「最慘」富二代!接班千億房企,扛下2200億債務......

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一個多月前,95後楊武正正式接班老爹的千億公司。

01

先當董事長,然後又兼了總裁,當了公司法人,一般人看來,這基本上就是走上人生巔峰的節奏,但是其中另有隱情。

當上董事長,是因為老爸楊鏗不幹了,當上總裁也是因為原來的總裁和CFO都辭職了,為啥這些人都不幹了了呢?

很快答案揭曉了,公司的債務違約看起來不可避免了。

已經違約的債務本息45.44億,有銀行貸款、信託貸款,也有債券。

不是有千億資產的家底嗎?

一算賬,更慘。

藍光發展的貨幣資金餘額只有110.16億,看起來不少,但這裏有預售監管資金64.27億,不能動,有合作項目資金34.64億,也不能動,還有9.18億的各類保證金,仍然不能動,可以用的資金,只有2.07億。

45億的債務,2億的現金,明顯不夠。以前親密的合作伙伴都坐不住了,比如百瑞信託,眼瞅着要爆雷,不僅凍結了一部分股權,還凍結了一批房產和地皮,畢竟光他們一家的債權就有19億。

其實4月份的時候,關於藍光流動性危機的傳聞就一直不斷,債券也因此大跌,後來更有賣身傳聞,緋聞對象除了萬科、融創,還有華僑城、華潤、美的、建發等。

不過,當時公司否認債券延期兑付,承認將引入戰投,但不會出讓控制權,絕不「甩賣公司」。

結果三個月不到,傳言成真了。

02

說起來藍光很多人不熟悉,但人家是西南地區的頂流地產商,號稱「川房一哥「。

1989年,在成都工程機械集團幹主任的楊鏗放下鐵飯碗,決定下海,他在成都的玉沙路租了一棟兩層舊民房,成立了蘭光汽車零配件廠。

開業沒幾天,老是有人來問,「有沒有奧拓的氣缸套」,這位機械車間出身的廠長,立刻研究起鉻釩鈦氣缸套。

靠着這一配件,公司很快打開了市場,一些知名的微型車品牌比如哈飛、長安、五菱宏光,也都是蘭光的客户,第一桶金就這麼來了。

小富即安不是楊鏗的性格。

1992年,「南巡講話」激勵了一大批「92派」,楊鏗也很想把事業幹大,做什麼最賺錢呢?他眼光很好,很快就成立了成都蘭光房屋開發公司,第一個項目,就決定在春熙路建一棟26層的蘭光大廈。

說幹就幹,鋼筋混凝土伴隨着推土機挖掘機的轟鳴,蘭光大廈成型了,也成了地標性的建築,售樓處人頭攢動,來自全國的購房者很快就把「樓花」買空了。

1995年大樓建成,大廈掛上了時任副總理親自題名的牌匾,公司名字也由「蘭光」改成了「藍光」。楊鏗一戰成名。

很快,公司承接的各種大廈拔地而起,藍光的商業地產也由此開始大爆發。《成都》中唱到,「走到玉林路的盡頭,坐在小酒館的門口」,玉林南路上的玉林生活廣場,就是楊鏗的得意之作。

那幾年藍光順風順水。

2002年8月6日,四川迎來第一場土拍,46家房企報名,除了萬達、萬科和一家京籍房企外,全是四川本地房企。

藍光地產舉77號牌,楊鏗也為這場土拍準備了足夠的真金白銀。

最終,1號地被藍光以1571.7萬的價格競得,單價465萬/畝,2號地藍光也勢在必得,最終以7224.75萬的價格拿下。

拿到宅地的藍光,也開始進入住宅市場,藉着成都舊改的東風,藍光迅速發展,不僅連續成為當地銷冠,規模更是迅速壯大,成為「川房一哥」。

03

藍光不是沒有危機。

2008年5·12地震之後,成都樓市遭遇重創,藍光裁員30%,不少高管和老員工都在裁員名單裏,一時人人自危。

藍光在前一年還發下宏願,要從「川房一哥」變身「全國一流房地產開發商」,怎麼就裁員了呢?

還是錢鬧的,這時候的楊鏗,面對的局面也很艱難。

當初為了跟省外、港資房企競爭,拍了不少地,但是有不少地還沒交出讓金,雖然在四川關係硬,可以拖一拖,但壓力還是很大。

主要是因為其他業務不給力。

藍光收購了迪康藥業,剛買回來的股權就開始貶值,而且還有繼續下跌的趨勢。

藍光還搞了文旅,地震後,都江堰的文旅項目被擱置,再加上成都的樓盤滯銷,藍光真的是雪上加霜。

為了回籠資金,藍光成為了萬科降價政策的追隨者,有點揮淚大甩賣的架勢,有傳聞說降價達到了50%,然後在某論壇上,「成都本土最大開發商藍光集團可能面臨破產」的消息炸開了。

楊鏗急了,在第二天的《華西都市報》的頭版,藍光發布了「嚴正聲明」,闢謠破產傳聞,在當天成都的各大報紙上,也都充滿了這個「我沒破產」的消息。

業內人士對藍光也不那麼悲觀,「藍光根本不至於破產,其資金鍊緊張是事實,但這也是目前大部分開發商都面臨的問題」。

最終,藍光熬過去了,並在2008年成功出川,進入全國市場,2015年,藍光正式借殼迪康藥業,成功進入了資本市場,而彼時,那些規模和效益都比藍光大的房企,還在A股艱難的排隊。

04

上市自然是好事兒,「好風憑藉力,送我上青雲」。

楊鏗自然也要抓住這個機會,從2015年至2020年,拿地257宗,最高峰的時候,一年就拿了85宗,而拿地的錢更是數百億地往外掏,樓面價也一年比一年高。

2018年,京奧港在南京拿地王,導致資金鍊斷裂,正是藍光接的盤,而之後高溢價拿地對藍光來講,根本不是事兒。

這樣的激進發展也帶來了豐厚的回報,2019年,是藍光的好年景。

這一年,藍光正式進入千億俱樂部,步入了Top房企的前列了。

楊鏗把藍光的總部從成都挪到了上海,成立了上海運營總部,也是在這一年,藍光嘉寶物業在香港上市,藍光正式邁入A+H雙平台時代。

2020年,雖然「三道紅線」已經來了,但是藍光發展還是在2020年融資124.6億,各種公司債、美元債、中票、REITs,羨煞旁人。

有了錢,拿地也是越來越猛,150%的溢價率對於藍光來講,都不算高。有不完全統計,2020年藍光有21個地塊的溢價率,超過50%。

成功當然是建立在高槓杆之上的,而倒黴也是由高槓杆而起。

2015年至2021年一季度,藍光的負債規模已經從448億,增加到了2194億,融資的成本也越來越高,進軍外地了,可大本營藍光又沒保住,2020年跌出成都銷售前10,在其他地方賣的還行,但是回款越來越慢,資金日漸緊張。

曾經坑過楊鏗一次的文旅地產又坑了他一次,計劃投資超過400億的項目,最終被無限期關停,竹籃打水一場空。

錢流水一樣花出去了,沒回來,咋辦呢?自救吧。

1、2020年9月,曾經的「殼」迪康藥業,被藍光發展以9億的價格賣掉了;

2、上市還沒滿一年的藍光嘉寶物業,也被以49億的價格,轉手賣給了碧桂園;

3、藍光一面在否認和萬科的收購緋聞,一邊向萬科賣資產,天眼查訊息顯示,旗下的無錫和駿已經完成股權變更。

而這,就是26歲的新任董事長楊武正需要面對的局面,距離他上任,也不過40幾天。

藍光能熬過這一次的危機嗎?像楊鏗熬過2008年那樣。

本文由《香港01》提供

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