融創孫宏斌拒絕成為下一個許家印

那些時代，回不去了。

1978年9月，武漢的秋意姍姍來遲。

河南一座小縣城裏出來的窮小子許家印，站在武漢鋼鐵學院的門口，感到鼻子有些發酸。

這是恢復高考的第二年，錄取率僅有6.6%。為了成為這少數的幸運兒，許家印經歷了兩次高考，最後終於不用在村裏掏大糞了，苦盡甘來一切都值得。

伴隨着莘莘學子湧向武漢的各所大學，山西省一個小村落中長大的少年孫宏斌，也來到了改變命運的起點。

孫宏斌是不世出的天才，14歲在田間地頭一邊務農一邊學習，15歲就考上了武漢水利電力學院，當時許家印已經20歲了。

四年後，許家印大學畢業終於實現了自己的心願，被順利地分配到河南舞陽鋼鐵公司，孫宏斌還在繼續讀書深造。

日後中國地產界兩大巨鱷，就此擦肩而過，此時他們還不知道對方的存在，更不知道命運會給自己帶來什麼。

歷史的車輪滾滾向前，兩位「地產狂人」在日後的人生軌跡中鮮有交集，卻常常在無意間，踏入同一條河流。

生死門

「睡不着覺，滿嘴起大泡，撒黃尿。」

2006年，10億左右的資金缺口讓孫宏斌整宿整宿地失眠，身體也頻頻報警，他把自己的狀況吐槽給了一位好基友。

當時順馳的年銷售額幾十億，但硬是沒有人願意搭把手給老孫留一條活路，彷彿所有人都在等着看他的笑話。

早在2003年，伴隨着起準和加息等銀根收緊動作的到來，一批高槓杆企業瞬間崩盤，比如德隆系和鐵本鋼鐵。

不知孫宏斌是沒有聞到山雨欲來的味道，還是順馳一路走得太順，在2004年重慶召開的中城房網董事長聯席會上，孫喊出了順馳要做100個小目標。

結果不到三年，曾經鬧過天宮的孫大聖也嚐到了資金鍊這道「緊箍咒」的滋味。

急火攻心時，孫宏斌把55%的股權賣給了在香港人稱「豹哥」的單偉豹，老孫是再也不想回去蹲大牢了。為了發展順馳，他做了太多事，甚至包括與柳傳志握手言和。

孫宏斌原本期待着「豹哥」救人於水火，誰曾想別人卻是趁你病要你命。很快，孫宏斌把董事長也給弄丟了，順馳被分成兩筆被賤賣給了「豹哥」。

孫宏斌經歷了一場死劫，面對相似的境地，比孫宏斌大5歲的許家印，卻把死劫變成了生門。

許家印創立恒大時比孫宏斌創立順馳還要晚兩年，那時的地產江湖，綠地、保利、萬科以及以「萬通四君子」等門派，正在壯大。

此前一心想做鋼鐵工人的許家印，據說是因為一次事件，丟掉了處級幹部的鐵飯碗，這才不得已選擇了南下打工，卻因此趕上時代的列車。

2006年起，許家印率領着恒大走出華南地區，開始向全國擴張。武漢、重慶、上海……所到之處皆有恒大拍下的地王。

到2008年初，恒大地產的土儲相較兩年前增長了整整7倍，達到4580萬平方米。

恰逢美國次貸危機愈演愈烈的波及，為了應對流動性過剩導致的資產價格虛增，央行連續六次加息，並調整了按揭貸款首期比例和利率。

地產行業來到了歷史的拐點，此前頻頻爆出地王的地產行業，開始出現流拍、流標。應了潘石屹的「百日劇變說」，很快恒大地產便遭遇了成立以來最嚴峻的考驗。

就在公布招股說明書的一周後，恒大地產的上市計劃宣佈終止。這才有了後來許家印陪新世界老闆鄭裕彤打牌的故事。

2009年的最後一夜，長沙喜來登酒店的頂層豪華KTV裏，許家印拿着話筒唱了許多首歌。從《把根留住》到《千里之外》，從《懂你》再到《當香煙愛上火柴》。

彷彿要釋放內心的所有壓抑，許家印一直唱到了零點鐘聲敲響。

觥籌交錯間，新的一年到來，此時恒大已經上市了，許家印也坐擁480億港元資產，成為內地新首富，身家超過王傳福。

沒有人知道，這一年多以來，許家印究竟經歷了怎樣的心情，他是如何抑制住烈火焚燒的心，陪鄭老闆父子玩牌，如今只能從媒體的記錄中讀的隻言片語。

但真實的情況一定比走鋼索還要刺激，因為恒大當時的資金缺口已經高達120億左右。

許家印靠着精湛的「牌技」贏得了鄭裕彤的支持。加上趴在賬上的5億美元，恒大的負債率一舉降至65%。

緩過一口氣後，許家印隨即重新佈置了全國37個項目的開發進程，重點突破其中18個項目。撐到十一黃金周時，18個樓盤全部齊開。

這整個過程中，恒大僅雖然以7.5折的價格銷售產品，但沒有賤價出售資產，許老闆既保證了周轉速度，又做到平穩過關。

這番操作，在許多年後依然能聞到相似的味道。

摔跤

年少時為調離掏糞崗就懂得請村支書喝大酒的許家印，深諳人情世故背後藏着金子，在客觀條件受限的情況下，利用人情轉動了鉅額的資金缺口。

但孫宏斌不屑於此，這個15歲考大學，19歲入名校讀研，20多歲就在聯想操過大盤的桀驁少年，因為10億缺口就栽了人生第二個大跟頭。

過於順遂的人生總是容易忘乎所以，早年與柳傳志的糾葛，又在孫宏斌內心建立了一道難以逾越的牆。

天子驕子一朝入獄，卻讓他產生了一種不可遏制的慾望，一定要成為江湖上的老大，一定要在行業中佔領話語權。

在這種慾望的驅使下，順馳的前車之鑑被全然拋在腦後。

面對再次清零的基業，孫宏斌必須找到更快抵達目的的捷徑，為此，他願意一次次鋌而走險，生生地把自己逼進各種逼仄兇險的戰略中。

「這麼多年，融創併購吃過那麼多虧，誰聽我抱怨過一句？」

2019年，融創拿下了亞洲最大單體建築——成都環球中心。面對媒體，孫宏斌彷彿已是「笑看風雲」。

100多億的併購案，孫宏斌只用了一小時就拍了板，接着就跟着鄧鴻去喝大酒，彷彿真如孫宏斌所言：這是一個不會算賬的人和一個不算賬的人達成的交易。

但這一次併購，大概是那幾年融創做得最順利的買賣。

作為絕對的優質資產，時代環球的總負債只有170億，孫宏斌只需要注入一筆過橋資金把項目盤活，就能獲得一批現成的可售樓盤、一大批便宜的土地儲備，還附贈了國內頂尖的會展項目板塊。

而孫宏斌所說的吃虧是從2014年開始的。

2014年，綠城遭遇資金鍊危機，孫宏斌懷揣63億港元馳援宋衛平，上演了一場「兩個性情中人」的肥皂劇。

結果沒多久綠城活了，宋衛平反悔，所有人都笑孫宏斌吃了啞巴虧。

一年後，類似的情節又重演一遍。併購佳兆業時，郭成英涉險過關，起死回生，孫又白忙活一場。

後來，收購萬達時也險些觸礁，王健林被迫甩賣酒店和文旅項目，孫宏斌第一時間趕到接下了這個燙手山芋，結果到了最後關頭，還找來了富力集團分散風險。

2017年，在融創中國中期業績發布上，一向驕傲的老孫把這輩子最壯烈的温柔都給了他的山西老鄉。

他哽咽着說：「去年12月，如果我不投老賈，那樂視就死了，我就得幫他，我得一直幫他，我一直說人要心懷善意…」

賈躍亭拿到孫宏斌的投資，開開心心去還銀行的貸款，銀行開開心心的收了錢，結果就再也不續貸了，這是孫宏斌繼順馳之後，第二次經歷銀行抽貸的故事了。

順馳兵敗之後，孫宏斌僅僅用了十年時間就把融創做到了全國前十名。

作為一個硬漢，讓孫宏斌抗下150億倒是不難，讓他落淚的，或許還有前塵往事的辛酸。

失敗的回春術

銀行抽貸以後，賈躍亭很快便脱身去了美利堅造車，老孫還御駕親征，認認真真地接任了樂視網董事長。

就在孫宏斌提醒眾人「雖然賈躍亭失敗了，但人厚道」的時候，老賈已經為自己找到了第二位金主。

剛剛抵達美國不久，賈躍亭便邀請許家印到洛杉磯的FF總部進行視察，恒大一行人甚至還入住了他位於洛杉磯的海濱別墅。

許家印樂樂呵呵地接下了FF的45%的股份，以為抄到了底，開始琢磨着把恒大FF變成「恒大的FF」。

經過兩次手續換籤和一系列「失職問責」，FF中國的絕大多數員工大都與恒大法拉第簽署了合同，恒大方甚至提出讓賈躍亭「讓賢」，老賈終於忍不住了，和金主翻了臉。

賈躍亭終究還是沒能抗住軍紀嚴明的地產公司文化洗禮，但許家印可不是孫宏斌，恒大的協議條款充分地保護了自己，許老闆手上抓着扼其咽喉的利器：俗稱對賭。

不過這場爭鬥到最後還是落得一地雞毛，由於恒大的退出，FF項目很長一段時間裏沒了下文，直到今年七月才開啟了「盲盒式」上市，而恒大則在造車路上越走越遠了。

孫宏斌和許家印為什麼會相信一個機會主義「投機」者？那兩年，有關於此的話題席捲了媒體。

或許每個偏好高風險的企業家，都有「妙手回春」的自信，就像當年馳援恒大的鄭裕彤一般。

從孫宏斌角度來看，他的能力和眼光或許足以讓他在每一次涉險時安然度過，再加上老孫心氣兒高，此前幾次收購融創均以失敗告終，孫宏斌彷彿失了手藝，勢必想在日後找補回來。

許家印也不遑多讓，經歷了2008年的上市風波以後，恒大開始加速狂奔，到處圈地，到2011年時，恒大土地儲備總建築面積達610萬平方米，這一指標當時在業內就已經是首位。

2012年開始，許家印成了鄭裕彤和劉鑾雄二人欽定的接盤俠。到了2016年時，在「去庫存」政策下，首期比例下調，降準降稅，寬鬆的政策，讓中國樓市再次瘋狂。

鄭、劉兩家在樓市不景氣時拋售給許家印的項目，自此也開啟了驚人的上漲。

許家印也在這個時候登頂華人首富。昔日的「白衣騎士」鄭、劉兩家，反而滑落至富豪榜第二梯隊。

命運的大反轉或許會給許老闆一種錯覺：錢能買到一切。

而恒大一直最缺的，恰恰就是錢。

回不去了

2020年，武漢因為新冠疫情被封城。

全國共有64家房地產企業對武漢進行了捐款。恆、融、萬、碧，以及世紀金源捐贈過億，房企中，許家印和孫宏斌的捐了數額最大的兩筆。

許家印對武漢和熱乾麪的感情，那是世人皆知，就連上大學時國家每個月給發14塊助學金許老闆都清晰記得。

但孫宏斌卻有些不同，提起母校他笑道「讀書那會還小，沒什麼記憶」。

讓孫宏斌大方出手的，除了校友情，或許跟三年前時任武漢市委書記陳一新提出了「百萬校友資智回漢」有那麼一些關係。

當時武漢政府做媒，希望把產業和智力資本帶回中西部，這個倡議一經提出，許多人這才驚覺，原來這麼多商業大佬曾在武漢求學。

按照陳書記的設想是，把這些社會中堅力量都找回去，完成長江新城的拼圖，許家印和孫宏斌自然在列。

記得《讓子彈飛》裏，黃四郎問胡萬：「刀進了肚子，那涼粉還是涼粉？」彼時的孫宏斌，似乎也面臨着相似的問題：改了名字，那母校還是不是母校？

許多年過去了，孫宏斌就讀的武漢水利電力學院早已更名為武漢大學，就連許老闆就讀的武漢鋼鐵學院，如今也已經是武漢科技大學。

孫宏斌很難將今天和過去聯繫在一起，於是順水推舟地表示「書記說是就是吧」。

這個陳書記很快就告別了武漢赴任中央政法委，併成為全國掃黑辦主任，今日火遍全網的《掃黑風暴》，陳一新便是總顧問。

儘管陳一新離開了，但「資智回漢」卻是喚醒了校友情，這一次捐款，許家印和孫宏斌完成了人生中的第三次擦肩，但許多事情已經像吃進肚子的涼粉和改掉名字的母校。

2020年，許家印以2310億元人民幣身家，蟬聯胡潤全球房地產富豪榜全球地產王，李嘉誠以2000億人民幣位居其後。

這一年，融創的併購數額加起來也超過了2000億元，負債率高達83.83%。從2014年開始的瘋狂擴張，使得融創變成千億房企中負債率幾乎最高的一家，宛如當年騰飛的順馳。

融創企圖通過高周轉、高槓杆做到「大而不倒」，恒大更是把槓桿拉滿了。

眾所周知，2017年，恒大以1500萬年薪將任澤平招至麾下。入職前，任澤平給房地產行業提出了新周期理論，他判斷當時的行情正處在產能周期出清的尾聲，供求格局將重新匹配。

中南董事長陳昱含也在當年一次演講中也提出一個觀點：房地產已經到了一個戰國時期，「未來，前30%的企業或將控制50%以上的市場。」

這些觀點都釋放出一個信號：加槓桿投資才跑到前方，以至於在頂着「償債壓力+新冠疫情+融資新規」的三重衝擊時，許多房企仍然在「加速跑」。甚至打破了過去房企收併購「大魚吃小魚」的慣性，出現了「大魚吃大魚」的現象。

融創和恒大無疑是食物鏈頂端的兩條大魚。

自2018年中央定調房住不炒之後，留給地產商們豪賭全國的機會已經不多了。他們必須將銀行、購房者、供貨商、施工單位緊緊綁在一起，才能把這盤無限博弈的棋局，繼續下去。

危牆之下

2021年，聲聲驚雷漸次炸開，恒大的資金鍊危機再也無法掩飾，討債聲一直從資本市場蔓延到銷售終端。

其實恒大的危機，在2020年福布斯榜單發布後不久便開始顯現端倪。

當時恒大財報顯示，集團核心淨利潤較上一年的783.2億元已經下降了47.88%；淨利潤較上一年的665.5億元按年下降49.60%，合約銷售額增速也首次跌至個位數。

面對利潤腰斬，許家印當即宣佈全年銷售目標為6500億元，內部目標是8000億元，爭取在2022年銷售突破一萬億。

結果沒多久，「345新規」出台，「三道紅線」猶如攔海大壩的水閘，央行的意圖十分明確：高舉高打、高價拿地、衝千億萬億的企業都該歇一歇了。

接着便是刷遍全網的「闢謠信」登場，有關恒大暴雷的傳言從此不絕於耳，「房地產債務危機」更是成了全民熱議的話題。

今年8月，恒大集團開啟了斷臂求生的模式，與正在接觸的潛在投資者探討出售包括恒大汽車及恒大物業等部分權益。

這負債萬億的攤子究竟「花落誰家」？在紛飛的傳言中，萬科、華潤、廣州市城市建設投資集團等企業似乎已經進入了候選名單。

也有人將目光撇向了孫宏斌。

2021年上半年，融創中國給出了一份亮眼的財報，在保持了業績穩健增長之餘，淨負債率也進一步降至100%以內，為淨負債率86.6%。孫宏斌還提出了「四更原則」——更安全、更從容、更長期、更有價值。

在大肆宣揚「安全」的另一面，融創的拿地行為卻堪稱「貪婪」。

去年開始，融創一直不停在財務出現危機的房企手中掃貨。今年上半年，在調控不斷升級的大背景下，融創依然以超額溢價在全國範圍內激進拿地，一度引起了央行和國土資源局的關注，陷入「央行排查」風波。

資金問題永遠都是房企繞不過的一道坎，不管是一線房企，還是二三線房企。

融創的拿地行為對資金的需求量極大，但通過梳理財報不難發現，融創中國今年上半年已經出現了增收不增利的煩惱。

報告期內，融創中國實現營業收入約958.2億元，按年增長約23.89%；歸母淨利潤約119.89億元，按年增長9.4%。儘管營收、歸母淨利潤雙雙增長，但是增速卻雙雙下降，淨利潤增速更是降至個位數，對比2020年36.95%的利潤增速，可以想象其中「慘烈」。

淨利增速下滑的同時，融創還得養一頭「吞金獸」。

今年3月，融創發布的第一份年報顯示，文旅建設及運營收入僅佔集團收入的1.7%，而文旅城建設及運營部分的資產總額則達到1250億，幾乎佔到總資產的14%左右。

無奈之下，孫宏斌只能轉身去撕毀萬達酒店的收購協議。

9月10日，萬達酒店發展發布公告宣稱，融創將終止與萬達酒店發展簽署的有關融創集團持有且由萬達酒店發展管理的21家酒店的管理協議。

顯然，總負債高達9971億的融創中國並不像孫宏斌說的那樣闊綽。

在降負債、降槓桿的壓力下，房企再難以藉助外力。如果僅僅依靠自身內力增長，這就導致房企不得不想方設法加快資金迴流。

但供應端成本上漲，銷售端又費用高企，二者共同作用下，融創的盈利空間進一步被壓縮。

融創需要更多的融資渠道，可哪兒來的錢支持孫宏斌不停買買買呢？

在一次融創中國股東大會上，孫宏斌做了解釋：我們有大量合作方，我們自有資金參與拿地比例不到20%。

換言之，融創的拿地資金裏，有80%的資金是借的。

從哪兒借來的？行業分析主要有5類：優先票據、公司債券、資產支持證券（ABS）、信託計劃、其他非標類資管計劃。

而背後的金主，無一例外都是銀行。

孫宏斌這個人在銀行的信譽倒是還不錯，當年順馳資金鍊出問題時，孫宏斌是寧願失去控制權低價出手，也要儘可能將銀行借貸還清。

可是，所有信譽仍然建立在報表可信的基礎上。

高槓杆企業面對各大銀行，本質上是一場信心的博弈，因為融創一旦有任何異動，抽貸的故事就會再次發生在老孫身上，就算沒有異動的影響，逐漸減少貸款，也會讓融創處於一個不利的位置。

這其中如果再伴隨着回款減少、股價下跌、供應商信心不足減少賒賬等問題。實時付出的現金增加了，這同樣會造成現金流的進一步緊繃。

融創現在的情況與暴雷之前的恒大相比，還是有着天壤之別，找錢對孫宏斌來說也並不難，但如果算上銀行這層風險，融創顯然還是立於危牆之下。

誰接許家之印

2013年，許老闆當選了全國政協常委，曾在一次酒後問過下屬：我能流芳百世嗎？

孫宏斌也曾有過相似的「醉意」。坊間傳聞他在順馳時，有人問他如果他還在聯想，是不是就沒有楊元慶了。

孫宏斌是這樣回答的：如果我還在聯想，就沒有柳傳志。

雕欄玉砌應猶在，只是朱顏改。兩度清零的孫宏斌，要趕上柳傳志，必須一路奮進，修煉財技。

他一面求穩，一面求快。倒讓人想起，許老闆在卸任之前，也是這番「既要」「又要」的作派。

恒大回A失敗後，地產集團的董事長變更成了趙長龍。變更後，看上去許家印和恒大地產集團再沒有任職關係。

但恒大的實控人變了嗎？許老闆其實早有安排。

離岸信託，向來是富豪們的風險切割術和財富保全術繞不開的一個工具。龍湖的吳亞軍就是玩信託的高手之一。但恒大看上去彷彿更勝一籌。

安基（BVI）有着獨特的公司特性，無需申報年利潤及財務狀況，稅率也低。更重要的是，董事資料和受益人身份相對保密。在世界各地銀行開設離岸賬户，也無需披露訊息，更沒有外匯管制。所以安基（BVI）一直備受青睞。

有了風險最小化的預案，也就不奇怪，為什麼擁有超過兩億平方米土儲的恒大，在暴雷之前沒有做出任何甩賣的動作。

在大廈將傾之際，許家印甚至還分紅套現了300億，恒大高管更是紛紛本息提前兑付撤離了。

許老闆不但給自己留足退路，還企圖加快周轉速度，以求平穩過關。這一招，許老闆在2008年就已經有過預演。

對於離岸信託，孫老闆同樣瞭然於胸。

作為早就移民的美國人，孫宏斌在2018年設立了兩個孫氏家族信託，裝入了約32.47%融創股份，總價值約321億。這也意味着，孫宏斌所持的融創股份，幾乎全部都裝入了孫氏家族信託。

孫宏斌既保持了公司控制權，又隔離了公司資產和家族資產的風險，可以說是給自己留足了安全邊界。

因為有風險切割術託底，富豪們一路狂奔起來也更有力。

過去七八年間，融創的收併購交易金額幾度登上房企榜首，從鏈家、樂視，到星耀、萬達、泛海……有甩賣的地方，就有孫宏斌的魅影。

2021年，隨着信貸政策的回歸正常，下調城市數量將不斷增加，樓市進入了新的拐點。年內累計房地產調控突破420次，平均每個月調控超50次。

在全國房地產大退燒的背景下，不到半年時間裏，融創拿地的總數超過了82宗，總金額超過1000億元，比第二名的萬科和第三名的保利多了200億元。

兩年前，孫宏斌在收購環球世紀的發布會上曾表示：「8年加起來也就買了2000億，但8年我能賣2萬億。」

遵循多年的「規模邏輯」，很快就新的時代裏轟然倒塌，就連資金充裕的穩健型央企們，如今也開始慎對收併購。

經歷「」央行排查之後，融創終於開始收手。曾經鬧過天宮的孫大聖也開始承認「如果要維持市場目前的量，資金肯定是有缺口的」。

狂奔的步伐戛然而止，融創的下一站又該去哪？我們尚無法得知。

但可以肯定的是，過去總是樂於扮演「白衣武士」的融創，以目前的情況來看，難以「解救」恒大。

時代的盡頭

如果把每個行業的生命周期比作人的一生，那麼從出生到衰亡的過程中，最大的改變一般都出現在成年以後：對社會的貢獻度，決定了他的未來是出類拔萃，還是泯然眾人。

但與出生的時代與門第相比，成年之後的貢獻反而成了次要影響。因為前者往往能決定這個「人」的起步點是踩在風火輪上，還是坐在拖拉機裏。

地產行業，無疑受益於前者，過去二十餘年間，中國地產經歷了舉世矚目的青年和壯年。

從1998年房改開始，儘管政策的剎車和油門不斷切換，但時代為地產行業孕育了寬闊的河牀，行業滾滾向前，萬千勇者在其中競相爭流。

狂奔着，狂奔着，很快地便抵達了河流的盡頭。

無論是孫宏斌還是許家印，抑或是其他地產巨頭，無一不是在時代的沉浮間判斷拐點、豪賭未來，生門與死劫都經歷過了，對風險的閾值也逐漸增強，直至麻木。

樂視影業的前任CEO張昭曾經說過，孫宏斌的財技非常高，一般人上10個MBA也學不來。當初通過質押股份給平安銀行再買入融創股票的方式，孫宏斌就賺了約150億。

在房地產行業，利潤率、槓桿率、周轉率之間一直存在「不可能三角」，融創大概是目前碩果僅存的，在三個指標上都表現得比較均衡的企業。

但任憑孫宏斌財技出眾，也不應該忽視，融創的整體有息負債規模還未能有效降低。

任澤平提出過，對於房地產周期，短期看金融，中期看土地，長期看人口。

在這種言論的引導下，以許家印為代表的房企大佬們可能都忽略了，決定房企命運的，不是你的模式有多牛逼，也不是你的規模有多龐大，而是每個時代特有的階段任務。

住房作為一道財富鴻溝，曾將社會劃分為貧富兩極，如今在「共同富裕」大背景下，房企的「黃金時代」終於走到了盡頭，行業進入遲暮，那種「一降息房價就飛起來」的日子再也不會到來了。

房企想要「高築牆，廣積糧」，更要兼顧資本結構。只有提升盈利能力，保證充裕穩定的現金流，才是真正的站上了戰略高地。

打江山易，守江山難。孫宏斌拒絕成為下一個許家印，但有了武漢學長的前車之鑑，多少也應該明白了，強者意欲恆強，還得繼續苦練內功。

畢竟，在時代的河流盡頭，再沒有滔天巨浪。