REITs｜首批公募REITs獲熱捧　一文了解風險收益特徵

首批9隻基礎設施公募REITs發行受到資本市場高度關注，也獲得機構熱捧，5月31日正式開啓集中認購。

Wind數據顯示，這9隻公募REITs平均戰略配售比例為66.8%，平均有效認購倍數近8倍，預計共募集資金314.02億元。

萬得基金代銷了其中四隻：中金普洛斯倉儲物流REIT（508056.OF）、富國首創水務REIT（508006.OF）、平安廣州交投廣河高速公路REIT（180201.OF）、東吳蘇州工業園區產業園REIT（508027.OF）。

公募REITs有何「神通」受到機構如此青睞，你我如何分羹一杯？

公募REITs風險收益特徵

REITs（Real Estate Investment Trusts，不動產信託基金）是指在證券交易所公開交易，通過證券化的方式將具有持續性、穩定性收益的不動產資產或權益轉化為流動性較強的上市證券的標準化金融產品，屬於中等風險理財產品。

REITs和股票、債券、商品等大類資產的相關性較低，投資REITs可以分散風險、優化資產組合，提高單位風險收益。在成熟市場，REITs 已被投資者看作是除股票、債券、現金之外的第四類資產。

公募REITs投向政策支持的基礎設施領域，優先支持東部發達地區，比如：京津冀、大灣區、長江經濟帶等，酒店、商城、寫字樓、公寓、住宅等房地產項目不屬於試點範圍，而且要求「預計未來3年淨現金流分派率（年度可分配現金流/目標不動產評估淨值）原則上不低於4%」。

業內人士透露，首批公募REITs項目屬於「精挑細選」。最初，各省發改委推薦了200多個項目，但最終經國家發改委推薦的項目不到30個，最終僅9單項目拿到批文。

首批公募REITs涉及公路用地、公共設施用地、倉儲用地。進一步分類看，這9隻公募REITs可大致分為產權類（永續類）和經營權類（非永續類），這兩類REITs產品的預期投資收益構成存在明顯差異。

1.對於倉儲物流、產業園區等產權類REITs，其初始股息收益率可能不超過5%，但未來租金的現金流大概率將帶來底層資產價值的波動，從而影響收益；資產到期市場化處理。

2.包括高速公路在內的經營權類REITs則以股息收益為主，其經營權價值將逐年遞減直至終值歸零，因而增值收益的體現可能不明顯。

雖然兩者都是權益類公募REITs，但經營權類REITs更接近債，而產權類REITs的股性特徵相對更強，其收益特性預計將介於傳統股債之間，與國際市場上的REITs產品也更為接近。

公募REITs如何認購

公募REITs發行與普通公募基金不同，因為公募REITs含有底層資產，這部分資產在市場上尚未定價，因而發行過程中有詢價的程序，類似新股IPO，來決定公募REITs的發行價格。

截至5月27日，首批9隻公募REITs均公佈了詢價結果，整體看，預計現金分派率高的項目定價較高。場外認購門檻從100-1000元不等，認購時間均自5月31日開始，到6月1日至2日結束。

費率方面，公募REITs的認購費率不高，低於100萬（或1000萬）的認購費率在0.5%-0.6%，明顯低於權益類基金，與債券基金相仿。管理費方面，除博時招商蛇口產業園REIT為固定費率0.3%/年，其餘8隻採用固定費率加浮動費率組合的模式，浮動費率與基金業績相掛鈎。

募集期內，公眾投資者可以通過場內證券經營機構或基金管理人及其委託的場外基金銷售機構認購基金份額。公眾投資者參與公募REITs投資無准入條件要求，普通投資者在首次認購基金份額前，應簽署風險揭示書，認購方式與現行LOF基金認購方式一致。

萬得基金代銷REITs簡介

萬得基金代銷首批公募REITs中的四隻：中金普洛斯倉儲物流REIT（508056.OF）、富國首創水務REIT（508006.OF）、平安廣州交投廣河高速公路REIT（180201.OF）、東吳蘇州工業園區產業園REIT（508027.OF）。

1. 中金普洛斯倉儲物流REIT

中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金」為倉儲物流項目，原始權益人為普洛斯中國控股有限公司，基金管理人為中金基金。基礎資產由7個倉儲物流園組成，分佈於京津冀、長三角、大灣區三大城市羣，總建築面積達70.50萬平方米。截至2020年12月31日，目標基礎設施資產合計平均出租率約98.72%，合同租金及管理費平均約40.04元/月/平方米，估值合計約53.46億元。

項目公司2021、2022年預測可供分配金額分別為2.50億元、2.52億元，假設基金髮行規模56.18億元，並按照預測可供分配金額的100%向投資者分配，2021、2022年預測現金流分派率分別為4.45%、4.48%。（註：預測來源於基金招募説明書，下同）

值得一提的是，普洛斯號稱全球最大的物流基礎設施開發與運營機構，在日本的Reits項目曾經創造業績神話，之前在新加坡上市，2018年私有化。

2. 富國首創水務REIT

「富國首創水務封閉式基礎設施證券投資基金」為污水處理類項目，原始權益人為北京首創股份有限公司，基金管理人為富國基金，項目公司包括深圳市福永、松崗、公明水質淨化廠BOT特許經營項目，以及合肥市十五里河污水處理廠PPP項目。深圳項目的特許經營權分別在2031年和2033年陸續到期，合肥項目的特許經營權在2047年到期。

預計首創水務2021年、2022年可供分配金額分別為1.60億元和1.68億元，現金流分派率分別為8.74%、9.15%。

3. 平安廣州交投廣河高速公路REIT

中國經濟最發達省份的省內高速，原始權益人為廣州交通投資集團有限公司，基金管理人為平安基金，項目公司為廣州交投廣河高速公路有限公司。廣州廣河的基礎資產為廣河高速（廣州段），廣河高速（廣州段）項目新建雙向六車道高速公路，路線全長70.754公里，收費期為2011年至2036年。

預計2021年6-12月期間可供分配金額為53,842.11萬元，2022年度可供分配金額為62,628.76萬元，假設擬募集資金為87億元，2021年6-12月及2022年的年化現金流分派率分別為6.19%和7.20%。

4. 東吳蘇州工業園區產業園REIT

東吳蘇州工業園區產業園封閉式基礎設施證券投資基金的基礎設施項目為國際科技園五期B區和2.5產業園一期、二期項目，均位於蘇州市蘇州工業園區。蘇州工業園區作為全國第一個中外中央政府級合作的開發區，是中國和新加坡兩國政府間的重要合作項目，被譽為「中國改革開放的重要窗口」和「國際合作的成功範例」。

蘇州工業園區產業園項目預計現金流分派率略高於招商蛇口產業園和張江光大園。2021年5-12月和2022年度，蘇州工業園區產業園預計現金流分派率為4.50%和4.54%。

公募REITs的交易

公募REITs是封閉式基金，成立後，不能申購、不能贖回，但可以通過二級市場買入、賣出。二級市場交易與ETF、LOF基金類似。上市首日漲跌幅限制比例為30%，非上市首日漲跌幅限制比例為10%。

通過普通基金賬户可以參與認購，因為基金賬户不能參與場內交易，需要通過轉託管，轉至場內進行交易。

值得注意的是，發售比例上來説，首批9隻REITs，原始權益人+戰略投資者比例普遍在55%-79%之間，剔除戰略配售後網下發售佔比則僅在16%-32%之間，而面向公眾發行佔比僅為5%-13%。

原始權益人戰略配售部分在整體份額20%之內的，持有期不得少於5年，超過20%的部分持有期不得少於3年，其餘戰略配售方持有期限亦不得低於12個月。

導致初始上市交易的份額佔比相對較低。儘管這9隻REITs募集資金預計募集規模達314.02億元，但短期內場內流通或不超過100億元。短期場內流通份額較少，而市場關注度較高，可能會導致REITs剛上市波動較大。

海外REITs的發展

REITs起源於20世紀60年代的美國，1956-1959年美國陷入經濟衰退，不動產市場成為政府提振經濟的重要手段之一，為了吸引資本進入不動產市場，1960年聯邦政府先後通過《房地產投資信託法》和《國內稅收法》以明確REITs的標準並解決REITs和投資者層面雙重徵稅問題，此後美國REITs規模開始緩慢擴張。

據Nareit數據，截至2021年3月，美國REITs的總市值約1.35萬億美元，居世界首位。將近1.45億美國人（約43％的美國家庭）直接或通過共同基金、ETF等方式間接持有REITs份額。

以美國權益類REITs為例，截止2021年一季度末，過去近50年，美國市場REITs平均年化收益13.33%，其中分紅平均提供7.51%，剩下由價格漲幅貢獻。相較於價格波動而言，分紅收入較為穩定。分紅和增值共同組成了REITs的收益。

中國作為基建強國，公募REITs發展前景遠大。

國泰君安指出，作為一種全新的大類資產，基礎設施REITs具有明顯的權益屬性和資產盤活效果，是實現穩投資、補短板的有效工具，極大豐富了中國資本市場金融工具，對深化金融結構性供給側改革意義重大。

世邦魏理仕預計，短期內，中國REITs市場將達到數千億人民幣規模。從更長期來看，可能會超過10萬億元人民幣規模。

最後提醒廣大機構投資者，藉助Wind金融終端「萬得交易快線」功能，可以便捷的助您「打新」首批公募REITs。