耗資600億建了13年：中國最高爛尾樓，為何成了燙手山芋？

一座城市的地標建築，無疑代表着這座城市的臉面。

特別是現在，如果沒幾座摩天大樓做新地標，彷彿就稱不上是個大都市。

可如果它是一幢將近600米高的爛尾樓呢？

596.5米高的天津117大廈，從「中國第一高度」變成了「最高的爛尾樓」，帶給我們什麼警示？

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早在2015年，天津的媒體就報道，濱海高新區在建的高銀金融大廈，也就是117大廈完成了主體結構封頂。

這座117層的超高摩天大樓，在當時以596.5米的結構高度，成為了僅次於迪拜哈里發塔的世界第二高度建築，也成了當時中國在建的結構第一高樓。

當人們都以為這座大樓將在來年正式開業，成為天津新地標的時候，曾經創了11項中國和世界紀錄的117大廈，卻忽然按下了暫停鍵。

原因很簡單——沒錢了。

從中國第一高到最大的爛尾樓，117大廈的前世今生，都要從投資方高銀集團和它的老闆潘蘇通說起。

香港富商潘蘇通，早年做松下電器起家。

賺到人生第一桶金後，他選擇了單幹，跑去香港成立了松日集團，專門仿做松下的產品，還靠着松下的技術，做出了一款卡拉OK專用的顯示屏，一度甚至佔據了全國90%的市場份額。

生意越做越大，潘蘇通開始進軍地產行業。2002年收購了香港的上市公司英皇科技資訊，又在2008年收購了另一家香港上市公司，隨後他把這兩家公司改名為高銀地產和高銀金融。

而高銀集團在地產行業的第一次大手筆，就押寶在了117大廈上。

2007年，潘蘇通在天津一口氣拿下了5宗地塊，他計劃在這裏建一個囊括全國第一高樓、豪宅和馬球場在內的「新京津·高銀天下」。

錢從哪來？

當然是撬動資金槓桿而來。

有媒體統計過，2005年至2010年間，高銀通過發行新股和可轉債等方式，籌資超過80億港元。

在2015年117大廈即將封頂之時，高銀集團放出風：為這個項目已經投入了400億元。

頂着「中國第一高樓」的名號，117大廈這個項目噱頭十足，讓高銀地產的股票價格在2015年短短2個月之內，從5.84港元飆升到27.86港元。

潘蘇通憑着這番操作，以122億美元的身家，一躍成為《2016福布斯香港富豪榜》第6名。

屬於潘蘇通和高銀的高光時刻，輝煌卻十分短暫。

靠講「中國第一高樓」故事飆漲的股價，沒有持續多久。

其實，117大廈的銷售其實並不好，有業內人士曾經說過，因為定價太高，117大廈十幾萬平方的體量，當時只賣出去了區區幾千平方。

而靠概念炒高股價的行為，則被許多人認為是讓高銀迅速崩塌的原因。

2015年5月21日，高銀地產和高銀金融這兩家上市公司的股價，分別閃崩了43%和41%，一天就蒸發了1200多億港元。

靠高槓杆發展起來的高銀地產，從此一蹶不振，直到2017年私有化退市。

117大廈的項目，也因為資金鍊的斷裂擱淺，成了一個燙手的山芋。

雖然2016年117大廈停工後，高銀和擅長處理不良資產的中國信達成立合夥企業，試圖挽救這座「中國第一高樓」不成為爛尾樓。

可是直到2020年，中國信達一紙訴狀把高銀告上法庭，117大廈在這幾年中也幾乎沒有任何進展，就連玻璃幕牆都沒裝完。

就這樣，耗資600多億的117大廈又多了一個「紀錄」——中國最大的爛尾樓。

02

其實，又何止117大廈這一幢爛尾樓呢？

無論是北上廣深這些一線大都市，還是三四線的小城市，都有爛尾樓的存在，這些城市臉上刺眼的傷疤，有的能重獲新生，有的被爆破拆除，更多的則原地矗立着。

8月初，上海青浦區一座20多年的舜浦大酒店，在一聲巨響之後轟然倒地。

舜浦大酒店是當地有名的爛尾樓，上世紀90年代開建，因為資金周轉不過來，從2003年開始，投資人用高息非法集資了1.4億。結果樓沒建好，人被判了9年。

此後的十幾年間，這棟樓就一直被擱置，成了爛尾樓。

舜浦大酒店這棟爛尾樓的體量還不算大，去年上海普陀區一次爆破拆除了4棟爛尾樓，甚至製造出一場1.7級的地震。

這幾棟在市區矗立了快20年的爛尾樓，是上海中環中心T1、T2、T3和一棟公寓，每棟樓都在20層以上，高度超過80米。

作為曾經上海西部門户的商業地標，2001年開建後，就因為資金鍊吃緊，遲遲無法完工。

此後的十幾年間，幾次倒手都沒能建成，直到被寶能接盤後，當年的建築也因為安全性和過時的設計，只能被推倒重來。

還有更魔幻的爛尾樓，藏在上海最繁華的陸家嘴。

這座41層高的「黃金置地大廈」，從2007年成為爛尾樓，至今還閒置在寸土寸金的陸家嘴。

它的地段有多「黃金」？

緊挨着中國銀行大廈和平安銀行大廈，從國金中心IFC走路過去，也只需要7分鐘。

雖然大廈的外牆已經完工，在高樓林立之中很難看出來與其他地方有什麼不同，但是走近了就會發現，大廈被2米多高的圍牆堵得嚴嚴實實。

實際上，從2007年接近完工開始，黃金置地大廈就因為與2家銀行5900萬美元的貸款訴訟，和拖欠裝修公司1016萬元工程款的官司，變成了一幢爛尾樓。

這樣的場景，同樣出現在北京。

2020年4月，北京CBD區域最大的一幢爛尾樓中弘大廈，停工3年之後才找到了新東家。它被拍賣了33億元，這些錢也主要拿來償還它的老東家——中弘股份。

這個A股首隻因為股價跌破面值而被退市的房地產公司，從陷入債務危機、大廈停工到退市，在2017年樓市調控的影響下，留下了一地雞毛。

廣州也有奇葩的爛尾樓。

這座名為中水大廈的爛尾樓，在廣州的金融中心天河北一待就是20多年。

174米高的體量和6.5億的投資規模，再加上它的開發商有國企、央企和港資三方的背景，在上世紀90年代，中水大廈也算是名聲顯赫。

可是樓剛封頂，遭遇亞洲金融風暴重創的港資出逃，開發商資不抵債官司不斷，大廈遭遇火災，再加上驗收不合格，22年間經歷3次拍賣流拍，數次處置也沒能盤活的中水大廈，只能在關鍵時期在樓體上包裹巨幅廣告來遮醜，也因此從「廣州第一爛尾樓」意外成為了「最牛廣告大樓」，還破了個吉尼斯世界紀錄，讓人哭笑不得。

甚至還有因爛尾樓問題嚴重，被冠以「爛尾樓之都」的城市。

2019年，河南省南陽市通報，南陽有302個「爛尾樓盤」。

雖然當地人士解釋這是問題樓盤的總數，其中爛尾樓只佔了不到三分之一，可是當地人在談起「爛尾樓之都」的時候，通常會自嘲「就連房管中心團購的房子都爛尾了」。

事實也的確如此，2013年，南陽市房管中心「團購」的小區，如今也只建好了主體框架。

從南陽拿到農運會舉辦權開始，為了加速城市建設，當時政府默許「邊建設邊拿證」的模式，當地房地產市場瞬間就火爆起來。

只要蓋樓就能賺錢，讓一些資質比較差的開發商紛紛湧入南陽。

2019年的數據顯示，當地的地產商有400多家，僅市中心城區就有262家。

這些小開發商沒什麼資質去銀行貸款，只能靠高息民間集資、違規抵押去維持現金流，資金鍊一斷，開發商瞬間崩盤。

03

爛尾樓出現的原因，很複雜。

有的是遭遇黑天鵝，外部形勢不好。

不少一線城市裏的爛尾樓，特別是有外資背景的，國際經濟形勢的變化，也會成為壓垮他們的最後一根稻草。

像廣州的中水大廈和上海的不少爛尾樓，都是因為有外資的開發商，沒能扛過亞洲金融風暴，才成了今天的這副模樣。

有的是開發商野心太大，高估了自己的實力。

像117大廈這樣，熱衷於成為城市地標，卻忽略了自身實力和大樓清晰的定位。

全球最高的空中游泳池，全球最高的旋轉餐廳……在117大廈的規劃裏，目標都是奔着「破紀錄」去的。

當時開發商對117大廈的定位是「憑藉獨特的經濟和地理優勢，加上有利的政府政策，天津勢必成為中國北方的金融中心。看準天津對優質物業的需求，抓緊機遇，建立了旗艦項目」。

這種操作超出了開發商的實力，這種判斷也脱離了天津的實際情況。售價太高銷路不好，無法回籠資金，最後資金鍊斷裂。

爛尾樓的背後，還有地方政府的助推。

爛尾樓一開始不是爛尾樓，而是光鮮亮麗的城市地標。地方政府要形象，與開發商自然是一拍即合。

像前兩年在網上被熱炒的貴州獨山縣水司樓，獨山縣每年的財政收入只有10億元，卻耗資2億多元修建號稱天下第一的水司樓。

最後，天下第一沒拿到，卻上榜了「最醜建築」，形象工程也變成了爛尾工程。

爛尾樓可以視為當前中國房地產熱的一個縮影。

成則貴為城市地標，敗則淪為城市傷疤。

但是，爛尾樓的負面影響，不僅僅是損害城市的「面子」，更能危害城市的「裏子」。

上世紀90年代初，海南成立經濟特區，帶起中國第一波房地產市場投資狂潮，這邊開發商瘋狂拿地蓋樓，那邊銀行大膽放貸。

經歷了四五年的瘋狂之後，政府一紙令下，嚴控信貸，限時收回違規資金，95%的房地產公司倒閉，留下一堆爛尾樓之外，更是讓海南發展銀行，成為新中國歷史上第一家倒閉的銀行。

牽一髮而動全身，摩天大樓和房地產企業，都不能輕易爛尾。

去年，國家出台政策，嚴格限制盲目建設超高層建築，就是給各地攀比「第一高度」的鬧劇潑了盆冷水。

而就在8月19號，央行、銀保監會首次約談房地產企業的消息轟動了市場。央行、銀保監會要求被約談的恒大集團，「努力保持經營穩定，積極化解債務風險，維護房地產市場和金融穩定……」

這既是給面臨着債務壓力和流動性危機的恒大提供了解決問題的思路，也是在警示其他的房地產企業。

大樓高度降一降，房子價格穩一穩，這是爛尾樓帶給我們的啟示。