從擴張為王到穩健為王，中國房地產底層邏輯徹底變了

近期樓市，出現了幾個異乎尋常的信號：

和第一次土拍的火熱截然相反，近期，多數城市都不約而同地推遲了第二次土拍，並修改拍地規則，就像做錯作業的孩子，生怕再拿幾個大紅叉。

繼深圳之後，杭州也推出了二手房交易平台，個人可以在系統上自主掛牌房源。有人甚至擔心，杭州的中介要集體失業。「中介第一股」貝殼應聲暴跌約15%，市值一夜蒸發230億元。

同樣是杭州，前段時間，當地某開發商做出了一個驚人決定：即使痛失5000萬元保證金，也要放棄在第一次土拍時好不容易獲得的地塊。

注意，這可是在杭州——中國發展潛力最大的明星城市。

山雨欲來。實際上，無論是推遲土拍、房企退地，還是上線二手房交易平台，都指向一個目的——樓市要穩住。

以前是階段性的穩，現在要長久性的穩。整個行業的生存邏輯，也要跟着全面迭代。

史上最嚴調控已經襲來，誰能殺出重圍？

01

房地產行業進入了史上最嚴監管時代，經歷着一場「信心危機」。只不過，很多人只猜到開頭，沒猜對結尾。

中原地產研究中心的數據，今年上半年，全國房地產調控次數286次，幾乎是1天2次。

調控不僅頻繁，而且手段多樣：二手房指導價、嚴查經營貸、嚴查首期來源、三道紅線、兩道紅線、集中供地……

拿最具殺傷力的幾條措施來說：

三道紅線，矯正部分房企盲目擴張，促使房企降低金融槓桿，融資更加規範，降低風險。

集中供地，保障土地供應，降低土拍熱度，從而穩定房價。

況且與以往不同，現在政策不是在打補丁，就是在打補丁的路上，調控越來越精準有效。

最近，集中供地又有了新變化：

一是多個城市土拍推遲，調整措施也基本一致：控制土地溢價率在20%甚至15%以下。

明顯趨勢是，建立房地聯動機制，控地價、限房價、提品質。控制住地價，也就相當於控制住新房市場，達到「三穩」目的。同時，開發商也有更多的利潤空間，進而提高房屋質量，避免出現收樓即維權的鬧劇。

二是7月底出台了集中供地政策補丁——房企買地金額（公開市場拿地，加收併購）不得超年度銷售額40%，淘汰過度依賴金融槓桿或者資金量不大的房企，並壓縮房企拿地規模。

就此，整個房地產行業迎來變天。但政策的目的並非打壓，而是字裏行間透露的兩個字——

求穩。

02

在此政策目標下，房地產行業將迎來幾大調整：

1.過度依賴金融槓桿的模式走向死衚衕，回歸穩健的財務管控才是出路；

2.非理性拿地全面受限，未來房企拿地量減少，拿地要更謹慎，並持續深耕部分城市群和都市圈；

3.房企不再僅僅造樓賣房，而是要從單一發展到多元發展，尋找新的增長點。

「三道紅線」政策出台後，房企紛紛忙着降檔，甚至企業戰略也要有所調整。

近一年來，雅居樂不斷優化債務結構。一方面是暢通境內外融資渠道。例如，今年上半年在境外發行2026年到期4.5億美元5.5%的優先票據，並獲授予一筆初始金額為52.53億港元及2850萬美元（附帶增額權）的信貸協議；在境內發行於2024年到期人民幣14.5億元5.9%的公司債券。

另一方面，今年6月，雅居樂悉數贖回1億美元8.55%的優先永續資本證券，並將視情況適時贖回現存的其他永續債，永續債規模將不再增加。

此外，還於今年7月發行3.14億美元3.75年期可持續發展債券，票面利率為5.5%。作為雅居樂的首筆綠債，標誌着其在可持續發展金融上邁出了關鍵一步。

債務結構的優化，讓雅居樂融資成本得以進一步降低，平均融資成本較2020年底下降0.6個百分點至5.96%。

在現金流方面，截至2021年6月末，雅居樂手握現金571.60億元，較2020年底上升12.4%，流動性充足。

多重財務健康指標的疊加之下，雅居樂也在上半年實現「三道紅線」全面達標綠檔。其中，剔除預收款後的資產負債率為68.4%，較2020年末下降3.5個百分點；淨負債率較2020年末再度下降15.7個百分點至45.3%；現金短債比為1.18倍。

這或許是大部分房企未來不得不選擇的戰略。中國經濟網的數據也顯示，政策頒佈近1年，100家上市房企中有40家實現降檔，部分房企三檔全綠。

降負債是一方面。如果想要改善現金流，不僅要降負債，還要抓營銷、促回款。

克而瑞監測到，百強房企單月銷售業績增速自一季度以來呈放緩趨勢，6月按月增速為14.6%，不及往年同期。

不過，也有房企逆勢增長。比如雅居樂就通過多渠道、線上線下結合的銷售策略，延續銷售增長勢頭，全年銷售目標已完成過半。財報顯示，截至2021年6月30日，雅居樂集團連同其合營公司及聯營公司以及由本集團管理並以「雅居樂」品牌銷售的房地產項目實現預售金額753.3億元，較去年同期增長36.7%，預售金額目標完成率達50.2%；實現累計預售建築面積484.8萬平方米，按年增長19.7%；預售均價15,539元/平方米。

在收入及盈利能力上，2021年上半年，雅居樂錄得營業收入385.88億元，按年增長15.1%；淨利潤64.71億元，按年增長2.1%；毛利率28.1%，高於行業平均水平。

烈火煉真金的時候，已經到了。

03

如果說回歸穩健關係到整個房地產行業活下去，那麼，聚焦部分城市可以讓整個行業活得更好。

以往，攤大餅式的城市化進程，加上持續多年的貨幣化棚改，催生龐大的新房市場。即使是四五線城市，也有頭部開發商進駐。

但隨着城市間的馬太效應越來越明顯，人口大量往熱點一二線城市聚集，加之貨幣化棚改逐漸退出歷史舞台，三四五線城市的房價失去上漲根基，甚至在鶴崗、雙鴨山等地，一兩萬一套商品房已經屢見不鮮。

現在仍全國撒網，或者深陷小城市項目，會相當麻煩。

當然，放棄廣撒網只是第一步，聚焦哪些區域，才是最重要的一步。

房地產長期看人口。七普數據顯示，近十年，長三角、珠三角成為人口流入主要地區。

其中，深圳和廣州分別淨流入712萬人和597萬人，位列全國前二。廣深周邊的東莞和佛山，10年人口流入也達到了200萬人以上。

長三角，則以杭州、南京、蘇州、寧波等為主力。

房企如若深耕這些區域，在戰略大方向上是沒有錯的。

在大灣區西部樓市迎來發展契機之際，同樣是雅居樂，摘得大灣區核心區域——馬鞍島一宗地。

不僅是馬鞍島。雅居樂還在一線城市獲得多個優質項目，如北京門頭溝項目、上海松江項目。

梳理雅居樂的投資版圖會發現，這是一家深耕大灣區、長三角，聚焦京津冀、成渝、中西部、海峽西岸等城市群的開發商。

目前，大灣區土儲面積佔比26.2%，長三角佔比為13.1%，兩者佔總土儲面積近4成。

選對了聚焦區域，最後一件要緊事就是如何低成本拿地。在這方面，雅居樂獨有一套。

和其他開發商瘋狂土拍攬下地王不同，雅居樂早已通過收併購、產城融合、城市更新等手段擴儲。

今年上半年，在雅居樂304萬平方米的新增土儲中，有3成土地是通過招拍掛獲取，另有47.7%土地通過產城和城市更新獲取，收併購獲取的土地佔22.5%。

多元拿地的一個明顯優勢是低成本。目前雅居樂的綜合土地成本僅3700元/㎡，為日後項目爭取到非常大的利潤空間。

另一個優勢是土儲面積充足。目前，雅居樂的土儲達5,295萬平方米，總貨值達8600億元足夠支撐其未來四五年的業績。

04

活下來，活得好，還要走得遠。多元化，就成了房企繞不開的話題。

這是有據可依的。國際房地產行業大致會經歷下面3個階段：

初級階段，主要做物業開發、建設和銷售。在這一階段後期，由於競爭加劇，低銷售周轉率和高融資成本的房企會被淘汰；

第二階段，開發商逐漸轉變為物業持有經營企業；

第三階段，REITs（不動產投資信託基金）成為房企重要形態，資產證券化等金融工具被廣泛採用。

目前，中國正處在一、二階段的過渡期。越來越多的房企賽商業、賽文旅，甚至跨界養豬，造機器人。

在多元發展方面，雅居樂也走在了行業前列。

早在2015年，雅居樂便開始佈局多元化戰略。

今年上半年，雅居樂多元化業務收入為64.96億元（已剔除關聯業務營業額），按年增長54%，對雅居樂整體收入的貢獻佔比進一步提升至16.8%，按年上升4.2個百分點，實現了真正的收入多元化。

物管的特點是規模大。

雅生活是目前國內最大的上市物管企業之一，上半年營業額62.47億元，按年增長56.1%。

環保業務，行業領先。涉及危險廢物處理、水務處理、生活垃圾焚燒發電等項目，上半年錄得營業額12.19億元，按年上升52.6%，獲評「中國環境企業50強」及「2020年新興環保領軍企業」等殊榮。

商業也初綻光芒。今年五一，首個雅樂系商業綜合體——位於廣州花都的雅樂城開業。

而後，雅居樂又和砂之船集團開展戰略合作，計劃引入「超級奧萊+離島免稅」，依託清水灣項目，打造海南首個超大型文商旅商業綜合體。

以後，除了海口和三亞，還可以去陵水清水灣的免稅店購物。

所以說，今年上半年調控政策頻頻，變革的潮水已經湧來。整個房地產行業要做的，便是及時調整策略，勇立浪尖……

機會，永遠屬於弄潮兒。