌走勢，也讓外界替王健林實現對賭協議捏了把汗。招股書顯示，2018年、2019年、2020年及2021年前6個月，珠海萬達商管的淨利潤分別為20.22億元、12.48億元、11.12億元和6.56億元。

想要迅速提升利潤水平，萬達需要靠大規模的輕資產提速。2020年開業的45座萬達廣場中，輕資產佔比超過六成。

在萬達集團發布的2021年開業計劃中，「輕資產」一詞同樣成為了關鍵詞。2021年，萬達集團計劃開業萬達廣場50個，其中輕資產34個，輕資產佔比68%；計劃簽約的輕資產萬達廣場70個。這份年度計劃還包括：開業120家萬達影城，簽約輕資產影城300家；開業16家萬達酒店，簽約輕資產管理酒店50家等。

對於當下的萬達商管來說，硬仗才剛剛開始。

依靠房地產起家，到通過商業地產強勢佔領市場，再到轉型輕資產戰略，萬達商業的發展經歷了多輪變革。對於萬達商管的上市，王健林期待的是，通過提速輕資產戰略，讓萬達擺脱資金、資產等限制，最終回到「安全區」。但在多個不確定性面前，萬達商管能否成功敲開IPO的大門，依然成為它今年最大的懸念。