鷹式加息時代　買樓收租「揾笨」　這樣做才是王道｜鄭昆侖

在9月份的議息會議, 美國聯儲局除了一如預期加息0.75厘（至3.00至3.25厘水平）之外, 還調高了2022以及2023年的利率預測水平。對於2023年年底的利率水平,聯儲局最新的預測中位數（Median)已被調高至4.6厘, 亦明顯高於在今年3月份（2.8厘）以及6月份（3.8厘）的議息會議當時的預測。

值得留意, 隨著通脹形勢升溫聯儲局不斷將利率預期調高。換句話說, 4.6厘仍未必是今個加息週期的見頂位, 原因是就算是聯儲局自身也是在看通脹數據做人（亦即Data dependent）。如果要將美國CPI通脹率拉回2%，這恐怕利率水平隨時要高於6厘水平。

美國加息壓通脹, 等同「獎勵」存款戶、「懲罰」借入浮息的資產買家

如果超低息環境（即QE年代)是在「懲罰」持有現金的人、在「獎勵」大量借錢(尤其是用浮息借錢)，那麼在鷹式加息時代（即QT年代)情況便是出現180度的反轉。

在QE年代, 超低息環境導致美元以及港元現金「唔值錢」。錢停放在銀行亦接近「冇息收」。即使是比較上保守的投資者也會買入公用股、投資級別債劵、REITs收息。至於比較進取的投資者則會借入「平錢」並且買入各類型的資產（例如是房地產、股票、債券)以至投機性工具（例如Bitcoin等加密貨幣、沒有盈利基礎的上市公司）。

隨著2021年起美國10年期債息已經開始回升, QT時代已經不知不覺地來臨。 在2021年, 美國10年期債息從0.92厘的水平升至1.51厘的水平, 亦暗示債券市場已為快來臨的加息週期作出「預備」。至於2022年2月底俄羅斯展開大舉入侵烏克蘭的行動, 是一個令通脹大幅升溫的事件。因此, 英加美澳等地的央行, 亦不得不大舉加息以控制通脹。

隨著美國1年期債息（4.11厘）已升至自2007年9月中以來的最高水平、10年期債息回升至3.69厘的水平、美國3個月LIBOR見3.64厘水平、香港3個月LIBOR也見3.20厘水平, 正常一點兒的人也明白QE年代已不存在了。

在息口不斷上升的形勢, 很多資產已變得不吸引。舉例說,即使本地銀行在加息方面仍「遲疑」, 按揭利率已由2021年1月份的1.40厘水平升至近日的2.8厘水平左右。基於本地住宅樓的總租金回報率（Gross rental yield)只有1.5至2.8厘左右(計入維修、空置、稅項等因素, 淨租金回報率可能只有0.5至1.8厘）, 因此今天借錢買樓是一個負息差（Negative interest spread）的「揾自己笨」的行為。

至於喜歡投資一大堆沒有盈利基礎的上市公司的Cathie Wood (俗稱契媽), 在QT年代完全「冇運行」。Cathie Wood的旗艦基金ARK Innovation (美股：ARKK)已從2020年12月31日的124.5美元, 一直跌到最新的37.8美元水平, 跌幅多達70%。

反映加密貨幣（Cryptocurrency)挖礦活動情況的Nvidia (美股：NVDA)，已從2021年11月29日的329.9美元跌到近日的125.2美元水平。Nvidia的Graphic Card 產品一直被用作「挖礦」活動。

不要說在2021年年底當時有很多人(包括不少本地的富二代、富三代）對加密貨幣、NFT、Metaverse、去中心化（Decentralization）等概念「十分著迷」, 即使是今年9月, 仍有一名本地地產商的第3代靈魂人物仍在大力投資加密貨幣, 亦在堅稱「別人防守我們攻」。

總而言之, 再高深的投資手法都是離不開了解美元貨幣供應的「鬆緊」程度。在美元本位的時代, 「Don't fight the Fed」絕對是生存之道。那管閣下是某國或某市的富甲一方, 當聯儲局「硬起上來」便不好「同佢對賭」。

強美元本身就是一個原因 甚 麼利息或經濟因素都是「自相矛盾」

美元指數（ Dollar Index）已回升至112.8水平, 亦是自2002年5月初以來的再高水平。自從2021年12月以來, 不少區內的外匯分析員、某亞洲大國的「文宣」不斷「唱淡」美元, 但是美元便是愈來愈強勢。

無論如何, 開始多了人用「加息論」去解釋強勢美元的情況。美元兌日圓、歐元、人民幣等貨幣強勢, 確實可以用日本不加息、歐元區加息「遲疑」、中國減息等理據去解畫。

只不過, 英加澳等英語系（Anglo Saxon)國家,加息取態亦很進取。英國1年期國債債息升至3.51厘, 而澳洲1年期國債債息也升至3.22厘水平。英加澳三國的貨幣兌美元也在貶值。

因此, 只用「加息論」去解釋強美元, 並不全面。又有人用「經濟衰退論」進行解畫。只不過, 即使是聯儲局也在9月份議息會議下調2022及2023年美國經濟預測。

與其用太多不能100%令人確信的理由, 倒不如信一個論點便可以了。大多數人的「腳」還是在信任美元, 更何況持有美元愈來愈高息。

不用理會某島財金高官的「樓市不會出現斷崖式下跌風險」、基金銷售廣告的「美國加息所造成的走資不用怕」、又或者銀行策略師的「東升西降論」，「躺平」專注做美元定期(今年年底利率隨時有成4厘)大概才是王道。