恒大財富暴雷，背後的信號非同尋常

「恒大財富」暴雷了。

一時間我的工作群、微信群、讀者群全都在討論這個恒大事件。

群裏有不少人，自己和父母幾十萬的錢，都投向了恒大財富，他們曾經都是抱着可以拿到遠高於市場回報的初心的。

還有朋友買了恒大的房子，等着交房，現在開始擔心會不會爛尾。

能引起這麼大熱度討論的，也只有「中國第一房企」能搞出來。

今天，恒大風波再發酵。

恒大發布公告，新聘了兩位新的財務顧問。

其中華利安諾基（中國）有限公司，參與了雷曼兄弟破產案；另一個鐘港資本，擔任過暴雷房企藍光發展、華夏幸福的財務顧問。

昨天還說要「堅決履行責任」，今天開始聘請新的財務顧問，你細品......

恒大財富沒辦法按期兑付理財產品，只是恒大遇到的諸多麻煩事中的一件。

監管風暴從網路，刮向了房地產。這一場風暴襲來，也許是監管層為了更多人的長遠利益，忍痛主動戳破泡沫的開始。

即便你沒有買恒大的房子和理財，你需要知道的，遠不止恒大這一件事。

監管層正在拼湊着一張怎麼樣的藍圖？

要理解當下發生的危機、重構、機遇，邏輯變了。

恒大財富，導火線

機構投資者的錢是理性的，而老百姓的錢自帶生存意識的情緒，都是血汗錢。

「你以為我們想買？全都是為了考核！被逼無奈，你不知道有人還貸款買，公司專人安排恒大盛京銀行辦理貸款，真絕了！！！」

「當時朋友是員工，告訴我有內部通道，收益率高達11個點。我驚呆了，大環境這麼差為什麼有11個點…..」

「作為為恒大服務四年的老員工，作為恒大培養出來的業內精英，作為通過地產通過恒大實現人生逆襲的屌絲，恒大理財爆雷的那一刻，全部感恩之心也隨之毀於一旦。」（網友評論）

……

「恒大財富」部分產品逾期未兑，投資者等不住了，這裏也包括恒大財富自己的員工。

9月12日晚，來自全國各地的數百名投資者，到深圳的恒大總部，和恒大財富執行董事杜亮對話，溝通訴求。

事情發展到現在，三個槽點成了大家最關注的。

一，推理財產品，分到人頭KPI上。

根據財新報道，不少恒大員工表示，恒大一直在公司內部推廣自己的理財產品。財新記者獲取的一份統計表，統計了累計完成額、累計完成率，還包括到期金額累計復投額、復投率。

把KPI按在每個員工的頭上，和去年恒大「領看房指標」有異曲同工之處，也被戲稱「人均銷售」是恒大的企業文化。

二，給出三個兑付方案？

為了應對自9月8日起的一系列維權，恒大財富提供了三份兑付方案。

1、現金分期兑付。僅限於合同到期的投資產品——到期當月最後一個工作日兑付本息金額的10%，此後每三個月兑付10%，以此類推。

算下來得28個月才能拿回本息，勉強比ofo小黃車的退押金期限短一點。

2、實物資產兑付。合同約定期限到期的投資產品，以及雖然合同未到期，但投資人要求提前以實物資產兑付的投資產品，均能兑付恒大的實物資產，比如住宅、公寓、寫字樓等。

3、理財額度衝抵購房尾款——9月12日24點之前已認購任意恒大房源未付清尾款的，投資人可使用全部或部分理財兑付額度來衝抵本人或他人的購房尾款。

用房子、車位抵衝，成了網上罵得最狠的一點。原本來買理財產品，最後變成了買房，確實諷刺。

更諷刺的是，這頭是恒大財富的受害者，那頭買了期房的人還在催恒大交房……

三，「讓領導先跑」？

讓投資者最不安的，是幾位高層在恒大爆出債務危機之前，提前取現。

12日執行總裁杜亮現場承認，在5月31日贖回恒大財富理財產品，但他強調提前兑付是因為家裏急事。

同樣遭受質疑的還有恒大主席許家印妻子丁玉梅。她在7月提前兑現了恒大財富，但幾天後又重新買入。

「你們（恒大財富投資者）的每一分錢，都被我們真真實實投入到地產每個項目裏面，這些項目只要開盤售賣，你們投入的錢就會及時回來。」杜亮對現場的投資者說（財新）。

借錢借到員工和業主頭上，何以至此？

房地產們，監管風暴來了

今年6月，安信證券首席經濟學家高善文在演講中提到一個重要觀點，「過去中國利率水平不合理地高，A股永遠都是3000點。但未來5-10年不正常的利率上升將會終結。」

這個觀點裏包含兩個重要訊息：

1）過去中國利率水平不正常。

2）未來這種不正常的利率上升會終結。

字面意思沒戳破，實際講的正是過去老百姓最愛買的、收益動則7-8個點的銀行理財、信託產品。而這些產品的底層資產，買的大多是房地產企業的債券。

奇高的利率背後，必須是永遠賣得動的房子，永遠漲的房價。

敢玩槓桿，就越能賺錢。中國房企，離不開高槓杆模式。

而恒大是這其中玩得最狠的一個。

去年8月出台「三條紅線」，恒大基本踩雷，直到今年情況仍未緩解。

但是，為什麼房企要面向員工、業主融資借錢？

核心主要是，近幾年房企的融資渠道陸續受限。

1、2018年，央行會議表示要加強管理影子銀行、房地產金融。

在過去，影子銀行隨着業務擴大，不少信貸資金流入房地產市場。對影子銀行監管加強的開始，同年，恒大發行了18億美元的優先票據，票據利率13.75%。

如此高息，業內斷言「基本可以確定，公司不惜代價想獲取現金。」

2、去年730高層會議敲定「房住不炒」後，房企融資數據開始明顯下滑。

當曾經的借錢渠道變難，考慮面向自家員工也成了個方向。

在房企裏，當房子賣不出去，員工內部消化也是一個明裏暗裏的慣常事情，內部購買自家的理財產品，員工也不會太過擔心。而且，大家都相信「大而不倒」，自然沒有過多的疑慮。

但萬萬沒想到，風向一變，監管主動戳穿房地產的泡沫，警惕「大而不倒」：

1、監管打擊房企瘋狂的借貸和高槓杆，決心堅定，「三道紅線」迫使恒大開始出售資產。

2、在監管之下，中國房地產市場熱度正在放緩，北京一家知名智庫國家金融與發展實驗室指出，數據顯示需求疲軟和銷售放緩，房地產市場的繁榮「出現拐點信號」。

核心是——監管層不讓錢往房地產流，供需都不允許。

戰略轉移，共同富裕

今天出了最新消息，要聘請兩家處理過暴雷、破產的公司，大家不禁一句問「恒大真的黔驢技窮了嗎？」

好歹也是中國第一房企，世界500強。

要理解這一事件，我們需要站在更長遠的角度去思考。

今年以來，部分房地產企業都在出現債務違約，例如華夏幸福、泰禾、藍光、中弘、福晟、實地、陽光100等大型地產商都遇到過這樣的麻煩。

而另闢蹊徑走商業地產、租賃模式的SOHO中國，也因與黑石的收購合同失敗，股價三天暴跌超30%。

投資大師羅傑斯最近有一次重要講話，他提到「在價格和價值偏離得非常厲害後，就會有事情發生，具體的導火索是什麼還不一定，有的時候過高的價格就足以引發問題。」

他給各國，給老百姓的建議是，「儘可能地降低債務水平，不要搞得負擔太重。一旦有一個人出問題，由於雪球效應，總會牽扯上其他人。」

說到這裏，其實已經很清晰。席捲整個房地產的監管風暴，實際上是監管層主動、堅決地戳破泡沫，定點排除風險，為更長遠利益佈局。

更長遠利益是什麼？從共同富裕的角度去理解高層的決策，你會更加清晰。

監管層正在拼湊着「共同富裕」的藍圖，有兩個方向：

1、打擊貧富分化，打掉壓住老百姓的三座大山。高房價無疑是重頭。

最近整頓教培、學區房、醫藥集採，都是為老百姓的民生考慮。

2、堅持經濟增長，不靠傳統的基建、投資、房地產，而是紮紮實實靠技術的突破、產業轉型，高新科技、高端製造任重道遠。

瘋狂加槓桿的時代結束了；

紮紮實實搞產業的時代來了。

寧德時代、隆基股份等優質企業敞開了一條新路，這是一個極好的範本。還有上千個 「專精特新」企業，正在孕育未來多個細分行業的隱形冠軍。

中國有絕對的決心，在產業上創造更多未來，為經濟發展提供更充足長遠的動力。

錢，往哪裏流？

前面我提到高善文的觀點，其實還有後半句。「10年國債收益率將來會跌到2%。這將極大影響權益市場，A股過去10年很煎熬，未來10年會好得多。」

中國要重倉優質企業，股票、基金自然成了備受關注的重點。

在我寫稿的同時，熱錢流向又有了新動向。

1、7家新三板公司原本申請摘牌，都申請了撤銷，為的是進北交所這個未來的註冊制重地。

2、在新能源炒得不能再炒時，新能源的上游出了新政策支持：676個整縣推進光伏名單公布。

所以，不流向房地產，錢往哪裏流？

第一個方向，新能源電池。

第二個方向，以光伏為首的清潔能源。

第三個方向，「專精特新」小巨人。

中國要解決自己的卡脖子，要解決經濟增長瓶頸，要真的踐行共同富裕，必然是擺脱房地產金融。紮紮實實搞產業才是解法。

而普通投資者要做的，很簡單，跟着大勢走。