樓市四大信號!「十一」黃金周成交降三成,多地房貸利率下調

樓市四大信號!「十一」黃金周成交降三成,多地房貸利率下調

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九十月份一般是樓市成交旺季,不過今年的「金九銀十」,多地樓市面臨壓力,銀行和市場博弈的反轉信號再次出現。

1、一級市場土拍熱度下降,熱點城市土地流拍頻現,上海第二批集中供地縮水;

2、9月和國慶長假樓市成交數據明顯降温,黃金周期間深圳二手房只成交4套;

3、東莞住建局發布首批218個二手房樓盤指導價,有小區指導價不足掛牌價一半;

4、廣州、佛山等地部分國有大行和股份行下調房貸利率。

上海第二批集中供地縮水

10月8日,上海土地交易市場官網發布通知,因需對地塊規劃建設條件作進一步調整優化等原因,根據出讓人的申請,終止7宗商品住宅地塊出讓活動。

(上海市土地交易市場)

根據通知,七宗地塊分別位於松江區永豐街道、奉賢區奉賢新城、寶山區寶山新城、金山區朱涇鎮、金山區楓涇鎮、崇明區陳家鎮(2宗)。

9月中旬,上海公布第二批集中供應住宅用地訊息,涉及27幅商品住宅用地,總出讓面積251.59萬平方米,起始出讓總價約為574億元。價格方面,第二批與第一批同區域地塊價格基本持平;最高報價一般限定為起始價的110%。競拍規則上,上海要求購地資金為自有資金,並在競拍環節增加「隨機值」概念,使房企拿地有一定的隨機性,以落實穩地價的政策導向。

此次終止出讓的7宗地塊皆為遠郊地塊,且均屬於此前公布的集中供地涉宅地塊範疇。由此,上海第二批集中供地地塊數量由27宗縮減至20宗。

熱點城市土地流拍頻現

除了上海第二批集中供地縮水之外,近期全國土地市場遇冷趨勢明顯。據中國證券報不完全統計,武漢、廣州、杭州、無錫、廈門、長春、天津、瀋陽等全國多個城市已出現土地流拍的現象。

在上海之前,全國有多個城市在第二批集中供地中宣佈終止部分地塊出讓,有觀點認為是變相「流拍」。在10月9日,武漢第二輪集中供地拉開序幕。共推出房地產用地24宗,土地面積155.60公頃,規劃建築面積375.76萬平方米,起始總價239.22億元。P(2021)125號地塊在此次集中供地中流拍。

中原地產此前公布的統計數據顯示,福州、青島、濟南等10個城市在第二輪集中出讓了465宗土地,其中有超過118宗土地暫停出讓,佔據這些城市的25%。

9月15日,杭州第二批集中供地,一共拿出了10宗地塊,最後有9宗因為報名房企的數量沒有達到規定的3家以上,無法進入正式競價環節。9月26日,杭州市第二批集中供地的10宗競品質地塊中,唯一進入報名階段的富陽富春灣新城地塊報名企業未收到報名確認書。至此,杭州市的10宗競地塊全部流拍。

9月27日,廣州第二輪土拍剛剛落下帷幕。廣州此次共供地48宗,總成交金額569.4億元,最終出讓23宗,25宗流拍。此前,廣州首輪集中土拍共成交906億元,48宗地塊僅6宗流拍。

值得一提的是,廣州此輪土拍共有18宗地塊以底價成交,僅有5宗地塊溢價成交,平均溢價率不足1%,創下6年以來新低。僅有一宗地塊溢價率達到15%。在首輪土拍中,共有8宗地溢價率超過40%,平均溢價率達14.6%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,相比第一次集中供地時降温主要集中在瀋陽、長春等北方市場,當前第二次集中供地中各類大城市包括一線城市也面臨壓力。就房企反饋的情況看,一些地塊約束和要求太多,且盈利空間難以計算,所以拿地積極性不強。

樓市成交數據明顯降温

根據中指研究院數據,今年國慶長假期間(10月1日-7日),重點監測城市新建商品住宅成交面積較去年同期下降33%,購房者置業意願不足,市場情緒延續9月觀望態勢。

一線城市成交規模按年基本持平,二線、三四線代表城市降幅均超四成。國慶長假期間,4個一線城市新建商品住宅累計成交42.19萬平方米,與去年同期基本持平。二線和三四線代表城市受前期樓市調控政策影響,房地產市場降温明顯。二線代表城市國慶長假期間新建商品住宅累計成交35.32萬平方米,按年下降43%;三四線代表城市國慶長假期間新建商品住宅累計成交13.68萬平方米,按年下降44%。

據安居客房產研究院公布的數據顯示,2021年國慶黃金周期間,15個重點監測城市新房成交套數為8309套,成交面積為92.44萬平方米,較去年同期下滑19%,但與2019年基本持平。

從四個一線城市新房成交數量看,北京在國慶期間成交套數為1482套,按年漲1212%;上海新房成交套數725套,按年降46%;廣州新房成交712套,按年降10%;深圳新房成交1081套,按年漲163%。中指數據CREIS也顯示,今年國慶期間重點監測城市新建商品住宅成交面積較去年同期下降33%。

不過深圳二手房的成交數據下滑則更為明顯。

國慶期間,深圳二手房僅成交4套,共計351.22平方米。這個數字創下多年新低,而在去年的國慶假期期間,由於受到調控措施影響,深圳二手房成交量按年也下降近47%。此外,深圳市房地產中介協會的數據顯示,9月27日至10月3日深圳二手房網簽量僅為303套,按月下降18.5%。

中指研究院表示,整體來看,國慶假期市場情緒延續9月較為低迷態勢,穩預期政策效果仍需要時間驗證。展望四季度,整體市場有望改善,但政策環境仍較為嚴格,短期市場仍有調整壓力。

東莞發布二手房指導價

曾經火爆的深圳二手房市場,在二手房參考價推出後迅速降温,現在這個「調控利器」也被越來越多的城市使用。10月8日,東莞市住房和城鄉建設局發布二手住房交易參考價格,包括全市218個成交活躍住宅小區。

據整理,首批名單中,價格最高的樓盤為松山湖翰林湖花園,成交參考價格為43436.7元/㎡;價格最低的樓盤為常平新城市花園,成交參考價格為8214.95元/㎡。首批名單中,二手房參考價格排名前五的住宅小區均位於東莞松山湖。

東莞市首批二手房參考價排名前十住宅小區

(東莞市住房和城鄉建設局官網)

而根據東莞安居客網站查詢結果,10月份,二手房參考價為4.3萬元/㎡的東莞松山湖1號花園,掛牌均價為9.6萬元/㎡。

東莞住建局也指出,接下來市住房城鄉建設局將繼續加強房地產市場監測分析,對二手住房網簽交易價格、評估價格和周邊新建商品住房網簽價格等數據進行收集整理和對比分析,根據房地產市場變化情況,適時調整二手住房交易參考價格,進一步完善發布機制。

據悉,東莞首次制定二手住房交易參考價格,以今年第二季度二手住房網簽交易數據為基礎,將二手住房網簽交易套數超過10套(含)的住宅小區納入統計範圍,並對統計方式進行了優化和提升,綜合考慮了稅務部門、金融部門的評估價格以及周邊一手樓盤網簽價格等因素,統計維度更豐富,統計方式更合理,對市場交易也起到更好的指導作用。發布二手住房交易參考價格後,東莞市住房城鄉建設局將組織對全市房源掛牌情況開展全面檢查,對房地產經紀機構、房地產網絡訊息發布平台掛牌的價格虛高二手住房房源,一律要求下架處理。不按規定執行的,抄報網信、市場監管等部門實施聯合懲戒。二手住房交易涉及的相關機構,應將二手住房交易參考價格作為開展業務的參考依據之一。

多地出現房貸利率放鬆跡象

克而瑞地產數據顯示,今年9月全國首套房貸款平均利率為5.46%,較去年年底上升23個基點;二套房貸款平均利率為5.83%,較去年年底上升29個基點。

雖然全國房貸利率仍呈現上升態勢,但是在局部地區,銀行和市場博弈的反轉信號在出現。據無憂找房平台調研統計,廣州、佛山等地的部分國有大行和股份行已經在下調房貸利率。

廣州方面,目前中國銀行、農業銀行、廣州銀行、招商銀行、光大銀行等房貸利率已經較過往有所下降,其中光大銀行的首套房利率下降至5.60%,下降了40BP;廣州銀行的首套房利率已經降到5.45%,二套房利率降至5.65%。

不過,下調房貸利率在銀行間的分歧仍然存在,有銀行9月份對房貸利率有小幅上提。

佛山方面,也有銀行房貸利率出現下調。8家當地的主流銀行中,建設銀行、農業銀行的房貸利率有所下調,農業銀行的首套和二套房下降較多,均為20BP。不過,主流銀行中有3家銀行的房貸利率保持不變,2家銀行有所上調。

這一現象令剛需購房者們感到驚喜。在今年前8個月,廣州多家銀行對房貸利率進行了5次提價,令廣州毫無懸念地成了一線城市中貸款利率最高的城市。

此外,據券商中國稱,除了房貸利率出現鬆動的勢頭,另一個好消息是,有客户表示,排隊等款的時間縮短了。一位房地產中介人士表示,在廣州,有銀行針對買一手房的客户放款在加快,兩個月就放款了。

對於未來房貸政策預判,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,樓市問題的解決,要寄望於中長期,不是畢其功於一役。保持樓市穩定,支持合理需求,必然要金融資源跟上。因此,央行提出「維護住房消費者的合法權益」,意味着對首套房購置、「賣一買一」改善型需求,未來的信貸投放會增加,並縮短放貸周期,利率再上升的概率不大了。

李宇嘉表示,目前,廣州房貸按揭利率已經開始下行,這就是一個信號。因此,對於熱點城市來說,四季度下跌的幅度可能會收窄放緩。

政策暖風頻吹

節前,央行在一周內兩次提及房地產。在中國人民銀行貨幣政策委員會2021年第三季度(總第94次)例會上,會議指出,要「維護房地產市場的健康發展,維護住房消費者的合法權益。」

貨幣政策委員會上對房地產市場的提法,被認為是提振房地產行業的重要信號。

9月29日,人民銀行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會。會議由人民銀行行長易綱主持,人民銀行副行長潘功勝、銀保監會副主席周亮、肖遠企出席,住房城鄉建設部、證監會相關部門負責人及全國24家主要銀行負責人參加會議。

會議要求,金融機構要按照法治化、市場化原則,配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展,維護住房消費者合法權益。

本文由《香港01》提供

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