地產股近期發生了什麼變化

地產股近期發生了什麼變化

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地產企業的半年報在近期都陸續出來了,有個普遍現象就是多數龍頭房企出現了增收不增利的情況。房地產業這台「造富發動機」似乎動力不足了。

2021年上半年,包括保利、萬科等在內的多家頭部房企利潤水平齊齊下滑。

根據財報披露,保利上半年營收增長22.04%,淨利潤只增長了3.4%;萬科上半年營收增長14.2%,淨利潤下滑11.7%,12年以來首次下滑。對於行業利潤率不斷下滑的趨勢,市場此前對此也已經有一致的預期,地產板塊的持續走弱也體現了這種擔憂情緒。

為何我們看到營收依然在增加,但是利潤增長的速度卻遠不及營收增速呢。

讀者們是否還記得前些年「地王」頻出的那段時間(如圖所示,土地成交溢價率)。在2016年到2018年期間,房企拿地意願高漲,獲地成本溢價較高。而該階段獲地近兩三年正在進入集中結轉周期,高地價推高了營業成本,導致盈利空間受到擠壓。再加上城市限購抑制了新樓盤溢價,盈利進一步受到限制。

( 少數派投資授權使用)

在房價可能長期受政策限制的情況下,如何改善利潤率似乎成為了地產板塊需要關注的因素。筆者在7月中旬的地產少數派報告中也曾提到,「企業的盈利能力能否改善就成為地產股上行的必要原因了」。而這一點在過去的一個月當中正在悄然發生。

自今年2月公布22個試點城市「兩集中」模式供地以來,6月底已完成首批宅地供應。與非試點城市相比,試點22城成交宅地樓面均價按年增幅更低,「兩集中」的確有助於土地市場降温。但是在供地節奏偏慢、房企補庫存意願強烈的背景下難以抑制拿地價格增勢,城市之間土拍熱度分化明顯,重慶、成都、無錫、杭州等地實際溢價率在25%以上。

經過第一次集中供地試點之後,似乎沒有有效遏制拿地熱情。8月10日晚,在第二輪試點城市集中公告期間,自然資源部明確二批次核心城市土地出讓政策調整,限定土地溢價上限15%,不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際房價。

到達上限後通過搖號、一次性報價、競高標方案決定土地歸屬。隨後天津發文,調整二批次供地計劃,出讓規則由「限地價、競配建」調整為「限地價+搖號」,限地價上限由48%,下調至15%,杭州、北京、上海、福州、青島等城市二批次供地方案,也撤回修改。這個政策調整也在隔天刺激了當天地產股的大漲,顯然市場是積極關注到了地產政策的變化的。

我們密切關注第二次集中供地試點城市的情況,政策調整後的集中土地出讓公告在近期已有所反饋。

8.24成都第二輪集中供地拍賣,絕大多數地塊溢價率限定區間在10%之內;

8.25南京第二輪集中供地拍賣,多宗地塊溢價率限定區間在9-12%之內;

8.26廣州第二輪集中供地拍賣,地塊溢價率限定區間在15%之內;

杭州調整土地競價規則,一般地塊溢價率從20%降至15%。

部分城市第二輪集中供地公告也證實了政策的調整,會降低拍地溢價率。這顯然對利潤空間被壓縮的房企來說,有了一定的盈利空間保障。

與長期以來零散分佈的供地模式相比,集中供地會對行業、企業都將發生重大影響。隨着首批集中土地出讓全部落地,8月上旬的政策調整,政策影響及未來走向逐漸明朗。

雖然首批集中供地的政策效果不及預期,但是筆者認為第二三批次集中土拍的預期利潤率將有回升的空間,帶動估值的修復。

規模房企未來可能成贏家,集中土地出讓又是一次行業的供給側改革。房地產行業的整體利潤率受限,對於房企來說,容錯空間越來越小。

一是集中土地出讓意味着高額的保證金、出讓金的集中繳納,提高了土地競拍的門檻。這在首批土拍中也有所印證,龍頭房企收穫頗豐,各個梯隊集中度較2020年有明顯提升;

二是差異化的融資環境已經形成,投資能較強的綠檔龍頭公司參與優質地塊競爭的能力會更強。

本文由《香港01》提供

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