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深圳土拍中海成最大贏家!頻頻拿地背後,多地項目遭投訴

深圳土拍中海成最大贏家!頻頻拿地背後,多地項目遭投訴

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土拍市場迎來好消息。

9月28日,深圳第二批集中供地掛牌出讓22塊宅地,總土地面積約83.4公頃。除一宗土地流拍外,其餘21宗地塊全部成功出讓,總金額高達453億元。

此次土拍長達8個小時,競爭還是頗為激烈。

參與競拍的房企,財務狀況相對更好的國企佔據了半壁江山,其中,中海地產成為最大贏家,豪擲127億元共拍得4宗地。

如今積極拿地的房企們,到底前景如何?中海作為這兩年拿地不手軟的房企頗具代表性。

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今年中海地產拿地頗為積極。

據其公告披露,8月,相繼在北京、成都、哈爾濱和海口收購了5幅地塊,應佔樓面面積合約105.62萬平方米。

今年1-8月,中海收購的土地累積應佔樓面面積約903.65萬平方米,土地出讓金約為791.82億元。

同期,中海地產實現累積合約銷售金額2549.29億元,出地出讓金佔比約為31%,還是比較合理的。

不過,據觀點地產統計,近一個月,中海地產加快了拿地進程,先後在天津、蘇州、重慶、廣州、深圳等地拿地24宗,成交金額近508億元。

中海地產今年以來拿地都不手軟,與其業績、控制得較好的負債水平不無關係,更與其戰略發展密切相關。

財報披露,今年上半年中海地產實現合約銷售2072.1億元,按年增長20.5%;營收1078.8億元,按年增長21.7%;歸母核心淨利潤192.3億元,按年增長10.9%。

對標房企融資新規的「三道紅線」屬於「綠檔」企業。

(中海地產2021年上半年財報)

但對比2016—2020年的年報數據,中海地產近兩年的拿地增速實際上明顯減緩了。

中海地產的失速時間實際更早些。

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中海地產是一家老牌房企,1979年創立於中國香港,早在1992年就成功在香港聯交所上市(簡稱「中國海外發展」),2007年入選恒生指數成份股。

2007年,當時全國有7家房企銷售額破百億大關,中海地產與萬科、富力、保利、碧桂園等一起上榜。

然而中海地產的高光時期持續不長,此後隨着更多房企的快速擴張,中海地產也逐漸掉隊。

直到2017年顏建國回歸擔任總裁,開啟了其新的中海地產時代。

2019年,和不少房企一樣,中海地產也搞了「去地產化」,中國海外發附屬「中海地產集團」更名為「中海企業發展集團」。

(中海地產2021年上半年財報)

從合約銷售金額的規模來看,中海地產的追趕效果還是不錯的。

但東方財富網統計的其歷年財報來看,其營收增速表現並不算好,起伏較大。2015—2020年,中海地產的營收按年增速分別為31%、18%、-5%、8%、9%和14%。

而曾被稱為「利潤王」的中海地產,如今也同樣面臨房企現在普遍存在的問題:掙錢能力變弱,上半年其無論是毛利率還是淨利率均出現了按年下滑。

2015年—2020年,中海地產的毛利潤按年增長分別為14.5%、15.2%、12%、24.2%、-3%和1.3%。

同期,其毛利率和淨利率也出現了不同程度的下滑。

房地產行業利潤回歸合理空間無論是對行業長期的健康發展還是對購房者來說,都是好事。不過對於房企而言,則意味着需要想辦法度過轉型陣痛期。尤其還在逆勢擴張的房企們。

值得注意的是,今年8月,中海地產的合約銷售額也開始下滑,按年下跌了13.1%。

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近期,中海地產雖加快了拿地步伐,合約銷售額也有所下滑,但從上半年其融資成本和負債水平來看,問題並不大。

且按照此前中海地產官宣的2021年拿地目標,全年計劃新增土地權益投資預算達1650億元,上半年在公開市場拿地權益僅完成27.8%,預計剩下幾個月還將積極拿地。

中海地產在大步發展路上,真正值得重視的是其項目維權問題。

今年以來,中海地產在鄭州、成都、北京、上海、廣州、瀋陽等地的項目均遭到了業主投訴,其中,涉嫌房屋質量問題、虛假宣傳及違規等問題。

今年7月,銀川市住建局在對全市在建項目開展安全專項檢查中,發現中海地產開發的「多個在建項目存在嚴重問題」。

據《財經》報道,今年8月,北京中海寰宇天下的業主已是第三次嘗試與該項目工作人員談判協商解決,自2020年9月底交房以來,多户業主家遭遇的房屋內部滲水、接縫處漏水、甲醛超標等問題。

該媒體在報道業主維權事件期間,還發現了其存在員工討薪問題。

今年9月,青島市市場監督管理局開出罰單,對青島中海海岸置業有限公司對已售樓座的展示模型樓層高度與實際不符問題進行處罰。

此外,在人民網領導留言板上,近一年內,中海地產在不同地區的項目涉及房屋質量、虛假宣傳等問題被投訴。

房企在全國積極擴張通常容易出現各種質量及虛假宣傳等問題,但據中海地產的2021半年報披露,其合營及聯營公司的合約銷售金額佔比僅11.5%,這個比例應該說算低的。

(中海地產2021年上半年財報)

但其在全國各地的多個項目依然存在諸多問題,值得重視和反省。

總的來說,中海地產目前自身成色不錯,逆勢擴張也是國企們近兩年普遍採取的方式,但它未來也面臨着如何平衡拿地、銷售及保證項目質量的難題。

此外,近兩年對於購房者而言,是非常不容易的,需要十分謹慎。

因為房地產行業的轉型和周期,不僅是中小房企的日子不好過,大房企有的也相當艱難,既要避免買到不能如期交房的房企,又要避免能交房但質量存在問題的房企……

實在是缺乏經驗或時間精力,購買看得見摸得着的現房、準現房或二手房風險相對會小很多。

本文由《香港01》提供

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