恒大風波啟示錄

恒大風波啟示錄

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鼓破萬人捶。

用這句話來形容位於風口浪尖的恒大,太適合不過了。

自從進入下半年,其龐大債務引發的危機就沒有斷過——

供應商爆出商票逾期醜聞,銀行申請凍結存款,多家信託機構要求償還貸款,地方政府要求補繳土地出讓金,員工集體討薪,全國多地期房停工,投資人圍堵總部......

曾經財大氣粗的恒大,如今已經深陷資金泥淖。

不過,這可能僅僅只是一個開始。

時代鉅變之下,多家房企正深陷流動性囚牢之中。

01

恒大不是第一次上頭條了。

自去年以來,市場環境持續低迷,疊加監管收緊,還要發展多元化產業,一向以高槓杆著稱的恒大,光是負債就高達1.97萬億。

最要命的是,由於腳踩三條紅線,從去年開始,恒大就無法再增加有息債務,大規模融資的路子已經被堵住。

為了解決融資問題,恒大旗下的財富平台向員工和供應商定向輸送了一波理財產品。網傳資料顯示,相關產品收益率普遍超過8%,最高接近12%。

這些理財產品屬於恒大自融自擔保的產品。

2020年1月7日,長沙市雨花區政府下發紅頭文件,文件名為《關於謹慎投資恒大集團旗下公司發布理財產品的風險提示》。

在這一方面,郭主席似乎又一次扮演了吹哨人。2018年6月,他就警示非法集資的風險——

「高收益意味着高風險,收益率超過6%的就要打問號,超過8%的就很危險,10%以上就要準備損失全部本金。」

果不其然!

產品到期後,投資者們卻發現產品無法兑付,而部分高管卻早已提前兑付,滿嘴流油,順利離場。

他們,只能衝到深圳總部,把恒大財富總經理杜亮層層圍堵,想要一個回答——

我的本金,到底還能不能拿回來?你憑什麼提前兑付產品,套現千萬?

要知道,購買的員工們大多並非自願購買,而是不得不完成公司發布的理財產品考核任務,才走到今天這一步的。

據網易清流工作室報道,如果無法完成任務,員工將會被扣除獎金,更有甚者將直接被調崗,乃至淘汰。

據內部員工透露,近5年恒大財富融資總額超過400億元。

不過,恒大集團昨天在港交所發布公告,稱「本集團的兩家子公司未能按期履行為第三方發行理財產品提供的擔保義務,相關金額約為人民幣9.34億元」。

金額相差巨大,具體口徑多少尚不清楚。

但顯而易見的是,這些錢都是血汗錢——不少員工為了完成任務,不僅自己貸款購買,還推薦了不懂投資的親友鄰居一起入手。這回不僅錢泡湯了,回到家還會成為人人喊打的過街老鼠。

另一邊,被圍堵在中間,一夜無眠的杜亮,承認自己確實於五月份提前兑付了產品。

這可真是「豪紳的錢如數奉還,百姓的錢三七分成」!憤怒的維權者們,已經準備衝向許老闆的老家了。

02

不過,恒大只是開始。

據中國房地產報統計,2021年上半年,TOP50上市房企有息負債合計6.37萬億元,現金對有息負債平均覆蓋率僅為42%。

今年8月31日,於年初申請破產的三盛宏業董事長陳建銘,被法院以最高千萬的獎金,發布懸賞通告。

(青島市中級人民法院網頁)

這家曾經連續15年入選中國房地產百強的房企,曾高喊着「不做風口上的豬,要做風口上的鷹」,大舉借債將近百億,在三四線城市重倉拿地。

後面的事情你大概也能猜到了——

錯誤的重倉導致房子去化困難,從2019年下半年開始,三盛宏業就逐漸垮下,全國多個項目停建。

現在,三盛宏業已到期未兑付的有息負債規模約105億元,其中就包括定向出售給員工高達12.5%年利率的約7億理財產品。

跟恒大員工不一樣的是,他們好歹還有兑付方案。

但三盛宏業的員工們,只能集體前往總部討債,看着董事長痛哭着告訴他們,包括自己的妹妹在內的高層們,已經把錢都提前兑付,而自己「沒想到竟會如此」。

現在,不幸買到三盛宏業爛尾樓的業主們,只能卯足了勁想辦法找到陳建銘藏匿、轉移財產的線索,努力挽回損失。

類似的百強房企,還有很多。

如果你留意一下,會發現今年以來,泰禾、華夏幸福、藍光地產等多家百強甚至千億房企,都傳出了類似事件。

可見,「大而不倒」再也不是房企們有恃無恐的底氣。

03

相比起高房價,房地產的風險,根本還在於債務問題。

給大家看一張圖。

2020年,全國新房成交量高達154,878萬平方米,按年上漲3.2%,再創歷史新高。

(國家統計局、戴德梁行研究部)

在這天量成交的背後,是供需兩側無法剋制的高槓杆衝動。

從供給側來說,以往房企們的運營模式就是三高一低,分別是高周轉,高槓杆,高負債以及低成本。

由於預售制創造的天然舒適土壤,讓低成本成為可能——

房企花一億買地,六個月開盤,五億賣給買房人。此時從銀行拿到的鉅額資金就可以投入下一輪擴張中。

在這種模式中,追求更高更快,而非更強的房企們,出來的產品往往「驚人」。

但是,做大規模能讓房企更好從銀行融資,並在上下游合作方中獲得絕對的優勢地位和獲取更多利潤。以前面提到的恒大為例,其總資產為2.38萬億,其中1.97萬億是負債。

這種發展模式無疑不可持續。

一家企業不僅會牽連到無數金融機構和買房業主與員工,更有大量被牽連的上下游供應商,如塗料、建材,甚至是農民工們,以及被拖欠地價的地方政府。

因此,一旦有一家房企倒閉,帶來的將是不良社會影響。

當然,現在這一套已經行不通了。監管層已經意識到了這一風險,因此從去年開始在信貸方面施予極大限制——

從金融機構維度,設置了房地產貸款餘額佔比和個人住房貸款餘額佔比「兩個上限」,用來控制金融機構流向房企的錢,同時,還為房企們提出了「三條紅線」的要求。

具體來說,就是剔除預收款後的資產負債率不得大於70%,淨負債率不得大於100%,現金短債比小於1 ,同時還有購地金額不得超過銷售金額40%的限制。

光是這一招,就足夠讓大量千億乃至萬億房企瑟瑟發抖。

這正是監管層這波調控的終極目的——「實現供給側改革」,主動且堅決地去房地產泡沫,定點排除風險,徹底整頓房企營業模式。

而非打工人心心念唸的「房價如葱」。

而這也是我前面提到,這波調控的一大特點:

「大而不倒」已經不是當下的免死金牌了,再大的房企,只要不改變,都要捱打!

注意了,不是地方政府的打情罵俏,而是來自監管層的雷霆之拳,真正會出事的那種。

與此同時,隨着大量調控落地,整體樓市預期發生變化,買房人貸款難下,房企去化進一步困難;

疊加房企們在2017-2018年拿的高價地塊,卻不得不在限價之下賣出,更別提一路高漲的地價,讓表面光鮮亮麗的房企們,內部都虧到腎虛了。

更嚇人的是,貝殼研究院的數據顯示,2021年房企到期債務規模達到12822億,成為自2018年以來的一大償債高峰。

也就是說,可能熬不到冬天,今年剛入秋,或許就將有一部分房企倒下。

04

一個可見的結果是,為了加快回款,下半年,尤其是金九銀十這個寶貴的促銷季,必然會有房企企圖打折賣房以回籠資金。

這也解釋了,為什麼最近三四線城市的「限跌令」頻頻見諸於新聞。

那麼,作為普通的買房人,怎麼在這場高風險的改革中保全自身?怎麼樣算薅開發商的羊毛,而不是淪為被割的韭菜?

第一,堅決遠離高槓杆的大房企,他們正是這輪需要被出清的高風險玩家。

具體怎麼知道是哪些?官方已經為你排好了雷——三條紅線。

第二,民營企業以及小房企暴雷幾率大,建議優先選擇國企。

這輪調控中,行業集中度正在不斷增加,留給地方小企業的生存空間越來越小。

當「小魚吃大魚」成為一種行業現狀,當然是選擇大魚優先了。

第三,前述的幾家危險房企給我們的經驗教訓是,盲目選擇多元化的房企,拿了大量高溢價地塊的房企,以及重倉三四線城市的房企,都會成為大雷。

這些很好理解,就不展開贅述。

此外,如果你是地產人,或者是相關從業人員,千萬千萬不要購買公司內部理財產品——

年收益率越高,說明它越能要你的命!

本文由《香港01》提供

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