深圳涼涼,佛山中斷,惠州分化,珠三角樓市全解析

深圳涼涼,佛山中斷,惠州分化,珠三角樓市全解析

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2021年已經過半,樓市仍然撲朔迷離,在調控和信貸的雙重關照下,原先預估的二線跟漲一線並未如約而至。

01

和2017年簡單粗暴的跟漲相比,今年很多城市讓人看不懂。漲過的不敢買,比如武漢;沒漲的還是不敢買,比如鄭州。

樓市行情過半,表現最清晰,最有層次感,最值得解讀的就是珠三角了。

珠三角的七個代表城市:深圳、東莞、廣州、佛山、珠海、惠州、中山,目前樓市表現可以劃分為四類。

徹底涼涼:深圳、東莞

仍在微漲:廣州

行情中斷:佛山、珠海

分化補漲:惠州、中山

這七個城市的漲幅和表現差異很大,除了自身經濟強弱不同,還和輪動節奏、宏觀調控息息相關。鑑於篇幅有限,本文只講三個代表城市:深圳、佛山和惠州。

02

深圳和東莞是珠三角啓動最早,漲幅最猛的兩個城市,深圳19年8月啓動,東莞20年4月啓動。

當時還處在政策和信貸雙重寬鬆的窗口期,深圳入户即可買房,東莞二手房不限購,首期貸抵押貸都有操作空間,加上沒有其他城市冒頭,導致大量投資客和資金湧入,把這兩個城市房價直接幹到翻倍。

今年2月8日,深圳出台了史上最強調控,按指導價貸款並隱藏了掛盤價,兩大殺招加上樓市已到強弩之末,深圳樓市終於徹底熄火。

208調控四個月之後,深圳樓市從頭涼到了腳脖子跟,涼到什麼程度?

二手房成交一路下滑,四月份跌至4877套,五月份創出了3027套的成交記錄。

深圳是一個二手成交佔主導的城市,深圳二手的榮枯線一般認為是8000套。

8000套算一個及格的交易量,低於8000市場微涼,高於8000市場微温。

現在從8000的及格線直跌到3000,這不是下跌,也不是大跌,而是斷崖式暴跌。3000套的月成交量,創了最近九年除春節外的最低記錄。

大量店均10-15人的中介門店,一個月最多開1-2單,大量中介半年未開單。店鋪忙着關店和並店,中介忙着休假和離職,剩下在堅持的去賣商鋪、公寓、惠州、中山,或靠開租單勉強餬口。

深圳二手市場,慘淡至此。

二手慘成這樣倒還罷了,出乎意料的是連打新都不香了。

五月份,深圳六個新盤併發,金尊府,恆壹四季華府,港鐵天頌,壹成中心璞譽府,寶泰雅苑和半山臻境,分別位於坪山地鐵口,紅山,上塘,龍華和前海。

每個盤位置都不錯,倒掛少則1萬5,多則3萬,一套房算下來,至少都是百萬以上的大禮包,放在去年每個盤都要靠搶,尤其是前海的半山臻境,熱度非常高。

5月22號,為了迎接這一批集中打新,政府專門出台了最新的打新積分政策,限制社保巨子,利好在深工作多年的首套購房羣體,可謂用心良苦。

結果等認籌結果出來,發現限了個尷尬,限了個寂寞。

(杠杆遊戲提供)

六個盤中有五個盤根本不用看積分,審核通過即可入圍,中籤率都在50%以上,最高的中籤率149%。

連半山臻境這種地處前海,倒掛三萬,放在去年絕壁搶到打架的網紅盤,中籤率都達到了53%,更尷尬的是,選房時高達數百人棄選了半山臻境,最後一名都買到了房子。

宇宙中心深圳,到底發生了什麼,二手賣不動倒還罷了,竟然連倒掛的新盤都不好香了。

認真分析無非幾個原因:

1、資格審核太嚴,除了深户和三年社保,還要審核資金來源和流水,幾項都篩下來,符合條件的人就不是太多了。

2、過去一年多的打新消耗了太多有生力量。

3、市場涼透了,打新客心態也不一樣了,總認為後面還有更好更便宜的,想再等等看。

現在的深圳,值錢的不是房子,而是有錢有資格的買房人。

東莞和深圳類似,二手掛盤價仍然高高在上,但購房人心態180度大逆轉,完全不買單了。

03

第二個是佛山,一個上漲行情被生生截斷的城市。

佛山去年底開始啓動,今年3月突然加速。

佛山和東莞同處珠三角核心位置,產業結構類似,經濟體量相當。去年底,東莞的松山湖八萬,佛山的千燈湖不到四萬;東莞的南城五萬,佛山的北滘兩萬二。價差極大,漲是確定性事件。按常理判斷,佛山應該是快漲猛漲,漲到東莞的3/4再放慢速度。

可事情的走向往往出乎意料,佛山今年3月初加速啓動後,到4月底上漲就變緩了,到6月初就橫盤震盪了。現在千燈湖四萬多,北滘不到三萬,離東莞還有不小的差距,居然就漲不動了,難道是佛山的價值遠不如東莞嗎?

其實是外部的環境變了。

3月初,佛山信貸陡然收緊,這個收緊不是常規的收緊,是卡到喘不過氣的收緊。

流水必須覆蓋兩倍以上的貸款,買房首期必須是自有資金並提供半年流水證明,如果有借款,只能借直系親屬,並提供直系親屬半年流水證明,稍有差池就不予審批。

以前很容易操作的首期貸,抵押貸、假流水、假離婚完全被堵死,還有購房資格,以前輕鬆可辦的技能證現在也辦不下來了。

這一系列操作下來,佛山的二手房市場一片鬼哭狼嚎,不少已經付了定金簽了約的客户,在後續的貸款申請和資格辦理中,不是這裏被卡就是那裏被堵,叫天不應叫地不靈。

嚴苛的信貸政策逼退了不少投資客,同時武漢,重慶部分二線城市熱度乍起,吸引了不少資金轉場,兩相夾擊之下,漲了不過三個月的佛山,行情就被強行中斷。漲幅大約20-30%,對比東莞還差的很遠。

佛山後續還能不能漲?

我認為肯定要漲,對比東莞,對比長三角,同等量級的佛山價格還遠沒有到位,只是被暫時摁住了,後續一定會釋放出來,無非以時間換空間,把上漲周期拉長罷了。

04

最後説説惠州。

説起惠州,大家的第一反應就是天坑,割韭菜,不能買,實際上惠州從去年就開始慢漲,現在已經接近尾聲。

在大家意料之中的是,房子漫山漫谷的臨深,大亞灣,惠陽確實沒怎麼漲,漲幅不超10個點,澳頭更是一分沒漲。

意料之外的是,真臨深的大盤龍光城漲了40%,現在單價2萬,惠州南站的星河丹堤漲了30%,現單價2萬2,萬達附近的盤也漲了20%。説明真臨深和有配套的產品,還是能有不錯的表現。

更在意料之外的是,惠州有些樓盤漲幅達到了50%。

這些盤並不在投資客關注的臨深,而在惠州的主城區惠城。

惠城區雖然沒有高端產業,但有人口有配套有就業,城市界面也遠超臨深。

惠城區江北和金山湖臨東江的江景盤,單價2萬5到2萬8,近兩年表現遠超臨深。

惠城最貴的房子是惠州一中的學位房,已經破了3萬的天花板,漲幅第一。

從惠州的分化可以看出,炒概念已經過時了,不管是新區的概念,還是臨一線的概念,這次都不靈了,地段,配套,學位和就業,才是支撐房價長線上漲的基石。

珠三角是國內樓市的晴雨表,深圳,佛山和惠州,代表了不同類型城市在本次輪動周期的不同表現,大家可以想一想,你所在的城市,更像深圳、佛山還是惠州?

本文由《香港01》提供

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