又一家千億房企暴雷了，這次是四川地產「一哥」

四川的地產「一哥」藍光地產，來到了危險邊緣！

寧波餘姚的藍光雍舜府作為曾經紅極一時的網紅盤，約2000套房子已經賣完，但業主們最近到現場一看，發現項目完全停工了，工人跑了，售樓處搬空了，只留下滿地的雜草叢生，連銷售的電話都打不通了！

原定年底一期交房，二期明年六月交房，現在還沒建完就跑路，萬一成了爛尾樓，投進去的錢不是打水漂了？業主們一看急壞了，集體寫信維權。

其實藍光停工的根本不止這一個項目，單是在寧波就有好幾例：

曾經要搖號買房的奉化區藍光·月映華章，去年奉化的地王，樓面價超1.2萬/平，溢價率49.69%，今年3月份就停工了；

海曙高橋片區的月映瀾堂項目，片區去年的地王，面對着同樣的停工操作，業主們投訴到了群眾留言板，擔心「血本無歸」，有人搞得差點家破人亡......

放眼全國，藍光還有很多項目都停工了。

比如重慶的藍光芙蓉公館在7月處於半停工的狀態，只是偶爾有一兩個工人。

這在重慶地產圈看來，很不可思議。項目定位很高，是藍光在重慶打造的TOP級產品，開盤後成交也很好，今年5月還因為一下子湧入150個購房者，接待不過來而把「分流」鬧成了烏龍的「封盤事件」。

可沒錢就是沒錢，房子建不下去，爛尾風險出現，業主人心惶惶......

媒體還曝光出來重慶的藍光未來城、藍光未來城、藍光悦江府，以及江津雙福藍光鷺湖長島和涪陵藍光雍錦灣，都出現停工現象。

惠州的藍光雍和園，開發到三期，收尾工程突然停工。現場沙土堆積，一片狼藉；

昆明的3個項目，也傳出停工消息。有網友在人民網留言板表示：

我於2019年12月在藍光德商天域購買了一套期房，到目前為止已經停工了3次了，2年了，房子還沒封頂，加上施工現場農民工工資未發，罷工……現在處於停工狀態，對此我們表示很擔憂開發商是否能按時交房，或者更嚴重爛尾樓情況的出現。

藍光的項目為什麼會停工呢？

因為資金鍊斷裂了。

從藍光公布的數據看，截止到8月2日，藍光到期未能償還的債務本息達到160億，包括銀行貸款、信託貸款和債券等所有債務，其中單單是債券就有12隻違約，金額高達102億。

這又是什麼概念？

一般來說在公開市場的債券是企業最後的底線，哪怕欠薪都要填補上，不然就是烙上一個嚴重的信用污點，資本市場很難再信任它，相當於斷了在資本市場的融資之路。

作為一個千億房企，藍光為什麼會走到今天這個地步呢？

直白地說，它死在了拿地，尤其是「地王雷」。

藍光拿地非常激進。前期是拿地數量多，據統計，從2015年到2020年，藍光的拿地數量分別是15、18、31、85、48和60宗。

不過在2018年之前，到處拿地確實讓藍光開啟了開掛模式，銷售額從2015年的183億，蹭蹭蹭飆升到2018年的855億。

嚐到了甜頭後，藍光的膽子越來越肥，看着市場火熱，瘋狂拿地王。

在2018年拿地樓面價還在2520元/平，2019年這個價格就坐上火箭，達到了6160元/平。

土地市場過熱的慣性延續到2020年，藍光沒能剎住車還在瘋狂跑馬圈地，不惜高價拿地王。2020年60宗拿地中有52宗是溢價拿地，其中37宗土地的溢價率超30%，21宗土地溢價超50%；5宗土地溢價超100%。

比如前面暴雷的奉化區藍光·月映華章，是去年奉化的地王，樓面價超1.2萬/平，溢價率49.69%。

昆明藍光德商天域所在地塊，2019年起拍價約7億，29輪激烈競爭後以9.14億元成交，溢價高達29.84%。

拿下地王，看起來資產數量很多，但其實風險很高。

一是，一旦市場下行，變現難度非常大，這是最大的風險。

如果拿到的地是在一二線城市，好歹房價比較高，在這一輪房價上漲中也向上竄了不少，而且新房還有比較強勁的購買力支撐。

但偏偏藍光重倉的是三四線城市。但很多三四線城市在這一輪周期裏還沒啟動，房價沒有上漲，反而因為受到調控影響，基本面較弱的三四線城市對調控風聲鶴唳，在政策主導的市場環境下，銷售端受到影響，去化難度加大，高周轉玩不轉。

藍光高估了自己的能力，也忘了步子邁得大了，容易扯着蛋。

二是，建設過程中施工和材料價格持續上漲，壓縮毛利。

高地價，高建設成本，銷售價格卻受到國家政策影響，藍光在中間能賺的錢就不多。

隨着債券集中到期，內部資金周轉不過來，無奈只能暴雷，進而導致外部融資環境惡化，逐漸走向深淵。

藍光暴雷只是地產行業調控趨嚴下的一個縮影。

自從三道紅線給房企融資上了「緊箍咒」，貸款融資渠道收緊、買房首期款審核趨嚴等眾多「組合拳」打出來，房地產行業資金緊張，可以說是進入洗牌階段。

這時候，此前踩錯周期激進擴張，卻在拿地上跑錯方向，專門下注三四線城市或者瘋狂拿地王的房企，都將難逃一劫。

簡單說就是，越來越多的房企會死於拿地。之前拿錯地埋下的雷，未來會一個個引爆。

今年年初的第一個大雷華夏幸福，就是前車之鑑。

華夏幸福2月披露公告稱，債務逾期涉及本息共52.55億元，欠了銀行和金融機構的錢。而它的底牌是可用資金只有8億，杯水車薪，融資困難。

它的折墮始於2017年重倉環京，卻誤判了形勢，環京遭到限購政策，導致項目銷售一落千丈，影響資金周轉。

隨後開啟擴張，但下注的是產業新城和產業小鎮PPP項目，這種產品一向冷門，去化困難。華夏幸福這兩步操作，是精準踏錯，踩了雷，暴雷就不難理解了。

再有就是閩系房企代表之一——泰禾。

從福建走向全國，它的眼光倒是很好，在一二線城市拿地，不惜高價搶地，是個「地王專業户」，而這需要大量的資金，導致資金鍊承壓。

但以深圳為代表的很多地方都要求新房限價，開發商的利潤被壓縮了，如果拿的是高價地，有的建房子賣完其實開發商還要貼錢。

因為拿地貴，高負債，但現金流入低，泰禾三道紅線全踩中了，融資受阻最後只能暴雷了。泰禾很多項目都停工了，業主們深受其害，北京、姑蘇院子等頻頻傳出維權的消息。

從千億房企，到如今暴雷、被業主唾罵，房企拿地一出個差錯，真的很容易陷入萬丈深淵。

而房企暴雷帶來的後果真的很嚴重，就像上面說到的，有的人因此家破人亡，生活在水深火熱之中。這也是我很討厭看到別人評論什麼「房企最好倒閉」的原因。

房企的事情我們操心不來，我們能做的，就是買房時謹慎一些，儘量避免風險。這裏也給大家幾個建議：

1、沒有「大而不倒」，大企業也可能會隨時崩。買房是件大事情，一定要選資金鍊安全的房企，儘可能避免房子爛尾。

2、不要把雞蛋放在同一個籃子裏，也不要隨便加槓桿。首先，梭哈需要很強大的心理素質，一般人做不到。再者，在市場好的時候加槓桿可能賺得盆滿缽滿，但這要求你能踩準節奏。不然賭錯行情，房企會破產，買房人會輸得連本金和底褲都沒了。

3、千萬不要和政策對着幹。政府今年以來的400多次調控政策出台，從調地價、增加保障房供應、出台二手房參考價、管制租金漲幅等，都已經表明了是鐵了心在穩樓市。

這時候就不要再挑戰權威，不要對短炒再抱有希望。調控了的城市也不要急着買二手房了，買房不易，沒必要高位接盤。