從樓市過熱,到出台限跌令,大起大落是它逃不過的宿命

從樓市過熱,到出台限跌令,大起大落是它逃不過的宿命

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中國樓市兩極分化的結果,就是一線城市忙着滅火、熄火,三四線城市忙着託底、救市。今年以來,限跌令屢屢出山。

江陰、唐山、昆明等地,都出台政策,要求開發商控制降價幅度。

其中,唐山最為引人注目。就在去年,唐山樓市還是一片火熱,甚至被住建部約談。結果不到1年,冰火兩重天。

這座河北GDP第一大城,何以大起大落?

其實一點不奇怪,去年有粉絲諮詢,我們就明確判斷,唐山經濟結構比較單一,缺乏城市群依託,樓市也容易出問題。

覆盤一下,唐山到底怎麼回事?

01

冰凍三尺,非一日之寒。唐山,樓市庫存早已堆積如山。

世聯行6月份數據顯示,當月唐山主城區新建商品房庫存586.36萬平方米,去化周期高達40多個月,也就是快4年。

超過10個月就是警戒線了,更別說近4年。人們不禁要問:唐山的新房,究竟什麼時候才能賣完?

從去年6月至今這1年,唐山主城區新房基本是供大於求,價格也有一定回落。

國家統計局數據,今年7月唐山新房價格按年上漲3.1%,是自2016年11月以來的最低增幅。

二手房方面,中國房價行情網數據,8月唐山二手房均價1.21萬元/㎡,按年、按月均有所下降,跌幅分別為-3.45%、-5.95%。按年增幅在300多個城市裏排在倒數前30。

再來看非常保守的國家統計局數據。今年前7個月,唐山二手房價格按月在4月之後基本為負,按年增幅也從最高的近8%跌倒2.2%,房價即將跌回一年前。

照這麼看,唐山二手房市場實際情況應該糟很多。

唐山今年前7個月二手房價格變化/數據來源:國家統計局 (樓市黃大大授權使用)

但在一年前,唐山二手房價格按年增幅,恰好能排進全國前30。

去年,我在文章《一個「特立獨行」的城市:在跌跌不休的北方樓市,它是最後的火種?》裏寫過:

從2019年11月到2020年9月,唐山二手房均價按年漲幅連續11個月超過15%,在全國都是神一般的存在。

去年1月受疫情影響,多數城市開始偷偷摸摸給樓市鬆綁,結果唐山反其道而行,宣佈限售,打響去年全國樓市限售第一槍,也是繼2017年以來當地最嚴的一次調控。

結果當然是——沒什麼用。唐山樓市的火熱,仍然維持了數月之久。

去年8月,唐山還因為樓市過熱被住建部叫去喝茶。和唐山一道的,還有銀川、常州等樓市火熱的二三線城市。

02

去年唐山樓市火熱,無外乎以下幾個原因:

1.經濟基本面佳。

河北經濟帶頭大哥不是石家莊,而是唐山。去年,唐山GDP就幹到7200多億元,石家莊還不到6000億元。

況且,唐山的鋼鐵產量是舉世矚目的。知乎有個段子,說全世界鋼產量排名,第一是中國(不包括河北),第二名是河北(不包括唐山),第三名是唐山(不包括瞞報產量),之後才是日本、美國、印度。

遍佈的鋼鐵企業,造就了一大批富翁,也撐起了產業工人的腰包,相對應的樓市購買力非常強。

克而瑞的數據,唐山樓市本地客群佔比80%以上。因此,唐山的樓市熱度難以下降。

2.供需失衡。

前幾年,唐山的土地供應相當不足。2014年到2017年中心區供地不足百頃,2018年上半年甚至無地可供。

唐山中心區2010-2017年土地成交情況 (樓市黃大大授權使用)

這導致新房供應相當短缺。上文提到的世聯行數據,2019年到去年6月,唐山中心區新房市場一直是供應跟不上需求,直到去年下半年才有所扭轉。差距最大的去年5月,中心區新房供應比需求少了約8萬平方米,相當於還要再增加一半供應。

此外,2019年唐山暗暗解除本地人限購,剛需和改善需求得到進一步釋放,市場也跟着升温。

03

不過,政策的大棒沒有放過唐山。

2019年放鬆的限購,又在去年收緊了。去年9月,唐山規定:

本市户籍已有一套房,二套商貸首期5成;三套及以上暫停商貸。

實施「限房價、競地價」的土地出讓模式,同時會擴大土地供應。

貸款政策對房產交易的影響立竿見影。

根據唐山當地中介誠拓地產蒐集的數據。9月,唐山二手房成交量只有268套,比最高點的6月少了近200套,且9月到11月都是持續下跌。

去年9月的調控主要瞄準改善群體,即提高二套房首期門檻。這反映在各面積段二手房的價格漲幅上。

根據國家統計局的數據,去年八月調控新政出台前,唐山90平以上的住宅房價按年漲幅高於90平以下的剛需房。

但新政一出,改善型的大面積房價上漲乏力。近1年來,90平以上住宅按年漲幅從最初的16%以上,跌到今年7月的1%左右,又將跌回1年前。

剛需房也好不到哪裏去,從最初的近13%的漲幅跌到如今的3%。別說跑贏通脹了,扣除雜七雜八的稅費,賣出去血虧。

按照中房報的說法,唐山房價下跌,除了調控發力,更根本的原因是供需失衡,供大於求:

房客比出現歷史低值2:1至3:1。買家有更多選擇,傾向於撿漏,這樣會把筍盤搶完。這波搶購在去年年初的疫情時候最盛。慢慢地,筍盤出清,只留下高價盤。

看到房價蹭蹭蹭往上竄的業主,哪能心甘情願降房價?根據統計,當地房主降價率從去年三四月份的7%-8%降到去年年底的3%。

加上調控橫插一刀,唐山的樓市就此降温。等僵持一段時間,新房、二手房就試探性地降價,企圖以價換量,價格戰就此打響。

這時當地政府拿着喇叭大喊:

別!再!降!價!了!

04

唐山樓市本地客群佔比80%以上,是個內生市場。這樣的市場註定是脆弱的,任何一項政策或者供需發生輕微的變化,就能掀起一場波瀾。

七普數據顯示,唐山去年常住人口771.8萬人,10年僅增長14.1萬人,增長率1.86%。也就是說,近十年唐山人口幾乎沒有淨增長。

這樣的市場不像深圳,有源源不斷的流入人口和人民幣託底,即使二手房指導價發威,因為來了就要買房,需求相當旺盛,緊俏板塊的房子也不會狂降價甩賣。

唐山不一樣,需求量幾乎是穩定的,添置或者置換得差不多了,需求和熱度就隨之下降,房價也就撐不起來。

而且我看網上帖子,不少唐山年輕人,並不想待在老家工作,這就讓當地樓市失去一大波購買力。

一方面,唐山鋼鐵產業一家獨大,提供的就業選擇並不多。其次,這幾年抓環保、去產能、供給側改革等等,唐山鋼鐵產業影響非常大,開始變得不景氣。但一座依賴鋼鐵的城市,想轉型並不容易。

因此當地的年輕人,更願意去周邊的北京、天津等地工作,那裏有大把的就業機會。

有個知乎網友甚至說,他發現北京發唐山的大巴間隔時間居然只有5分鐘,比北京一些公交車甚至地鐵還短,車上也都是唐山人。他問了問,大部分在北京上學、工作,部分已經定居北京,節假日才回老家看看。

所以,正如我在之前的文章《鐵總下了「死命令」:你定要逃離衰敗的小城》說的,對於衰落的城市,高鐵、城際的開通,非但不會吸引人來,反而會把人吸引到大城市。

唐山雖然貴為河北GDP第一城,算不上小城,但畢竟身居京津兩大城市周邊,差距擺在那兒,頂不住啊!

05

照這麼看,唐山的樓市還有未來嗎?

壓在唐山上面的一座大山,就是40多個月的去化周期。這一點並不容易解決。

其實,唐山新房市場自去年6月開始供需發生變化,開始供大於求。為什麼是這個時間點 ?

大家看下面這張圖:2015年和2016年,唐山土地市場總成交面積都非常少,供應少,地價漲,也吸引很多大開發商進入,土拍市場火熱,地王頻出。

2017年,特別是2018年開始,唐山土地成交量大幅增加。那幾年拍得的地,也基本在去年入市了。這也導致去年下半年開始新房供應量的上升。

加上這些年唐山土地供應量居高不下,新房庫存消化,還需要漫長的時間。

去年9月,唐山還在調控時表態,要增加土地供應。這其實在給巨大的庫存雪上加霜。

不過,說是這麼說,實際上,唐山土地供應在減少。按照唐山市自然資源和規劃局的文件,2019年至今,唐山住宅用地供應分別為3402畝、2358.3畝、1813.3畝,供地面積逐漸減少,如果加上一定促銷,確實可以加速去庫存。

最近一段時間,不只是唐山,江陰、昆明、岳陽等地都出台了類似政策,跟去年疫情開始時幾乎如出一轍。

房子難賣,開發商不得不降價促銷。唯一不同的是,現在還疊加國家對房企的調控,三道紅線、集中供地執行力度大,對部分房企來說雪上加霜。

而這些出台限跌令的城市,基本上人口流入一般,樓市非常脆弱,經不起調控或者供需失衡的影響。

這樣的城市,我的意見很明確,不建議大家投資。

再說一次:

買房投資,一定要選擇跟着年輕人買。年輕人、高學歷人才湧入多的城市,樓市才有未來。相反的地方,買房自住可以,投資儘量繞道。

譬如燕郊,2015年的時候,就有40萬年輕人往返於北京和燕郊上下班,快趕上半個地級市人口量(鶴崗去年人口總量89萬人)。

買房投資,就要買年輕人扎堆的地方!

加上燕郊現在房價已經築底,限購有所放鬆,正是入手好時機!

當然,燕郊並非遍地黃金。掃碼添加我的小夥伴微信,避免入坑,併為你挑選地段、配套最好的房子。

本文由《香港01》提供

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