大規模流拍潮房企集體躺平！中國樓市拐點將至？

相比起第一次集中供地的高燒不退，姍姍來遲的第二次集中供地進程已經過半，但顯得格外尷尬：就一個字：涼！

大規模流拍，溢價率暴跌，成交面積下滑，房企開始集體躺平......

誰能想到，這已經是中央勒令地方讓利房企後的結果——

8月11日，自然資源部對試點集中供地的22城下了死命令，除了要求地方加強對房企買房資金審核外，還特別強調了「三個不」

「單宗地溢價率不得超過15%」
「絕不允許通過提高起拍價格調整溢價率」
「不得以競配建等方式增加實際地價」。

這麼大的讓利幅度，都不管用了，甚至出現反效果。這是怎麼回事？

01

八月以來的這輪土拍，到底有多涼？

溢價率再也撲騰不起來了，就算不設置封頂溢價率，似乎對局勢也沒有太大影響——

中信證券研報顯示，八月下旬以後開展二輪土拍的福州、青島、濟南、天津、成都、瀋陽等六個城市，平均溢價率不超過2%，底價成交土地比例高達驚人的83%。其中，濟南和瀋陽都是典型的0溢價率城市。

北方寒風蕭瑟，南方也不見暖意，蘇州、成都的溢價率分別僅為1.3%和2.2%。

溢價率低還沒什麼。最嚇人的是，房企們躺平，不幹了。

現在，大規模流拍席捲多個核心城市，管你是妖漲不斷的合肥，還是炒房老手杭州，統統倒下任打——

杭州，率先迎來極大暴擊，首次試點的10宗競品質地塊，其中9宗因報名人數不足而流拍；

天津，北方第二城，出讓61宗，其中19宗撤牌，2宗流拍，共計流拍率高達34%；

合肥，出讓的17宗地塊中，9宗地塊因報名人數不足而停拍，被業內稱作「合肥近幾年來最慘烈的土拍」；

瀋陽，出讓44宗地塊，足足有22宗報名報名人數不足而撤牌，全程拍賣僅用時1小時，被稱為「史上成交速度最快的土拍」；

蘇州，共計出讓16宗地塊，其中14宗底價成交，一宗流拍，成為了蘇州近幾年來首宗流拍地塊；

重慶，首輪集中供地中曾經拍出130%溢價率的城市，這回未拍先停了9宗；

南京，八成首期才能買好房的傲嬌城市，同樣未拍先停了11宗地；

......

所謂的「因故終止掛牌」和「撤牌」，很多時候等同於「沒人報名怕尷尬」。

除了已經進行第二輪集中供地的10個城市外，剩下的幾個城市估計也沒法一挽頹勢，提前唱首「涼涼」估計沒有問題。

合着當初虧本都要拿地，吼着「不拿就要餓死」的房企，現在連餓死都不怕了？

02

其實，房企大佬們的躺平，實在是不得已而為之。

一來，是門檻太高，拿不了。

競品質、保證金、自有資金、資質等等要求抬高了准入門檻。

在8月11日出台的政策中，除了讓利房企外，還重點提到了企業資質，要加強資金審核，強調競買方必須有自有資金，不得用馬甲圍獵地塊，避免狂熱之下哄抬地價。

此外，地方城市也在加碼。

例如，或許是為了防止「宋都退地」事件再次發生，杭州競品質地塊，從此前只需要提交5000萬的保證金，到現在要求提交30%的保證金。也就是說，一塊7億地塊，參拍就需要上交2.1億，足足翻了好幾倍。

這在集中供地的當下，2億可以參拍多塊土地了，房企們一分錢恨不得掰開兩半花，又怎麼會all in呢？

再比如，成都表示連踩「三條紅線」的企業不得參與拿地。就這一招，足以勸退一小部分高槓杆的龍頭房企。

當然，這一招有利於出清負面房企，避免下一個負債累累的某大進一步擴大規模，綁架更多無辜的買房人。

二來，是想拿，卻實在沒錢拿。

在「三條紅線」的大背景下，房企們債務壓身，忙着去槓桿還來不及，一條「拿地金額不得超過當年銷售額40%」，又把蠢蠢欲動的房企們攔在門外。

此外，這段時間房企暴雷的新聞一個接一個，行業景氣度不斷下降，買房人保持觀望，銷售回款減少的同時，也會影響房企融資。

Wind數據統計顯示，截至8月1日，滬深有52家房企發布2021年中期業績預告，逾四成房企淨利潤錄得虧損。

另一邊，中指研究院監測，8月房地產企業融資總額為1172.8億元，按年下降50.3%，直接腰斬。這一月，已經成為今年以來，首次各渠道融資規模同按月均下降的月份。

簡單來說，就是真的沒錢了。

三來，政策不斷收緊，環境轉涼，房企也確實理性了不少。

追漲殺跌，不只是普通韭菜會做的事情，房企們也擺脱不了這種人性的弱點。

年初的首波集中供地，房企們殺紅了眼，越漲越買，越買越漲，可以說一句喪心病狂。他們直接把百城樓面價幹到破一萬，溢價率輕輕鬆鬆超100%，乃至三四線城市200%溢價率也不是什麼罕見新聞。

然而，現在市場轉涼，今年8月以來，岳陽、江陰、株洲、唐山、瀋陽、菏澤、昆明、惠州、桂林等城市紛紛發布了「限跌令」，就算是長春、瀋陽這種大城市都出現了大規模的降價潮。

就算跳出單個城市，國家統計局70城數據顯示，8月全國二手房價格按月開始下跌，這也意味着樓市預期開始全面下調。

越冷越不敢拿，何況年初的高價地塊都沒消化完，現在地價沒降，房價眼瞅着要降了，這個時候拿地，不就是往槍口上撞嘛！

最後一點，除了深圳、廣州等城市對個別地塊下調起拍價之外，其餘部分城市溢價率下調了，但地價並沒有下降，甚至可以說有些微上調。

以這次出現大量底價成交的蘇州為例，其中相城經開區地塊起拍樓面價為1.75萬元/㎡，而此前出讓宅地的樓面價僅為1.4萬元/㎡左右，新房售價更是在2.4萬/㎡左右。

要知道，根據統計局數據，全國土地購置均價佔商品房銷售均價比重由2007年以前的30%，已經攀升至68%。

土地購置均價佔商品房銷售均價比重年度走勢

至於其餘城市，大家不妨自己留意一下，看看地價是否真正降下來了。

03

房企的集體躺平，一方面是國家在對高槓杆房企的出清，增加行業集中度，甚至可以說是定點爆破。

態勢已經很明朗了，集中供地、三條紅線、銀行的兩個上限，都在構建樓市調控的長效機制。中國絕對不允許再出現下一個恒大，或者是泰禾。

今後，最理想的狀態，莫過於房企成為真正的「代建」打工人，利潤壓到製造業水平。

這樣，資金雄厚，融資成本低，賬目安全，有國字撐腰的國企、央企們肯定是未來主流，如中海、華潤、保利、金茂等有錢的大央企。他們在這輪土拍中也斬獲最多便宜地塊，從而形成良性循環，日益壯大。

當然，財務表現較好的部分龍頭民企也在內，如以品質著稱的龍湖，就表現喜人。

不過，回到今天的一個大問題：調控的目的達到了嗎？

集中土拍，最重要的是要提高房企拿地利潤率，從而提高產品品質，抑制市場過熱，平抑地價，傳導至房價穩定。

現在，地價穩定了，但沒降下去；抑制過熱達到了，但也過涼，大量流拍之下，只會讓供給趕不上需求。

以杭州九宗流拍地為例，在一房難求的當下，無地可建絕對不是一件好事。

國家統計局發布的8月經濟數據顯示，1-8月全國房企土地購置面積按年增速為-10.2%，這將直接影響未來的新房供應。

也就是說，今天的調控效果依舊是極為異常的，需要進一步調整。這也是調控的最大難題——一管就死，一放就爆。

現在，壓力來到了政府這一端——

接下來，政府需要調動開發商的積極性。具體怎麼調動？無非三個辦法：市場回暖，降低融資成本，降地價以真正讓利。

你們覺得，這三個選項中，哪個更容易做到？

樓市正在急劇變化，當下的投資思路已經轉變，短平快的粗暴投機是不可能實現的，只有順大勢做長線投資，才能踩準每一個周期。

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