融創與萬達「脱鈎」背後:文旅恐成棄子,重拾地產「看家寶」

融創與萬達「脱鈎」背後:文旅恐成棄子,重拾地產「看家寶」

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9月10日,融創終止了與萬達酒店發展簽署的21家酒店管理協議。這些酒店多寄生於融創當初收購萬達的文旅城項目中,此次託管終止也表明了萬達與融創的文旅合作走到了盡頭。
徹底單幹之後,融創文旅之路也並不輕鬆。

文旅虛實

最新發布的半年報顯示,融創文旅總資產規模達到了1332億元,這個規模相當於國內文旅老大華僑城資產規模的三成左右。儘管規模不足華僑城的三成,融創的文旅板塊今年上半年的客流量卻達到了驚人的7201萬人次,所謂驚人是指華僑城同期的遊客人次也僅為2848萬人次。從統計口徑來看,融創的客流量應該是包括了文旅項目中商業業態的「逛街人數」。這也能從收入情況中看出端倪,今年上半年融創文旅板塊實現了26億元的收入,匹配到7201萬人次的客流量單次消費僅有36元,而華僑城上半年的旅遊綜合收入到達了189億元,匹配遊客人次則單價達到了700元左右。

毫無疑問,上千億的資產規模和二十多億的收入相比,融創的文旅板塊仍處於不算正常的狀態中。2017年融創以438.44億元收購萬達13個文旅項目的91%股權,當年承擔着王健林小目標的萬達文旅城基本盡數歸於融創。

值得一提的是當時很多人並不看好這起收購,認為這些文旅重資產會成為未來拖垮融創現金流的「毒丸」。

時隔四年,融創似乎並沒有受到文旅重資產的影響。2019年融創文旅部分的負債總額為224億元,2020年為269億元,2021年為320億元。相比於上千億的資產規模來看,這個負債程度並不高。

不過這並不表明融創的文旅業務將一直處於較低負債的狀態,早期文旅項目配套的房地產收入可以有效緩解融創文旅的整體負債比例,但是當房子買完之後,融創就要面對文旅項目上千億資產規模所需要的大量人工成本、固定運維成本以及體現在報表中的折舊攤銷,這是融創在未來不得不面對的現實,而且融創應該清楚一旦融創文旅成為拖累現金流和利潤的「毒丸」,則不會有下一個「接盤俠」出現。

融創目前面臨的挑戰就是要保證融創文旅在接下來的三五年內實現成本利潤緊平衡,為融創房地產板塊降負債留出騰挪空間和寶貴時間。

疫情前,有不少觀察者都以為融創會接過萬達的旗幟,走文旅勾地的套路,這種觀點以2018年10月底融創出資62億收購萬達的文旅設計公司為標誌而愈發明顯。邏輯鏈條很明顯,融創有了萬達的文旅項目,又以62億的大價錢收購了萬達的文旅設計公司,其整個文旅產業鏈已然打通,用文旅來勾地的套路呼之欲出。

如果說2019年正處於消化文旅的第一階段,那麼2020年融創還真有可能正式邁出文旅勾地的第一步。現在我們只能說,2020年疫情可能打斷了融創危險一步,目前慘淡困難的文旅地產項目便是前車例子。

站在今年回看過去幾年,孫宏斌是否會發出時也、運也的感嘆?

表內表外虛實

不得不說,疫情打亂了融創的文旅規劃,卻激發了融創的拿地熱情。

據媒體統計,從今年1月截止6月初,融創總計拿地83宗,總成交金額達1226.92億元。甚至在今年2月20日,融創的聯營公司還以總價64.52億元競得普陀區石泉社區一地塊,樓面價高達84346元/米,溢價率36.15%,而這家聯營公司在當月就因此被上海普陀區政府約談。融創拿地熱情之高可想而知,那麼作為幾乎全部的收入來源,融創房地產板塊現在情況又如何?

融創今年上半年的營業收入按年增長了23.9%至 958.2億元,毛利為199.8億元,歸母淨利潤119.9億元按年也增長了9.4%。同時融創的「三道紅線」指標開始改善,淨負債率86.6%,較2020年末下降9.4個百分點;非受限制現金短債比升至1.11,剔除預收賬款後的資產負債率降至76%。

財務報表中的融創還算不錯,不過表外的端倪卻引人關注。

從表內數據來看,融創今年上半年的毛利接近200億元,實際毛利率達到26.4%(剔除評估增值調整變量)。去年同期毛利178億元,毛利率23%。兩相比較不難發現,融創今年表內毛利率比去年增長了三個百分點。

表內的數據亮眼,而表內+表外的真實數據又如何?

上半年融創本埠加上與其合營、聯營公司(簡稱融創系)的毛利達到了360億元,毛利率為19.6%。去年同期這一數據為281.9億元,毛利率為22%。在整個融創系收入、毛利增長情況下,融創系的毛利率卻出現了下降現象,如果剔除調整變量,上半年融創系的毛利率也僅與去年持平。

融創系在今年上半年收入增加的同時其通盤毛利率卻有所下降,而融創中國表內的實際毛利率則按年有三個點的增幅,這是否意味着融創在有意識的美化表內數據?

站在行業的角度看,適當的美化表內數據算是多數房企CFO的「看家寶」,恐怕也無可指摘,但是就怕表外的攤子過於龐大而導致無法自圓其說,甚至不能按時兑付那些藏於表外的龐大負債。

玩砸的,可不少。

本文由《香港01》提供

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