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    陽光100債務爆雷!多項目停工,曾花2億撿李亞鵬的「爛攤子」

    陽光100債務爆雷!多項目停工,曾花2億撿李亞鵬的「爛攤子」

    「萬通六君子」中還在做地產的,沒人能笑到最後。馮侖早已退出萬通,如今在做新媒體,潘石屹盼着把SOHO中國賣了早點跑。而最近,低調的易小迪和他的陽光100因為自曝違約,不得不再次出現在公眾面前。

    距離上一次陽光100引起外界的矚目,還是因為2019年1月陽光100中國股價暴跌。

    8月9日晚,陽光100中國(02608.HK)發布公告稱,公司將於2016年發行的2億美元6.5%可轉換債券即將到期,於到期日,2021年債券的未償還本金及應付利息總額將分別為5091.6萬美元和147.55萬美元。截至公告日,公司預期難以於到期日至本金及利息,可能會發生債務違約事件。也就是說,陽光100即將到期的債務合計5239.16萬美元,約合人民幣3.34億元。

    (陽光100中國公告)

    公告還表示,公司已籌措到所需資金,並預期於到期日後的十個工作日內支付本金連同應計利息。此外,公司一直與2021年債券持有人商討,以便獲得到期日的延長。

    但8月11日晚,陽光100中國再次公告內幕消息,稱因為未能於到期日支付2021年債券的本金及溢價,已經發生違約事件。此次違約事件還將觸發多個其他債務工具的交叉違約條款,包括於2021年到期的金額為1.7億美元的10.5%優先票據、於2022年到期的金額為2.196億美元的13.0%優先綠色票據,以及與2023年到期金額為1.2億美元的12.0%優先票據。

    (陽光100中國公告)

    稍早一點的7月30日,陽光100還發布公告宣佈或將撤銷派付中期股息。此前陽光100還曾多次延遲派付中期股息,不過最終還是決定撤銷派付。

    即便此次2021年的可轉債順利償還,但除此之外,陽光100還有超過百億債務一年內即將到期。這次,陽光100還能順利過關嗎?

    百億債務承壓

    可轉債只是一部分,陽光100的負債可不止這一點點。

    據2020年年報數據顯示,報告期內,陽光100的資產總額為609.58億元,總負債為487.88億元,合同負債為98.41億元,

    截至報告期內,陽光100的貸款和借款總額為263.706億人民幣,其中127.17億人民幣將於一年內或按要求償還。

    (陽光100 2020年年報)

    而同期,陽光100中國擁有現金及現金等價物30.71億元,較2019年同期增加6.33億元。另外,陽光100目前共存續規模5.55億美元的4隻美元債券,有3隻將於一年內到期。

    而在今年3月,標普上調陽光100評級至「CCC-」的報告中透露,在 2 月份發行 1.2 億美元高級票據後,其無限制現金餘額為人民幣 25-30 億元,仍不足以滿足今年的營運需求和其它到期資金需求。報告稱,即將到期的包括7月份的2.93億美元高級票據和12月份的1.7億美元高級票據。

    據觀點地產新媒體報道,陽光 100 於今年到期的債券,主要包括 4-7 月到期總額為人民幣 10 億元的境內公司債、信託貸款,以及 7-12 月到期的總額為 5.085 億美元的離岸可轉換債券和高級票據。

    也就是說,以陽光100目前的現金狀況,是無法應對即將到期的鉅額負債。

    今年7月,陽光100將主力項目天津陽光100天塔喜馬拉雅出售,用於回款緩解流動性緊張問題。從時間點來看,極有可能是為即將到期的債券籌措資金。據了解,2019年,陽光100以4.41億元購得該項目80%股權,即便是按此價格出售,在陽光100一年內即將到期的鉅額債務面前,依舊是杯水車薪。

    房地產融資新規更是讓陽光100雪上加霜。截至2020年半年報,陽光100已經全部踩中融資新規的「三條紅線」,剔除預收款後的資產負債率為76.41%,淨負債率為182.1%,現金短債比僅0.38。而2020年末,情況還在持續嚴重,剔除合同負債後的資產負債率為76.19%,淨負債率為187%,現金短債比為0.24。

    遠低於1的現金短債比意味着,陽光100的短期償債能力極低。踩中三條紅線也意味着陽光100不得新增有息負債。

    旗下多個項目被曝停工 項目貸款被舉報用於還債

    此前,易小迪在2020年年報《主席致辭》中稱:

    為了應對資金壓力,公司一方面加大銷售力度,確保全年合約銷售過百億,另一方面,迅速調整,加大原有住宅項目的開發力度。

    賣是賣出去了,但是消費者的反映卻不怎麼好。今年以來,西安、無錫、惠山、温州等多地陽光100阿爾勒相繼被媒體和業主曝光。其中,西安陽光100阿爾勒被業主吐槽虛假宣傳、簽空白合同,房主交房無望;無錫、惠山的陽光100阿爾勒被曝「交房一拖再拖」;温州陽光100阿爾勒也出現大面積停工,交付無期;重慶陽光100阿爾勒一項目被消費者爆料捆綁銷售車位。

    (微博截圖)

    其中,在今年上半年出現大面積停工的温州項目還曾被陽光100寄託厚望。易小迪曾在《主席致辭》表示:

    本公司在温州儲備的一級開發項目趨於成熟,價值會逐步釋放。

    而在7月,剛公告拿到了信達投資為温州中心大廈建設發展有限公司提供的19.8億元貸款融資,也因遭到陽光100高層的舉報,後續貸款發放告吹。

    但據風雲地產界,貸款拿到後不久,陽光100原高層向信達資產遞交了《關於信達投資有限公司違規向陽光 100(中國)公司貸款 19.8 億元的舉報函 》,稱這筆貸款融資違反了國家有關部門對連踩三條紅線的房地產企業、有息負債總額不得增加的規定,7月30日銀保監會要求各金融機構防止銀行、保險等資金繞道違規流入房地產市場的要求,以及資產管理公司「堅持緊扣不良資產的主責主業」的原則。

    除此之外,還披露19.8億貸款中已發放的約8億元中的大部分,已在第一時間被陽光100轉移至其在香港的賬户,用於償還其到期外債。

    而信達投資在收到舉報函之後,也停止了後續貸款的發放。

    一步錯,步步錯

    因為投資謹慎,易小迪曾被媒體成為「清醒的悲觀者」、「食草動物」,易小迪自己也清楚的認識到因為自己的過分謹慎,導致企業失去很多擴張的良機,尤其是轉戰三四線城市,錯過了房地產高速擴張的十年。

    一步錯,步步錯。之後易小迪和陽光100幾乎在錯誤決策上,一路走到黑。

    2014年港股上市後,陽光100開始由傳統住宅開發轉向非住宅業務,並逐漸放緩了拿地和項目擴展的速度,開始加碼對旅遊地產、特色文化街區綜合體的投資和開發。而此時,正值國內三四線城市房價的上漲,易小迪再次錯失良機。

    轉向非住宅業務後不久,陽光100以1.94億元從李亞鵬和北京中書投資手中收購了雪山小鎮51%的股權。而此時雪山小鎮項目已經曝出重重問題,一直以來都很謹慎的易小迪為什麼會在盡調後仍然出手接盤,這至今還是個未解之謎。陽光100接手雪山小鎮後,其銷量依舊沒有好轉。2015年-2020年,雪山藝術小鎮項目銷售回款金額總計僅為 2.16億元。

    2020年財報披露,陽光100存貨共有109億元,其中非住宅產品庫存或達95億元。按照2020年銷售情況,去化時間或達3年。但陽光100每年的銷售額都在下滑,2020年的銷售額僅105.3億元,而今年截至7月31日,陽光100中國的銷售額僅為23.05億元,按年再次減少39.56%。

    標普也在不斷下調陽光100中國的評級。從2016年4月至今,陽光100 的評級從「B」一路下調至「SD」,雖然今年3月,標普又將陽光100的評級上調至「CCC-」,不過展望依舊是負面。

    易小迪曾在2019年表示,「我們土地儲備充足,可以一邊賣地一邊賣樓,加快周轉速度」,實現「高周轉」目標。同年,陽光100相繼出售了重慶陽光100中國國際新城、清遠陽光100中國阿爾勒住宅部分股權、東莞市清園孵化器有限公司100%股權,今年再次出售主力項目天津陽光100天塔喜馬拉雅。

    如今,陽光100的高周轉還沒能實現,眼前面臨的鉅額債務問題還在步步緊逼。從曾經與萬科、保利比肩的一線房企,一路走下坡路,跌到房企百強開外的中小房地產開發商,易小迪和他的陽光100還有機會嗎?

    本文由《香港01》提供

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