恒大系兩隻股票停牌，400億接盤俠來了？

恒大「賣賣賣」，接盤俠正式出現？

10月4日，港股中國恒大、恒大物業在香港停牌，可能涉及全面要約收購，而另一家地產合生創展也發布停牌公告，透露擬收購一家在港交所上市公司股份交易。

據相關消息，合生創展擬收購恒大物業控股權，涉及交易價格400億港元。就合生創展擬收購恒大物業控股權一事，恒大相關人士對券商中國記者表示，目前沒有更多消息透露，以公司公告為準。

值得一提的是，此次牽涉恒大物業的合生創展背後的朱孟依家族，曾在2017年助力王健林脱困，斥巨資收購了5個萬達廣場資產，截至今年6月末，朱孟依家族控股的合生創展賬上現金及現金等價物達到397.6億港元。

截至停牌前，恒大物業股價為5.12港元/股，市值約553.51億港元，較該公司去年12月2日上市首日市值956億港元跌去四成。中國恒大股價2.95港元，總市值為390.9億港元。截至停牌前，合生創展股價27.7港元/股，市值603.5港元。

受上述消息影響，未停牌的恒大汽車低開高走，截至記者發稿，恒大汽車報3.8港元/股，上漲超25%。

恒大出售恒大物業控股權？

10月4日早間，中國恒大和恒大物業雙雙停牌，相關所有結構性產品也將同時短暫停止買賣，恒大物業表示，「有待本公司刊發一份根據香港公司收購及合併守則而作出及構成內幕消息及可能全面要約收購本公司股權的公告」。

同時，合生創展也發布短暫停牌公告，披露有關該公司一項主要涉及同意收購一家在港交所上市公司股份的交易，以及與此有關該公司可能根據香港收購及合併守則而對目標公司股份提出的強制要約。

據經濟觀察網消息，恒大物業和合生創展停牌，合生創展擬收購恒大物業51%股權，交易作價超400億港元。

實際上，縱觀恒大整個集團來看，恒大物業屬於旗下優質資產。

去年12月，恒大物業分拆上市後，業績表現良好。今年8月，恒大物業發布的半年報顯示，上半年實現營業收入78.73億，按年大增68.3%，淨利潤19.34億，按年大增68.6%。

業績大幅增長的背後，得益於規模的高速擴張。截至上半年，恒大物業合約面積達8.1億㎡，按年增長58%；在管面積達4.5億㎡，按年增長77%。

在熟悉港股人士看來，物業公司由於每年託管物業面積持續擴大，盈利非常穩定，現金流充沛，因此，在港股市場備受投資者喜歡，不少地產物業公司市值超越地產主業公司市值。

例如，恒大物業市值553億港元，超越中國恒大市值391億港元；碧桂園服務總市值1999億港元，超越碧桂園總市值1803億港元。

或許正是看好物業的前景，近年來，地產物業公司之間的併購並不少見。例如，今年9月20日和28日，碧桂園服務先後以不超過100億元、33億元人民幣的價格，將富力物業、彩生活服務核心資產納入囊中。

中國指數研究院預計，到2022年，全國基礎物業管理市場規模約為1.2萬億元。因此，未來伴隨科技賦能力度加大，物業公司的增長空間有望繼續打開。

又是朱孟依做接盤俠？

在恒大物業確定賣主之前，曾經有傳出碧桂園和萬科等擬收購恒大物業消息，但沒想到最終浮現的買家是低調的合生創展。

據了解，在此次暫停交易之前，碧桂園方面也透露過曾欲收購恒大物業的消息。彼時，碧桂園服務執行董事、總經理李長江表示：我們確實與恒大物業接觸過，但價格沒談攏。

合生創展於1992年在香港成立，目前業務板塊涉及地產、科技、文旅及汽車等。

從股權來看，合生創展為一家民營控股家族房地產企業，實際控制人、控股股東為朱孟依，持股53.26%，其子朱一航通過達富投資持有18.14%，去年1月朱孟依之女朱桔榕從父親手中接棒，擔任合生創展董事會主席。

今年上半年，合生創展營收160.74億港元，按年增長49.71%，淨利潤56.32億港元，按年增長10.39%。截至今年6月30日，剔除預收款後的資產負債率約為63%，淨負債率66%。

數據還顯示，截至今年6月末，合生創展總資產3333.6億港元，其中，流動性資產2417.6億港元，而賬上現金及等價物達到397.6億港元。因此，倘若合生創展與恒大物業收購成真，該公司有足夠現金支付。

值得一提的是，在2017年，萬達遭遇困境的時候，除了融創和富力出手相助王健林，還有朱孟依家族密切相關的珠江人壽。

資料顯示，2017年珠江人壽以「股權收購」的方式受讓南昌西湖萬達廣場、益陽萬達廣場、大同萬達廣場、成都崇州萬達廣場、平頂山萬達廣場共5家項目公司100%股權，並以股東借款的形式提供項目後續開發建設資金支持。

據了解，珠江人壽前5大股東中，有三家背後的實際控制人是朱氏兄弟，後者在建築、投資和不動產領域起家，第一大股東廣東珠江投資控股集團法定代表人為朱孟依之子朱偉航。

恒大遭受前所未有困難

恒大在遭遇流動性危機以來，一直在謀求出售旗下資產以「自救」。

今年8月10日，中國恒大公告稱，公司正在接觸幾家潛在獨立第三方投資者探討有關出售公司旗下部分資產，包括但不限於出售公司上市附屬公司中國恒大新能源汽車集團有限公司及恒大物業集團有限公司的部分權益。

今年9月21日中秋節，許家印給恒大全體員工寫過一封家書，「當前公司遇到了前所未有的巨大困難，全體恒大員工都經受着從未有過的嚴峻挑戰。」

但許家印表示，堅信恒大一定能儘快走出至暗時刻，加快推進全面復工復產，實現保交樓目標，向購房者、投資者、合作伙伴和金融機構交出一份敢擔當、負責任的答卷。

回顧恒大此輪流動性危機，今年6月底開始，穆迪、標普、惠譽等評級機構陸續調降恒大主體評級；今年7月發生廣發銀行訴訟保全事件。8月19日，人民銀行、銀保監會約談恒大集團。進入今年9月，恒大財富發生擠兑事件。

對於背後的原因，天風證券分析，綜合來看，恒大對於規模快速擴張的追求、大幹快上的多元化對於集團資金佔用過多，造成負債高企，三道紅線都踩線。而資產端，土地儲備規模龐大，大灣區舊改項目較多，但考慮到目前房地產行業形勢及土儲實際情況，變現和周轉跟不上。

天風證券披露，截至2021年中，恒大直接涉及的債務主要包括幾部分：國內外債券、銀行貸款、信託等非標融資、恒大財富、應付賬款及應付票據等，國內信用債約500億元，海外債約200億美元，銀行貸款及非標總規模約4000億，恒大財富涉及規模約400億，應付賬款及應付票據超6000億，還有部分其他負債。

為了解決流動性危機，恒大幾乎將所有能擺上「貨架」的資產都擺上來了。

最新的一次賣資產是9月29日，恒大發布公告稱，全資子公司恒大南昌向瀋陽盛京金控投資集團有限公司出售盛京銀行約17.5億股的非流通內資股，佔盛京銀行已發行股份的19.93%，對價為每股人民幣5.7元，合計人民幣99.93億元。此前，恒大在8月份已減持盛京銀行1.9%股份，套現10億元。

儘管出售股權「回血」百億隻能用於償還盛京銀行之間的債務，但是對於恒大來說，亦是減少了近百億的債務「包袱」。