樓市風向變了?這座城市降低購房者成本,放寬貸款房齡年限

樓市風向變了?這座城市降低購房者成本,放寬貸款房齡年限

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哈爾濱出台樓市「十六條」,被市場看作政府出手防範樓市過快遇冷的重要舉措。

10月10日,據哈爾濱日報報道,哈爾濱市住建局聯合市自然規劃局、市財政局等8部門制定《關於促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》(下稱《意見》),在近期樓市降温大潮中率先出台利好政策。

在為房企減負上,《意見》提出了包括降低預售許可標準、加快預售資金返還、降低土地增值稅預徵率、支持房企促銷活動、降低房企拿地成本等政策。在提升購房需求上,《意見》提出對人才、新市民給予購房補貼,放寬二手房公積金貸款房齡年限和降低公寓居住成本等。

據悉,《意見》將自2021年10月1日起施行,有效期至2022年12月31日。在政策施行期間內,將根據國家有關政策和市場形勢變化適時予以調整。

接受證券時報採訪的專家認為,此次哈爾濱樓市新政政策具有很強的信號意義,不僅全方位為房企減負,還降低了購房者的入市成本,是目前全國首個較全面的利好政策,預計後續跟進城市會增加。

加快項目建設,減輕企業資金壓力

進入下半年後,各地新房、二手房成交量整體下跌,從而減緩了房企的資金迴流速度,對房企流動性資金造成壓力,房企的開發項目建設進度也因此受到影響。

為助力房企減負,本次《意見》主要提出了6項利好政策:

具體來看:

1、按照土地使用權出讓合同約定的動工開發期限,加快推進項目建設。對年度信用等級為綠牌和藍牌的開發企業,2022年6月1日前,取得土地使用權的房地產開發項目,在2022年12月31日之前,高層達到一層工程主體施工形象、多層達到二層工程主體施工形象的,企業可按棟申請商品房預售許可證。

2、2022年12月31日前,對於已實施商品房預售資金監管的房地產開發項目,滿足返還條件的,應儘快予以返還。同時,根據企業信用和項目建設進展實際,監管資金入賬金額在扣除5%留存監管資金後仍有餘額的,在返還各階段監管資金的基礎上,每階段提高原來應返額度的20%,以減輕企業流動資金壓力。

3、自2021年10月1日起,全市普通標準住宅、非普通標準住宅、其他類型房地產土地增值稅預徵率分別按1.5%、2%、2.5%執行。

4、各區、縣(市)政府要切實履行房地產市場屬地主體責任,積極引導支持房地產開發企業開展促銷活動。自然資源規劃、財政、稅務、金融、住建、公積金、不動產等有關部門要大力協同,適時研判房地產市場走勢,做好市場監測分析工作。

5、自2021年10月1日起,新出讓的土地項目(以發布土地出讓公告時間為準),繳納土地出讓起始價的20%作為競買保證金,土地出讓合同簽訂後,一個月內繳納土地成交價款的50%,六個月內繳齊剩餘土地成交價款,並按照規定繳納相應利息。

降低購房者入市成本

多地在近段時間內新房、二手房成交量持續下滑的核心原因,就在於受銀行按揭貸款放款周期拉長和各地限購、限售等政策影響,居民購房成本上升,購房意願下降。

為提升購房需求上,本次《意見》主要提出了8項利好政策:

具體來看:

1、對具有大中專以上學歷的人才在哈購房施行購房補貼政策。對與本地用人單位簽訂聘用合同或服務協議、繳納6個月社保的,以及已自主創業的,年齡在35歲以下的各類人才,在哈購置首套商品房時即可享受購房補貼。購房補貼以貨幣形式一次性發放,發放標準按照全日制博士生10萬元、全日制碩士生5萬元、全日制本科生3萬元、大中專生(含技工院校)2萬元。

2、對原籍不在當地,因工作或上學等各種原因來哈的新市民,在哈購置首套商品房時即可享受購房補貼,購房補貼以貨幣形式一次性發放,發放標準為1萬元。

3、實際用於居住用途的公寓房屋,水、電收費持續執行民用價格標準。

4、放寬二手房公積金貸款房齡年限,由20年提高到30年,貸款年限與房齡之和不超過50年。

5、允許異地繳存公積金職工在哈購房申請公積金貸款,實現異地職工享有在哈市同等住房公積金貸款政策。

6、縣(處)級女幹部和高級職稱女性專業技術人員住房公積金個人貸款年齡由55周歲調整為60周歲。

7、放寬靈活就業人員建户繳存公積金政策,社保開户即可申請繳存住房公積金。

8、放寬住房公積金組合貸款業務,職工使用公積金貸款仍不能滿足需要的,可申請組合貸款。

「過冷」風險顯現,多地或跟進

國家統計局數據顯示,8月哈爾濱新建商品住宅價格按月下降0.3%,二手住宅價格按月下降0.2%。從供求情況看,易居研究院智庫中心提供的數據顯示,哈爾濱新建商品住宅供求在今年持續性出現供大於求的態勢,去庫存壓力較大。

樓市過快降温並不利於市場健康長遠發展,對此,《意見》也指出,出台此意見是為認真貫徹落實國家、省穩地價、穩房價、穩預期的總體目標,促進哈爾濱市房地產市場健康平穩發展。

在「金九銀十」之際,樓市因多方因素持續降温,雖然有效打壓了炒房勢頭並將推動部分房企改變過去「高周轉+高槓杆」的經營模式,但也在一定程度上「誤傷」了部分真實需求。同時,由於市場轉冷迅速,部分地區開始出現過快降温之勢。

「此次哈市政策值得肯定,是基於市場的矛盾點採取的精準舉措。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴證券時報記者,當前全國很多城市的樓市矛盾,已經從過熱開始轉為過冷。而且過冷中也出現了新的風險,即房地產企業的金融風險問題。積極出台政策進行保障,符合預期。一方面有助於促進市場交易的活躍,另一方面也有助於促進房企經營的穩健。

在嚴躍進看來,後續全國其他城市預計也會跟進,尤其是去庫存壓力和房企經營壓力較大的城市,包括非核心的二線城市、部分中西部三四線城市等。哈爾濱市「十六條」也意味着近期政策風險有變化。當然需要注意,政策微調中,要注意口徑和市場反應,依然要在堅持房住不炒的框架下進行。

本文由《香港01》提供

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