日本人愛買22年以上的老房子，究竟為什麼？

今天我們來聊一聊，投資日本房產時一個很重要的概念：折舊。這些磚家們認為，日本和中國房產最大的不同就在於「折舊」，他們説：

日本的房子不能保值，房子的價值和建築年限成反比，到了一定年限最終價值趨於0。

看起來有點後怕：在日本買房買到40年左右的老房子，我是不是後面賣出去就虧本？

特別是還看到這樣一個圖：

如果上面的邏輯成立，在中國也有一個固定資產折舊年限——房屋和建築物是20年。

那麼按照相同的評判標準，咱們國內2000年前建的房子，難道一文不值？

最近日本二手房成交市場報告也顯示，日本人喜歡買老房子，平均的成交房齡是22年。相當於一半以上的人買的是超過20年的老房子，而且這個趨勢還呈逐年遞增。

今天，我們就來系統地講一講，該如何理解日本房產折舊，以及為何日本人愛買20年以上的老房子。

超過47年房齡的房子價值就趨近0？

距今47年，也就是1973年及以前的房子，在東京現在的市場上，是不是「免費送」？

我們找一個真實的案例。這是一棟建於1968年（距今53年）位於東京品川區，距離車站旗の台步行3分鐘的大樓。

它的優勢在於：距離車站近（4分鐘步行），而且户數多（74户）。但缺點也很明顯：距今已經超過了47年的「耐用年限」，是舊耐震的RC造老公寓。

這樣一套老房子現在會有交易嗎？還真有。

我們的日本合作方在去年7月時發了它的出售信息給我們，790萬日元，而且它還在出租，租金是6萬日元/月。減去七七八八的持有成本，這套房的淨回報率高達6.85%。

現在這套房也已經賣掉了。

我又去日本網站上查了一遍，這棟樓的交易記錄最早可以追溯到2009年：

而且在2020年4月成交的同棟樓不同層，房價甚至有990萬日元，從2009年的780萬至今還有上漲。要知道，2009年時這棟大樓還沒有超出47年的「耐用年限」，而現在已經超出了耐用年限5年以上。

為什麼這裏的房價走勢，會和國內的房產「磚家們」説的不一樣？

中國超過20年的房產，沒有價值？？

國內房產磚家們普遍忘了一件事：中國的房屋也有折舊。

按房地產評估法，國內的二手房確實也有折舊的經濟概念：

「房屋竣工後即進入折舊期。房屋折舊是房屋價格補償的形式，即房屋的折舊費。折舊費指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然原有的實物形態不變，但由於自然損耗和人為的損耗，它的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態來表現，就是折舊費。確定折舊費的依據是建築造價、殘值、清理費用和折舊年限。」

由於中國過去的20年正好是經濟發展最快的20年。在這段時間裏，我們這些一二線城市，甚至2017、18年棚改進時的十八線小縣城，房價都在突飛猛進。如今交易上世紀建的房子，價格都是翻番的，所以我們失去了對「折舊」的概念，無法感受到自己的房子其實是個消耗品，是會貶值的。

而中國房屋折舊跟日本法定耐用年限在用法相近的，是對企業所得稅設立的固定資產折舊，也就是我們開頭提到的。

按照《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》的第六十條，房屋、建築物計算折舊的最低年限為20年。

知乎上一位答主根據這個條例列出了折舊率，可以看到在法律意義上 ，咱們房子的折舊可比日本的快多了：

如果按照企業所得稅這個嚴苛的徵稅標準，國內一、二線城市2000年以前建的房子現在基本都被折舊得「一文不值」，你能想象嗎？

拿一個極端點的例子舉例，不知大家有沒有聽説過，這段時間抖音上非常火的老洋樓上海武康大樓，外觀是這樣的：

因為獨特的紙片設計、歐式紅磚建築風格，以及內部西式小資裝修，意外成了上海當紅打卡點。但這棟樓是什麼時候建的？1924年，民國時期。

不論是按照國內的會計折舊還是剛才的法定耐用年限，這位奶奶級的大樓都可以稱之為「無價值」房產了，但是裏面仍有住户住得好好的，而且現在安居客網站上有5套掛牌銷售，全部上千萬人民幣，平均單價12萬人民幣/平米！

所以會拿「折舊」來説事的人，其實是搞混了一個概念：是人們買房後實際使用的折舊，還是稅務用的會計折舊。

走進「會計折舊」

其實我們都能感受到，房屋折舊跟汽車、電子產品有很大區別。好的房產不論新舊，出於性價比考慮，「折舊率高」的老資產其實更「保值」。這裏保值的意思，要從稅務的角度出發考慮。

折舊的日語是「減価償卻」。而這一日語多出現在什麼地方？計算個人所得稅和房屋出售時的增值稅，也就是會計折舊。

具體的計算咱們不在這班門弄斧，交給專業的稅理士來解決。大致邏輯就是：建物的折舊其實是你的賬面損失，是可以抵扣稅費的！

而在會計折舊中，房屋年限越長，每年折舊的金額也就越小，反映在房價上的比例也越小。因為折舊只為折到建築物的價值，而不會影響到其下的土地。

日本的房價是由兩個部分組成的：建物價值+土地價值。房子本身確實是越老越不值錢，但是土地是保值的。

前段時間，我們掘金日本房產成交過一套昭和45年（1970年）的房子，當時做鑑定的土地和房屋價值如下：

可以看到，土地的價值佔到了整個房價的將近9成。而我們在第一部分介紹的那套老房子能夠漲價，土地價格上漲是很大的原因。

這就是我們説的，為什麼越老的房子其實越保值。

理解房屋的真正價值：是土地

在知乎上，一個博主為折舊這件事做了個很好的總結：

房屋的折舊，按照教科書上的理論是折損的，但相比土地成本、稀缺性、供需關係等，房屋的建築造價只佔實際價格的一小部分，折舊的影響也是相對的，而不是絕對的。

日本的土地是永久產權，而在東京市區這樣寸土寸金的地方，一半的土地上蓋的是商用樓，留給住宅的用地是開發一塊少一塊，所以日本人愛買老房子，不是因為他們不愛新房，是因為優質地段早早有房蓋在上面。

這些地方的土地越稀缺，房子越保值。所以，日本房屋真正的價值所在，其實是土地。

比如在文章第一部分舉例的那套1968年建的老房子，它位於東京市核心地段的品川區，距離車站非常近（4分鐘走路路程）。周邊配套設備也非常齊全，樓下就有一個7-11便利，看上去很好吃的餐廳，還有銀行。

周邊的配套設施，房屋所處的地段，都會為土地價值加成。

而這樣的老房子，往往房價低，租金還不錯，回報率就高。一些日本投資者還更喜歡投資這樣的房子。

但是要從6、70年代的房子中「淘到」質量高的房屋，更多地要靠運氣。如果把房齡往後退一點，在3、40年的房齡中尋找，找到好投資物件的概率會更高。

那些1980、90年代（特別是新耐震）建的房子，不論從房屋質量還是新的程度，都會比正好在47年的老房子優秀。它們也更容易有「增值」出售的情況。

所以，我們會一直推薦的日本投資房，主要集中在80、90年代，也是出於這個考量：這個時期的房子，土地價值佔大頭、建築物佔小頭，而折舊是建築物，但是土地不折舊，在投資性價比上最高。

正確理解「折舊」，才能做一個聰明的日本房產投資者。