大灣區西部,為什麼建議投資珠海,而不是中山?

大灣區西部,為什麼建議投資珠海,而不是中山?

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覆盤一下大灣區這輪行情,珠江口城市廣深莞佛珠,都漲了一圈。

原本,大家以為行情要輪動到中山了,竟然戛然而止。

珠海和中山,都是灣區西岸城市,珠海現在還迎着熱錢,吸引投資客蜂擁買入。

而中山卻不見起色,有點幹不動的樣子,這不禁讓人發問:為什麼?

其實,中山也沒少為自己造勢

最近,中山將小欖與東昇合併、民眾及南朗改街道辦。

作為全國僅有的幾個鎮域經濟城市,中山此舉,就是為了擴大主城區面積,增加主城區人口規模,早日達成城區300萬人口建地鐵的目標。

6月23日,中山馬鞍島更是拍出了一塊總價地王。

81.91億!

萬科幹掉保利,摘得馬鞍島約1003畝綜合體地塊,建面150萬㎡,建設280米「未來之門」,配建一個五星級酒店、會展中心和聯檢大樓。

中山多數銀行還停貸了二手房,個別銀行放款時間拉長到半年,給新房導流客户。

行政區劃更改、地王、支持新房房貸……造勢都造成這樣了,中山市場還是涼颼颼。

今天我們就來聊聊,同樣是灣區西部,為什麼我建議你投資珠海,而不是中山?

我們從兩方面來分析原因。

中山的熱點概念和城市動能,不夠強

中山市場的炒作風氣有多兇?我覺得最近中山樓市發生的一件事,最能體現這一點。

火炬開發區一樓盤,是經爛尾樓盤活再包裝上市的,三次改名,臻華花園——錢隆華府——深中壹城。

這次改的案名,顯然是想蹭「深圳」和寶中名盤「壹方城」的名氣。

看來「深中通道」的概念,已經不足以滿足中山開發商的胃口了。

必須要對標有10倍價差之大的深圳豪宅,才能彰顯中山的窪地效應。

深中通道、馬鞍島收割一波之後,現在面臨着熱點匱乏,炒不動了。

房地產就是炒作各種概念鑽空子,吸引來一幫跟風投機的牆頭草。

所以,中山市場,流通着非常多毛坯交付即出售的房源。

因為中山的投資門檻低,限購底線低,所以各個投資客,都可以來染指一番。

為什麼說中山的城市動能不夠強呢?

中山本身分散的鎮域經濟,導致產業升級困難,政府能控盤僅是主城區、火炬開發區和馬鞍島。

中山的城市建設,還有跳躍性。

中山的很多地塊,之前都被本地的開發商拿下了,然後捂地不開發,所以導致高鐵中山站附近,現在仍然是一片香蕉林。

中山的城市規劃是失敗的,後知後覺地做新中心馬鞍島。

同階段,珠海早早就做了東城西移的準備,規劃了橫琴、十字門、唐家灣、金灣航空城多個新城區。

珠海走的是高端商務的路線。

橫琴金融島的高端金融、唐家灣的高新、金灣航空城的商務研發,讓珠海實現從「小而美」向「大而強」「大而優」轉型跨越,始終保持創新實踐與改革突破。

而中山的城市建設明顯跟不上珠海。

現在,中山的經濟,真是到了深水區,但中山缺乏趟着石頭過河的決心。

一下子搞火炬開發區,一下子搞岐江總部基地,一下子又搞馬鞍島。

每個都把攤子支起來,又沒有深耕運營,導致各大新城都非常尷尬。

大灣區房價體系的邏輯和玩法,都發生了很大改變。

市場環境變了,玩法也要改變,但現在的中山,有點吃老本的樣子,暮氣已現。

別的城市都衝鋒了,中山還在慢悠悠地走着,不知道到何時,才能奮起直追。

只有城市自身有良好的發展動能,才能帶得動,需要自身有清晰的發展思路和房地產運作邏輯。

規則變了,大灣區的玩法也變了

廣深莞佛珠漲過之後,政策打壓越來越嚴重,所以也面臨熱錢和預期不足的問題。

在以往的規則中,大家都是盲目選籌。

只要蹭上大灣區的概念,房貸審核寬鬆,隨意加槓桿可買,蟄伏靜待規劃兑現、配套升級,遇到行情輪動,就能獲利套現。

在這樣的規則中,賭的就是大勢。是土地財政之下,高地價導致高房價的看漲預期。

賭的是「嚴久必松、松久必嚴」的三年一周期,買入-持有-套現。

這種玩法,在2015至今,在大灣區各城市,屢試不爽。

然後現在的市場環境,完全變了。

嚴查首期和流水、二手延遲放貸,甚至停貸、二手房指導價和新房限價……

通過政策端和金融端的雙重收緊,控制槓桿,控制行情。

在新規則下,就要有新的玩法。

房票、貸票,變得更加珍貴。最關鍵的一點,就是要選擇更好的城市,擁有更強確定性的地方。

我們理性看待珠江西岸城市的發展差距,理性地選擇城市、板塊更有確定性的房產。

珠海本身城市不錯,城市向上的勢能+清晰的城市發展思路+高端的產業規劃,底盤足夠穩。

珠海還有大灣區城市群協作的助力,向東——深珠通道連接深圳,向北——18號線連接廣州中山,交通上的改善,給了珠海相當大的動力加持。

今年珠海,全國人均GDP14.27萬元,排名第10,廣東省排名第二,近次於深圳15.76萬元。

珠海的活力經濟競爭力,在不斷增強。珠海已經開始形成自發吸引人才的氛圍。

《廣東省第七次全國人口普查公報》發布:珠海常住人口為243.9585萬人,十年增長率為56.36%,居全省第二,僅次於深圳,而最近三年,則人口增幅全國第一。

除了高購買力和人口吸引強,珠海的基建也在完善。

隨着洪鶴大橋、金琴快線的相繼通車,城市功能正在被盤活。

最近一直在吹風橫琴將有大動作,如果真能落地,那將是整個珠海的大禮包,珠海這個城市會站上更高的佔位,未來可期。

結語

這一刻,還是珠海入手的窗口期,一旦官方收緊限購限貸,想買都買不了。

灣區西岸兼具宜居、門檻低和看漲預期的,就是珠海。

從長遠看,珠海的核心區,子彈還可以再飛一會。

記住,長持,時間會熨平一切。

大灣區的規則變了,玩法也要變了。

本文由《香港01》提供

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