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    嚴選三大最堅內房 唯一上榜民企 勝在靈活控制成本|伍禮賢

    嚴選三大最堅內房 唯一上榜民企 勝在靈活控制成本|伍禮賢

    過去一段時間,內地在內房政策上頻吹暖風,部分地方政府亦適度放寬內地樓市的銷售監管,內房在經營環境層面出現改善跡象。惟另一方面,現時內地房地產銷售數據仍相對低迷,根據克而瑞研究中心數據,內地百強房企今年首4個月累計銷售業績較去年同期大幅降低50.2%;而根據中國指數研究院數據,今年「五一」假期期間,重點監測城市新建商品住宅成交面積錄得按年下跌52.3%。

    在今年首4月內地房地產銷售成績失色,據研究中心數據,百強房企於期內銷售按年大減逾5成。(資料圖片)

    市場信心有待恢復

    以上數據反映,雖然行業政策在鬆綁,但市場信心仍有待恢復。同時,近期個別內房債券違約消息,亦導致投資者對行業繼續採取觀望的態度。在這種環境下,未來行業的市場情緒有機會逐步受政策主導出現回升,但現況又並未出現立竿見影的改善。因此,投資者應具體區分不同內房的投資前景。其中,對於資產質素優良、防守性較高的股份可以重點關注。

    在港股上市公司中,中國海外發展(0688)華潤置地(1109)及龍湖集團(0960)均屬於防守性較強的三家企業,其亦均為恒指成分股。那麼三者之間各具哪些方面的優勢,以下將作出簡析。

    中海外在去年銷售額,排名全國第六。(資料圖片)

    中海外潤地及龍湖資產負債表較健康

    首先,以企業性質來看,中海外、華潤置地均具國企背景,而龍湖集團則屬於民營企業。在過去的年份,不管是內房行業處於高速膨脹,還是近年屬於相對低迷的時期,這三家企業似乎都沒有過分刻意去追求銷售規模上的排名,這也是這三家企業過去在資產負債方面,一直維持較為健康水平的原因。如果以2021年全年銷售金額來看,中海外、華潤置地及龍湖集團均排到內地前五大之外,三者在全國排名分別為第六、第八及第十二位。

    在業績表現方面,面對行業逆風,華潤置地及龍湖近兩年在收入增長方面處於放緩狀態,但在淨利潤增長方面,2021年則屬處於反彈的一年;而中海外雖然去年收入增速較高,但由於毛利率下降幅度太快(按年下降6.5個百分點),導致去年淨利潤反而出現按年倒退。而華潤置地及龍湖的毛利率,則分別錄得下降4個百分點及3.9個百分點。這在某個程度上反映華潤置地及龍湖在成本控制方面略勝一籌。

    龍湖短債比率不足8%,為其優勢。(資料圖片)

    龍湖控制成本具靈活性

    其次,從負債水平來看,三者在行業之中均屬於表現不俗的代表。但如果在三者之間繼續作出比較的話,無論從總債務還是淨債務的角度,兩家國企的負債水平差距不大,且均要低於龍湖的負債水平。但相對而言,龍湖有一個顯著的優勢,就是其短債/長債比例,以及短債金額明顯低於兩家國企。其中龍湖短債(一年內到期)佔總體債務比例僅為7.6%,較華潤置地及中海外的29.9%、18.5%為低。這反映出,在未來一年的時間內,龍湖面對短期債務償還的壓力相對較小,防守性更高。而如果從資金流動性來看,華潤置地及龍湖大致接近,而中海外則明顯領先。這反映中海外在應對突發需提前償還債務方面更具空間。

    此外,如果從利息覆蓋率來看,中海外、華潤置地及龍湖在去年年底分別為65倍、37倍、296倍,均處於絕對高的安全係數,當中龍湖明顯領先。至於借貸成本,中海外、華潤置地及龍湖去年全年的平均借貸成本分別為3.55%、3.71%及4.14%。中海外的平均融資成本較低,反映市場對其信心更高。

    綜合以上比較,筆者認為在行業低迷時期,中海外最具市場信心,而龍湖在成本控制方面較具靈活性,華潤置地則各方面表現均衡。

    【財經專欄】投資明「賢」.伍禮賢光大證券國際證券策略師 伍禮賢

    *本人為證監會持牌代表,本人沒有持有上述股份

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