誰是「現金王」？誰又是利潤大户？TOP50上市房企隱藏的秘密

危機感不斷蔓延之下的這個財報季，誰是「現金王」？誰又面臨着危機？

現金流是房企生命線。

危機感不斷蔓延之下的這個財報季，誰是「現金王」？誰又面臨着危機？中國房地產報記者通過房企發布的2021年中期財報數據，整理出2021年上半年TOP50上市房企淨利潤榜、現金榜、短期償債壓力榜等若干榜單。

以現金短債比作為衡量指標，TOP50上市房企中40家房企手握現金不能完全覆蓋其短期債務。其中，恒大雖然手持現金1616.27 億元，但目前短期負債額已有11911.82億元，現金短債比僅0.14。除此之外，碧桂園、融創中國、萬科A等頭部房企也出現了手持現金難以覆蓋其短期負債情形。

同時，由於現金流量指標相對於淨利潤表更難調節，所以衡量一家房企真實盈利狀況，經營性現金流量淨額是比淨利潤還關鍵的指標。中國房地產報記者根據TOP50上市房企中發布了上半年現金流量表的19家企業統計發現，有12家房企經營性流量淨額較去年有所增加；也有3家房企出現了淨利潤不錯，但經營性現金流為負的情形。

12家房企經營性淨流量增加

根據榜單，手持現金最多的房企是萬科A，手握現金1869.86億元；碧桂園、中國恒大、融創中國、中國海外發展、龍湖集團、華潤置地、綠地控股、中國奧園、綠城中國緊隨其後。

不過，據中國房地產報記者統計，TOP50房企中，僅首創置業、佳兆業、花樣年控股、禹洲集團、合景富泰、華僑城A、越秀地產、嘉里建設、正榮地產、中國海外發展這10家房企持有現金足夠覆蓋其短期債務（即現金短債比大於1），短期償債壓力無憂。

其中，首創置業已於今年7月9日宣佈退市。值得注意的是，2021年上半年，首創置業儘管收縮戰線，進行了各種降槓桿舉措，首創置業資產負債率按年仍上升近4個百分點，從2020上半年的77.52%升至如今的81.11%。截至2021年中期，首創置業剔除預收款後的資產負債率為78%，淨負債率為164%，踩重兩條紅線。另外，出售項目股權是其另外一種降債方式。

中國海外發展在手持現金及短期償債能力榜單中均排名前10，展現出良好平衡能力。

數據也並非全然悲觀。

中國房地產報記者根據TOP50上市房企發布了上半年現金流量表的19家企業統計發現，有12家房企上半年經營性流量淨額較去年同期有所增加，包括首創置業、北辰實業、路勁、綠地控股、富力地產、明發集團、金科股份、中梁控股、越秀地產、嘉里建設、華僑城A、世茂股份。

企業現金流主要包括經營現金流、投資現金流及籌資現金流，其中，經營活動是企業生存和發展的原動力，經營活動現金流量淨額代表了一個企業的「造血」能力，是企業現金的主要來源。

這也意味着，這些房企對於自身「造血」能力的重視程度正在上升。

淨利潤也與經營現金淨流量淨額有關，由於現金流量指標相對於淨利潤表更難調節，所以衡量一家房企真實盈利狀況，經營性現金流量淨額是比淨利潤還關鍵的指標。

今年上半年，北辰實業經營性現金流為38.76 億元，扭負為正；去年同期為-3.856億元，較去年同期相比增長11.2倍。其中，銷售商品、提供勞務收到的現金為91.29億元，較去年同期的48.07億元增長了近2倍，與之相對應的是企業淨利潤增長。

一般來講，當期經營現金淨流淨額高於或等於淨利潤說明該公司的淨利潤是通過主營業務賺來的，持續增長的可能性比較大。用淨利潤的現金保障倍數，即經營性現金流量淨額除以淨利潤得到的數字來衡量淨利潤的質量，如果大於或等於1說明該股票的淨利潤是有現金支撐有質量的。

在本期榜單中，有3家房企出現了經營性現金流量淨額除以淨利潤數值小於1的情況，分別是金地集團、建業地產和禹洲集團。根據榜單，這3家企業上半年經營活動產生的現金流淨額為負，淨利潤則為正值。

籌資活動現金流大幅下降

不少房企正在或主動或被動的降低籌資活動現金流。

根據榜單，綠地控股、金科股份、富力地產、北辰實業、建業地產、嘉里建設、首創置業、禹洲集團、華僑城A、中梁控股、萬科A、明發集團等13家房企上半年籌資活動產生現金淨額較去年明顯減少。

明發集團、嘉里建設、禹洲集團、北辰實業、華僑城A、金科股份、首創置業、建業地產、富力地產、綠地控股上半年籌資活動產生的現金淨額為負數。

房企籌資活動主要用於滿足規模發展所需的資金和償還到期的借款，一般情況下籌資活動現金淨流量要大於零，但是房地產調控政策趨緊，融資環境越來越嚴，疊加償債高峰的到來，高負債帶來的經營風險與房企持續健康發展之間的矛盾也逐漸顯露。

2021年上半年，房地產融資合規審查方面的政策監管也在持續加強，上海、北京、深圳等地嚴查經營貸款違規入市，此外，為防範房企債券違約金融風險，嚴控城投公司、弱資質企業發行公司債。

今年6月，上交所公布的2020年度公司債報告的披露及監管工作情況顯示，房地產企業受「三道紅線」等行業政策影響，籌資活動現金流按年大幅下滑94.43%。

據CRIC不完全統計，2021年上半年100家典型房企融資額為6090億元，按年下降34%，按月下降29%，是2018年以來最低水平。從單月融資情況來看，2-6月房企融資水平均處於低位，單月融資量在千億元左右徘徊，近5個月的平均融資額不足千億元。

在融資環境邊際收緊的情況下，不少房企都表示要「少拿地、多回款、不借貴錢」。