中國平安的地產困局

中國平安的地產困局

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很少自己蓋房子,卻被稱為中國最大的隱形地產商;沒有任何開發經驗,卻成了13家TOP20房企的主要股東;在資本市場中更是長期以A股「大白馬」姿態示人,股價上一度讓股民們「高攀不起」。

看看中國平安的這些傳奇標籤,人們很難不驚訝。但故事的轉折發生得也快,今年上半年,這家走過33年春秋的企業,引發了大股東的兩次拋售,就連私募基金經理李馳,一位長達13年持續看好中國平安、被網友戲稱為「李平安」的投資人,也被曝出接連拋售平安股票的消息。

截至2021年7月12日收盤,中國平安每股報收59.40元,較2020年末的85.38元下跌30.4%,累計跌幅已經超過了2018「股災」年時的跌幅水平。

如此大的跌幅,和其在房地產領域的投資不無關係。就在幾天前,6月28日,平安人壽宣佈將會投資上海來福士廣場等六個商業辦公不動產項目,總金額不超過330億元。

作為資本江湖上最大的隱形「地王」,中國平安的房地產之路已走過十餘個年頭。從購買上市房企股票到股權投資,從項目合作到買樓收地,從長租公寓到商業地產,從養老地產到工業物流項目……平安的地產版圖覆蓋了不動產投資領域的多個角落,也為其貢獻着不低的收益。

但在險資火速撤離房企之際,平安「偏向虎山行」的投資行為,引起了不少人的質疑。圍繞中國平安地產投資的爭議,紛至沓來。

「買買買」停不下來

少有人想到,2021年中國房地產金額最大的一起併購案,落在了中國平安的頭上。

賣給平安的六個來福士商業包,是凱德集團的六大核心商業資產。這六個來福士項目,分別來自北京、上海、杭州、成都和寧波的核心地段。

而在不久之前,商業地產的另一個標誌性商辦物業SOHO中國,剛剛以236.58億港元的總價,打包賣給了黑石集團。清空國內商業資產的老潘,事了拂衣去。國內商業辦公市場的交易量,也隨之滑入冰點。

中國平安的突然闖入,被外界許多人視為「有錢任性」。但有錢花不出去的難題,卻是平安不能與外人道的。和很多企業缺錢的難題不同,平安的難題在於怎麼把錢花出去。對於資金配置需求強烈的平安來說,「買買買」的模式並不會停下來。

在中國平安首席投資官陳德賢看來,不動產是保險公司匹配長期負債最好的資產,「儘管體量不大,但收益率還不錯,可以達到7.4%。」

即使不考慮收益率,從風險可控角度來說,平安這樣做也順理成章。一位金融行業的分析人士表示,作為一家保險起家的金融集團,平安對外投資的首要原則就是穩健,因此它更傾向於選擇具有長遠收益的低風險資產,收租不失為一種穩健的投資收益來源。即使有一定的風險波動,平安的資金體量也足以對抗這種風險。

話雖如此,但買下六個來福士項目的消息公布後,卻引來了大量股民們的不滿。人們不解的是,房地產行業的黃金時代已逝,平安卻將權益投資很大一部分押寶在商辦不動產上。要知道,房地產市場監管趨嚴大勢下,不少險資已經在逐漸抽離地產業。據東方財富Choice數據顯示,2021年一季度,保險資金持有房地產板塊市值減少了108.4億元。

但平安並沒有停止它的不動產投資動作。除了收購來福士廣場不動產項目外,平安人壽又於2021年6月25日公告投資了平安香港總部大樓,6月28日同時公布投資北京麗澤商務區D-03、D-04不動產項目。

得益於平安集團業務的擴張,平安不動產的管理規模也相應倍增,自2013年的400億元上升至2019年末的4300億元,如今的平安已是國內不動產投資業務的老大。

「只賺錢,不要權」

相比不動產投資業務,平安系投向房地產的權益類投資,更是成就了不少「佳話」。

可以說,但凡稍有名氣的房企或項目,幾乎都與平安打過交道。而這些被平安「看中」的房企,多數是龍頭房企。據不完全統計,平安重倉了13家房企,與20多家龍頭房企有合作關係,比如持有華夏幸福25%的股份,持有中國金茂14%的股份,還投資了碧桂園、旭輝等房企。

用股權搭橋,一直是平安輕車駕熟的方式。但對於重點合作對象,平安往往會拿到二股東的席位,獲得豐厚分紅和資本利得。大眾最為熟悉的四家著名房企——碧桂園、旭輝、華夏幸福、融創中國,他們的第二大股東,均為中國平安。

但「有錢」,只是中國平安叩響房企股東大門的一塊敲門磚。過去十年來,「險資+地產」的組合,在房地產市場風靡已久。僅僅是在五年前,萬科和寶能還因此掀起了一次股權大戰。當時按照萬科公告披露,寶能系持股比例已經達到了25.04%,距離控股股東地位僅一步之遙。在王石的帶領下,萬科打響了股權保衛戰。

實際上,房企偏愛中國平安的主要原因,就在於它「錢多話不多」,只做「有一席董事位的安靜股東」,也因此沒有被視為「門口的野蠻人」而引起忌憚。這種模式意味着,房企們成了平安的「打工仔」,而平安則扮演了一個純粹的財務投資者角色,坐享資本紅利。

從平安的投資策略上可以看出,它始終保持着鮮明的財務投資人特色,低點進入,在高點套現,且財務投資的佔比都不會太高,一般不超10%。

以碧桂園為例,2015年,平安系以每股2.816港元認購其22.36億股。隨後碧桂園業績一路走高, 2018年,平安系在二級市場減持碧桂園3132萬股時,套現4.55億港元,獲利5倍以上。

這種「低買高賣」的投資策略,讓中國平安享受到了地產行業的發展紅利,收益頗豐。根據中國平安2020年年報相關數據估算,2020年,中國平安在房地產相關投資上的年度保底收益約在56億元以上。

馬明哲的地產棋局

當平安手握的房企股權越來越多,平安被稱之為地產界「投資狂」的聲音也開始越來越大。就在這個時候風向也變了,在「房住不炒」的政策環境下,平安的管理層們無法再淡定。

2019年3月13日,在中國平安的2018年度業績發布會上,時任中國平安總經理的任匯川憤怒地指出,外界對「最大房企」的說辭有誤,「這種說法是不對的,這是標題黨。」

任匯川也有他反對的理由:一方面,平安的房地產投資佔比非常小,政策規定上限是30%,而平安的投資佔比最多隻有7個點多;另一方面,保險資金投資房地產本就是國際慣例,保險資金負債周期長,資金體量大,要求配置的資產穩定,能夠穿越周期,而房地產符合這樣的資產特性,能夠抗通脹。

實際上,任總經理只說出了一半的事實。雖然目前平安房地產投資佔比並不高,但若從整個房地產市場的開發資金佔比來看,它卻擁有獨攬整個房地產市場近六成開發資金的可能。

2020年,中國房地產開發企業到位資金1.93萬億元,而同期,中國平安保險資金投資規模達3.74萬億元,按照30%的政策上限計算,意味着平安的不動產投資規模最高可達1.122萬億,佔據了整個房地產開發資金的近六成。當然,實際上也不會投這麼多。

那麼,中國平安究竟是什麼時間開始進入房地產的?它又根源於一個什麼樣本?

1994年,剛成為中國平安集團董事長的馬明哲,到中國台灣考察,拜訪了素有股王之稱的台灣國泰人壽。

國泰人壽是台灣本地的股王。但它成為股王的原因並不是保險業務,而是靠買地、建樓、囤房。因此,台灣最大的「地主」並不是地產公司,而是保險公司。

從台灣回到大陸後的馬明哲深受啟發。第二年,也就是1995年,平安不動產前身——深圳市平安物業投資管理有限公司應運而生,平安正式進入不動產資產管理領域。

不過,由於政策對於險資的限制還較大,險資涉足不動產投資還是一個敏感話題,這時的平安還放不開手腳做事。彼時的中國平安開始仿效國泰人壽,以辦公用房等由頭,買入各大城市核心地段,獲得更大投資收益。

直到2010年9月17日,《保險資金投資不動產暫行辦法》細則的印發,宣告中國保監會對險資投資不動產的正式「開閘」,險資投資房地產變得名正言順。也是在這一年,鄒益民加盟上述平安物業投資管理公司。2011年,該公司正式更名為「平安不動產」。

政策管制放寬後,平安終於在房地產市場上放開了手腳。從2013年開始,中國平安迅速在一、二線城市攬得多個優質地塊和開發項目,與包括萬科、旭輝、碧桂園在內的一眾房企建立了多種模式的股權合作關係。

2014年,平安不動產開始高調出現在土地市場,先後在廣州、杭州、北京、蘇州等一線及重點二線城市拿下6幅優質地塊,共斥資167.89億元。那一年,中國房地產調控步入過渡時期,貨幣政策從中性轉向偏緊。房企資金環境一落千丈,開發商頻頻「暴雷」。

擁有充裕資金的平安不動產,卻得到了難得的「撿漏」機遇。但這些地塊,並不是平安單獨操盤,而是通過拿地後再引入房企合作,這在之後也成為了這家企業的經營「套路」。

與此同時,平安又把投資眼光聚焦到了龍頭房企。2013年到2020年間,平安買下了碧桂園、融創、旭輝、金茂等多個企業的股份。譬如,孫宏斌曾在平安金融峰會現場直言:「我得感謝平安銀行,借我25億元增持(融創增發的股票),那個時候(指2016年9月)6.18元/每股增持的,賺了150億元。」

實際上,作為平安集團旗下的不動產投資開發平台,平安不動產充當的,始終還是為平安集團旗下資產提供資產管理服務的角色。大多數時候,它也以財務投資者的身份介入項目開發中,坐收投資之利。

查閲這些房企或項目的投資身影會發現,活躍着的主體遠不止平安不動產一家,還涉及到平安人壽、平安銀行、平安信託、平安資管等多個平安系公司。

比如,平安信託的對外投資中,其直接或間接投資業務基本都是圍繞房地產業務。平安資管,則多直接參與到股權投資中。有統計數據顯示,若疊加平安系在房地產板塊所有投資,累計市值已達2000億元。

如此佈局策略也源於平安的混業經營策略。早些年,中國平安通過信託模式打通資管、證券與銀行等子公司業務,在產品和渠道上形成互補。通過混業經營策略,平安得以涉及包括直接拿地、項目債權或股權形式存在的房地產相關投資。

一位接近平安的分析人士更是評價稱,「與其說平安不動產是平安集團的房地產業務,不如說是平安金融的房地產業務。」

下行通道中,平安何去何從?

在地產領域,平安維持多年的「投資神話」,先是折在了華夏幸福上。

2018、2019兩年的時間裏,平安斥資180億元,拿下了華夏幸福25.05%的股份。這是迄今為止,中國平安對房企最大的一筆權益投資,但卻成為它最大的投資黑洞。

據平安高層披露,平安對華夏幸福股權投資180億元,債券投資360億元,累計540億元。其中,僅市值這塊,華夏幸福就縮水了2/3,意味着平安鉅虧120億元。

截至2021年7月12日收盤,華夏幸福收報5.46元/股,平安手中持有9.80億股,市值僅為53億元,相較收購時的金額大幅縮水。

但這並不是平安在地產投資業務上唯一的「雷」。除華夏幸福外,平安還通過入股的方式成了中國金茂的第二大股東。截至2020年末,平安持有中國金茂17.87億股,佔14.0314%。中國金茂7月12日收報2.6港元/股,而平安彼時的收購價為4.8106港元/股。

與此同時,銀保監繫統對房地產金融領域依舊保持着強監管態勢,也在給地產投資敲醒警鐘。出台的銀行房地產集中度管理新規,限制開發商融資的「三道紅線」,都在給行業帶來挑戰。

在第十三屆陸家嘴論壇會議上,銀保監會主席郭樹清兩次側面談及房地產,他表示,一些地方房地產泡沫化金融化傾向嚴重,押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重代價。

政策對樓市的影響,直接反映到房企的市值表現上。樂居財經統計數據顯示,2021年上半年,170家房企總市值縮水約3400億元,跌幅約8.7%。其中118家房企市值下跌,佔比69.4%。從資本角度而言,樓市未來增長空間有限已成共識。

一位負責房企戰略研究的企業人士對AI財經社表示,短期內對平安的投資業務不看好,「政策調控影響太大,房地產市場最近幾個月市場已經出現下行趨勢,房企普遍面臨較大的經營壓力。」他認為,趨勢已經基本形成,上市房企市值還會下跌,「看看萬科就明白了,今年一直處在下行通道。」

新的行業變局,對企業的投資策略也提出了新的挑戰。上述人士進一步表示,「當然也是有好的標的,但投資純開發型房企肯定不看好,開發業務成長有限,優質資產的商業、物業運營類項目相對好些。」

不過,平安的投資方向已經在發生改變,正如此前陳德賢所言,「未來不動產投資會偏向物業類項目。」

商業不動產本也是平安地產投資池中的一類。陳德賢表示,「除了成熟、有穩定收益、地段好的商業寫字樓等傳統不動產,還會關注公租房、康養、人才房等新型不動產。未來將會偏向選擇物權類的投資,以物業為主。」

而在充滿金融風險的房地產市場裏,平安也不會再輕易的選擇做「白衣騎士」。譬如,在處理陷入藍光地產的債務問題時,平安便展現出火速的風險隔絕辦法。由於佛山項目一筆債務延遲兑付,平安迅速結束與藍光的整體合作,藍光隨之陷入債務危機。

面對新的市場環境,陳德賢坦言,儘管不動產對保險資金匹配長期負債是一個好的選擇,但必須嚴格挑選,在目前的環境下應更謹慎一些。

本文由《香港01》提供

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