杭州開發商寧損5000萬也要退地,暴露太多樓市真相

杭州開發商寧損5000萬也要退地,暴露太多樓市真相

最少15分鐘延遲,股票資訊由第三方資訊供應商提供

7月22日到現在,整個房地產圈都在討論一個新聞:

(網易新聞截圖)

杭州出現集中供地以來的首次退地,5000萬保證金打水漂。

看到這,估計你會冒出幾個疑問:

1.杭州這麼火熱的城市,都要退地,杭州樓市的拐點到了?

2.自從實行集中供地後,為了擴大土儲,開發商不是搶着拿地嗎?怎麼開發商寧願不要5000萬都要退地?

01

宋都是杭州的老牌房企,但其總體規模並不算大,淨資產47.5億元。

不過在2021年5月杭州首輪集中供地中,他卻是拿地最多的房企。接連拿下5宗住宅用地,總拿地金額超過50億元。

其中退的這個地塊,就是唯一一宗位於主城區的地塊。

那為什麼要退地呢?

注意看下邊這段新聞,估計你就秒懂了。

(網易新聞截圖)

封頂29.9%溢價率,樓面價20962元/㎡,21%自持。這都是開發商的死穴啊。

樓面價如此高,該板塊限價3萬左右,利潤空間再度被擠壓。

自持比例高,意味着重資產運營,對於現在資金鍊緊張的開發商來說,顯然不是什麼好標的。

雖然地塊處於網紅板塊運河心城,新房中籤率低,但這麼吃資金的地,沒有多少利潤空間,宋都這麼一個小開發商,肯定啃不下。

02

在杭州拿地,需要面對非常嚴苛的要求。

杭州房地產的老大綠城在首輪集中供地中就沒有拿一塊地,並坦言「不後悔」。

濱江的董事長戚金興曾公開表示:

濱江集團在杭州首批集中供地獲得5宗地塊,濱江團隊人效高、公司融資能力強、融資成本低、品牌影響大。他希望在這種狀況下,努力做到1-2%的淨利潤水平。

要知道,濱江在杭州的市場佔有率可是最高的啊。

如果連濱江也只能努力做到1-2%的利潤水平,那宋都寧可損失5000萬也要堅持退地也就不奇怪了吧?

從拿地、立項、準備,再到建設、營銷,這麼折騰一圈,差不多就是在賠本賺吆喝。

所以某種程度上也可以說,現在杭州限價的遮羞布後面,是房企為了市場佔有率和名聲,以超低利潤率,為杭州做「慈善」建房子。

03

宋都退地這件事,就像一面照妖鏡,可以折射出當前這個階段的樓市真相,我們一一來分析。

1. 集中供地,開發商拿地競爭更激烈

集中供地之下,開發商多輪競地價、競配建面積、競自持比例,變相拉高地價頂格成交。

像杭州的首輪供地,首批推出的57宗地塊中有41宗達到了封頂溢價,並啟動了競爭自持,自持率最高地塊達40%。

不僅僅是杭州,前周,佛山中海保利兩大央企控訴萬科,在桂城土拍中,競配建保障房面積,從17000㎡,直接跳價到25000㎡,拉高地價。

這些,絕對不是孤例。

集中供地後,會讓資金實力強大的頭部房企有更大的競爭優勢,小開發商想拿地,就只能封頂樓面價成交。

2. 三道紅線之下,高周轉玩不動了,「降負債」最關鍵

今年房企在融資方面頻頻受阻,房企的三道紅線和房地產貸款集中度監管,讓開發商拼了命降負債,之前那套拼命拿地提高土儲的高周轉玩法,現在已經玩不動了。

退地雖然會虧5000萬,但是不退地極有可能把自己都摺進去。

現在有越來越多房企的債務暴雷,看似中乾的房企,實則底子已經掏空了。休克療法,是唯一能夠將自己從困局中解救出來的手段。

今年銷售放緩、資金迴流慢、利潤降低,已不可避免。

降負債被當作集團第一要務來抓,融資渠道、拿地優勢、控制成本,成為重中之重,一旦面臨流動性困難,就是生死抉擇。

根據一份權威報告,今年已有203房企申請破產,A股近50家已披露半年業績預告的上市房企中,近半中小型房企預告虧損。

(中國人民法院網站)

小房企,如果不審慎決定拿什麼地、做什麼項目,一旦戰略失誤,在這樣的市場環境下,分分鐘死掉。

當然,大房企也不好過,泰禾富力恒大華夏幸福,已經是活生生的例子。

之前開發商把土儲和銷售排行榜視為實力象徵,為了並表,可以不顧利潤,這種冒進的做法,無異於內耗。

3. 高地價限房價,加劇市場的惡性循環

高價地之下,即使成本控得再好,也會讓開發商利潤率降低。

許多開發商最後都會捆綁裝修,降標減配,從裝修賺差價,最後交給購房者的,大概率是不合格的產品。

04

自2016年來,杭州維持了5年長牛,被稱為「端水大師」,跑出了完全不輸深圳的漲幅。

「萬人搖號」、「一二手倒掛」,「抱團漲價」在杭州市場常態化。

雖然現在杭州打新還非常火熱,但二手房疲態漸露,除了錢江新城、錢江世紀城和各區核心的二手房還有行情,其他板塊都後繼乏力。

杭州人民開始面臨更大的不確定性,就是行情出現了拐點。

宋都退地,只是一個信號,開發商迫於緊張的市場環境,正視自己的現金流,更關鍵的可能是對杭州後市,保持謹慎樂觀。

畢竟杭州和深圳一樣,都是屬於高度領漲的城市。

隨着政策和金融端的收緊,杭州隨時有可能被錘。

地產行業下行,疊加地產行情下行,到時開發商的日子更難過。

這一刻,「穩」是最重要的。

杭州這種漲破頭的城市,隨時可能被錘。但大灣區的幾個城市,是經濟強勁,前幾年還調整過,已經復甦,後勁十足,那下半年放心買,大概率還沒到頂。

本文由《香港01》提供

於本流動應用程式(App)或服務內所刊的專欄、股評人、分析師之文章、評論、或分析,相關內容屬該作者的個人意見,並不代表《香港01》立場。

巨子 ICON - 財經股票資訊及專家分析
宏觀環球經濟實況
掌握盛世企業脈絡,
以氣度展現格局
立即下載