REITs｜誰在買入REITs

首批REITs中，保險資金是除原始權益人的戰略配售的重要來源，券商自營類資金則是REITs約71億網下申購資金的主要來源。9家REITs定價均低於詢價平均價和中位數，定價富有吸引力。我們預計，未來隨着資管類資金投資範圍逐步放大，一個更趨成熟的REITs市場，將吸引私募、券商、保險、外資等各類投資者參與活躍交易。

首批公募REITs認購踴躍，有效認購金額覆蓋倍數達6.5倍。

近日，首批公募基礎設施REITs完成網下詢價。根據最終的定價結果，首批公募REITs合計募資達到314.03億元。發行總量中，約有222.24億元通過戰略配售，佔比70.77%，其中125.93億為原始權益人和關聯方，分別鎖定36-60個月，剩餘部分96.31億元鎖定12個月。有70.97億元，通過機構投資者網下申購，佔比22.60%；剩餘20.79億元面向公眾發售，佔比6.62%。在已經進行的網下詢價中，9家REITs合計獲得516.87億元資金認購，其中有效認購金額457.45億元，相當於募資額的6.45倍。

網下申購機構投資者來源廣泛，預計集中度將更加分散。

從首批申購的投資者來看，投資者來源廣泛，包含公募基金、保險資管、私募基金、信託、券商自營、券商資管、QFII等機構投資者。但目前的申購來源較為集中，其中券商自營認購總金額達292.60億元，佔比56.6%，其次是保險，認購金額達81.00億元，佔比15.7%；公募專户、信託、私募基金、券商資管則分別認購了8.2%、7.6%、6.8%和5.2%。我們認為，首批發行認購集中度較高，與產品新創，券商自營的資金投向較為靈活有關，而資管類資金有固定的投資範圍條款，還需後續逐步調整。但總體來説，公募REITs與長線尋求穩定收益的資金高度契合，未來保險、銀行理財等投資者比重有望進一步提高。

發行定價優惠，進一步增強產品吸引力。

首批產品發行的最終定價均低於詢價平均價和中位數，這是在發行方主動控制下的結果。而9家REITs最終發行定價亦均在詢價區間的中高區域，這一點基本符合預期。一是體現了投資者對公募REITs本身產品的認購熱情，二是REITs發行過程中理性的定價，也有利於投資者實現更佳回報，增強了首批產品的投資價值，有助於公募REITs市場的長遠發展。

持有型資產的認購預期分紅回報率理性，政策提供足額投資者保護。

首批產品的發行中，有期限的收費權、運營權資產，根據久期不同，投資者認購的21年分紅回報率在8%-12%之間。而對於長期經營的持有型資產，投資者的認購預期回報率在4.0%左右。穩定性較強，提價空間大的物流倉儲類資產，更存在4.0%以下的收益分紅報價。這預示着投資者認可REITs的股權屬性和提價能力，二級市場的交易倍數可能更高，而政策要求發行回報率在4%以上，無疑是提供了足額的政策保護，進一步提高了REITs的交投熱情。

戰略配售認購積極，不同類型機構偏好差異明顯。

我們將申購的戰略投資者分為七類：保險、公募專户、私募、信託、券商資管、券商自營以及其他機構。從目前申購來源分佈來看，保險類戰略投資者申購金額最高，達33.36億元，佔比達到34.64%，其中，合計申購金額前兩名機構為泰康人壽、中國平安，分別佔保險類合計申購金額的41%及27%；其他機構、券商自營申購金額次之，佔總申購金額比分別為25.40%、16.86%。從各類機構資金配置比例來看，保險機構、私募、信託均最看好物流倉儲，該類REITs的認購金額佔總金額的比例分別達到59.75%、49.44%、84.05%；公募專户、券商資管、券商自營資金第一大投向都為收費公路，認購金額佔比在48.17%-49.30%，偏好差異較為明顯。