中國哪些城市仍然依賴房地產?

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土地出讓金仍高速增長

7月20日,國家財政部公布了2021年上半年財政收支情況。

從中,我們提取了一個非常關鍵的數據——國有土地使用權出讓收入,即賣地收入。

雖然房住不炒是主旋律,「穩房價、穩地價、穩預期」是調控總目標,但是賣地金額和增速卻絲毫沒有放緩的跡象。

今年上半年,國有土地使用權出讓收入34436億元,按年增長22.4%。

再看看2021年上半年GDP的增速是多少?

12.7%!

對比發現,賣地收入增速比經濟增長快得多,相差快一倍了。

即便在疫情的影響下,去年同期的賣地收入仍然是增長的,而且大於經濟增速。

2020年上半年,國有土地使用權出讓收入28129億元,按年增長5.2%。

總體來看,房地產佔我國地方政府的財政收入比重非常高。

一些城市僅賣地收入部分,就佔到城市財政總收入的60%以上。

事實上,賣地收入高,對房地產的依賴度大概率就是高的。

哪些城市依賴房地產

鏡頭從全國聚焦到主要城市,我們看看,賣地收入高的城市有哪些?

2021年上半年,全國300城市土地出讓金總額為28340億元,按年增長8%。

其中,土地出讓金超千億的城市有5個,

第1名杭州2001億,土地成交面積731萬㎡。

第2名上海1967億,土地成交面積1010萬㎡。

第3名北京1414億,土地成交面積408萬㎡。

第4名廣州1315億,土地成交面積651萬㎡。

第5名南京1233億,土地成交面積630萬㎡。

杭州地價不僅高於廣州、南京,甚至比上海地價還貴,倆字,離譜。

而同為新一線城市的西安,土地成交面積與杭州相同,但賣地收入393億,僅為杭州的1/5不到。

三四線城市共21城入榜,佛山和紹興入圍前榜單前20名。

曾經有人計算過部分城市2019年土地財政依賴情況,用賣地收入除以一般公共預算收入得出百分比。

由此劃分了三個等次,而温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武漢、廣州、西安、南京、佛山、鄭州等12個城市,土地財政依賴度都超過了100%。

隨着政府開支增加和減稅降費政策推廣,賣地收入只能繼續大漲,主要城市的土地財政依賴度也會明顯提升。

以下是主要城市近三年半土地出讓金情況。

除了北京、上海、深圳這些地方財力充足的城市,上榜城市仍然依賴房地產。

樓市的基本面

一半海水,一半火焰。

政府賣地熱火朝天,樓市調控卻讓很多城市二手房交易涼涼。

樓市的基本面到底怎麼走?

第一,對房地產依賴度高的城市,土地供應量大。

我們看到,過去三年半,主要城市土拍成交面積,也就是實際供應面積。

從土地供應面積,可以反映政府供地意願強弱。

武漢、天津、青島、西安、長春、重慶、上海、成都、南京、杭州的實際土地供應量較大,賣地需求迫切。

而深圳的土地供應量約為武漢、天津的十分之一,當然絕對面積小也是原因之一,可見,深圳的人地矛盾依然十分尖鋭。

第二,房企紛紛用腳投票,押注自己的主戰場。

今年上半年,50家代表房企拿地TOP10的城市出爐。

分別是重慶、杭州、長沙、南京、温州、廣州、武漢、天津、蘇州、佛山。

未來2-3年,這些城市新增土地將轉化為住宅,屆時對市場會產生明顯的影響。

第三,輪流吃飯、台階走勢成為樓市常態。

第一輪降温,從深圳開始,然後傳導至上海、東莞、廣州、杭州、西安、合肥。

擠出來的錢,轉換戰場,前往比較冷的濟南、青島、長沙、鄭州、武漢、石家莊、天津、北京了。

台階走勢,意味着房價橫盤和短暫波動交替進行。

而且,波動都與金融、房產政策突然出台有關。

例如最近一周深圳二手房網簽量暴增,就源於二手房購房資格審查部門和流程即將發生變更。

對於普通人來說,買房和賣房似乎都變得越來越難了。

歸根結底,願我們早日走出土地財政的怪圈。

本文由《香港01》提供

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