管清友:2021內地樓市政策微調的三個信號

管清友:2021內地樓市政策微調的三個信號

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今年「三道紅線」規範房企融資,「兩道紅線」集中管理房貸, 新房嚴格限價,二手房實行價格指導,樓市調控持續升級,地產邏輯全面重塑,住有所居成為主旋律。在這樣的背景下,樓市加速出清,回歸居住本源,不少戰略預判失誤的房企艱難掙扎,迎來了前所未有的考驗。特別是恒大風險暴露後,地產開發商的日子更不好過,近期房市場可謂是風雲變幻,重磅政策輪番來襲。昨天哈爾濱出台「十六條」穩定樓市,打響救市第一槍,作為全國首個發布全面利好的省會城市,釋放出極強的政策信號,值得深思。為此,我們幫大家釐清樓市底層邏輯、解讀近期重磅熱點,並給出未來趨勢研判。

雖然居民資產正在大騰挪,加速從地產轉向金融資產,特別是地產邏輯發生變化後,投資屬性逐漸弱化。但地產還有居住屬性,在剛需和改善的真實居住需求並未完全得到滿足的大環境下,作為生活必需品,地產還是保有較高的關注度。

回歸居住屬性後,歷史不會簡單的重複,地產的分析框架也發生了明顯的變化,以前房價「短期看政策、中期看政策、長期還看政策」,現在並不完全適用,供需基本面重回主導,政策的效果也要區分來看。對於住房還明顯供不應求的核心城市,當政策寬鬆的時候,需求大概率會改善。價格永遠是用邊際來定價的,不管房價長期的終點在哪,短期之內政策還是很好的預測信號;但是對於住房供過於求的很多地方而言,政策已經沒那麼重要了,只能延緩節奏,並不會改變大勢。該跌的地方放鬆之後還會跌,只不過可能跌的慢一些。

最近樓市政策層出不窮:央行例會12年來首提「房地產」,提出「兩個維護」,引導樓市健康平穩發展,支持合理的住房消費,微調已經開始;多地房貸利率下調,銀行放款提速,部分地區房貸政策鬆動,拐點初現;哈爾濱多部門聯合出台十六條穩樓市,緩解房企流動資金壓力,提升購房需求,打響救市第一槍。特別是近期通脹加速蔓延,新一輪漲價潮已經到來,建材行業全線漲價,原材料價格上漲向建造裝修終端擴散,成本抬升加劇房價上漲的擔憂。

但目前來看,不管是央行的罕見表態,還是各地的政策放鬆,主要還是局部小招為主,並沒有降低首期比例、下調按揭利率等全面大招。央行首提「房地產」,主要是為了保障首套剛需和二套改善的正常住房消費需求,保障合理的住房消費權益。在堅持「兩道紅線」房貸集中管理和嚴格審核貸款資質的基礎上,對首套剛需提供差異化信貸支持,最多是結構性的微調糾偏,整體地產信貸政策很難有明顯的鬆動。廣州、佛山、蘇州等地開始下調房貸利率,主要是前期房貸利率漲幅較大,處於高位,更多是糾偏優化,避免誤傷剛需,按揭貸款還是要滿足首期來源合規、具備房貸申請資格、銀行流水兩倍覆蓋貸款等基本要求。哈爾濱雖然做出了很多努力:一方面,通過降低預售許可標準、加快預售資金返還、降低土地增值稅預徵率、支持房企促銷活動、降低房企拿地成本,為房企減負;另一方面,通過加大人才和新市民購房補貼力度、放寬二手房公積金貸款期限、降低公積金貸款申領門檻、降低公寓居住成本,合理引導剛需釋放。但也只是為了部分地區穩定市場,在房住不炒的框架裏小幅騰挪,並未全面放鬆。建材價格上漲引發房價上漲的擔憂,有些過度反應,我們不能低估政府調控樓市的決心,房住不炒不是一句空話。更重要的是,價格本質是由供需決定的,不是由成本決定的,更何況裝修在房價中的成本佔比並沒有那麼高。

雖然目前經濟下行壓力加大,但高層多次重申「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」,房地產政策難有全局性寬鬆,最多會有些差異化的邊際寬鬆,剛需可以把握好信號擇機入市。未來房價分化會進一步加劇,核心城市、核心地段稍好點也不一定能跑贏通脹,收縮城市難逃下跌的命運,投資性價比會越來越低,不建議過多配置。以下是我們對未來房地產市場的幾點判斷:

地產邏輯:房住不炒是主基調,住有所居是目標,地產加速去金融化

供給端「三道紅線」規範房企融資,需求端「兩道紅線」集中管理房貸, 新房實行嚴格限價,二手房落實價格指導,樓市調控持續升級,地產加速去金融化,標誌着高槓杆、高負債、高周轉的地產模式宣告終結,地產從金融業轉為製造業,房產的金融屬性被削弱,房價以穩為主,地產投機炒作的口子基本被堵死,炒房性價比急劇下降,回歸居住本源,供需成為主導因素。

地產政策:精準施策,差異化調控

前提還是保障政策連續性,穩定樓市,支持剛需。

大體可分為三類:

第一類是一線城市,如北上廣深市場基礎好,需求旺盛,不會出現大放鬆,因為一旦政策稍微鬆動就可能出現大幅反彈。

第二類是新一線為代表的熱點城市,如南京、蘇州、杭州等。這類城市市場基礎較好,對政策的敏感度也相對高,可能會有一些鼓勵剛需的小招,謹慎寬鬆,如降低落户門檻變相放鬆限購、放開限價、降低預售門檻、提高公積金貸款額度、取消限售、降低稅費等。

第三類是三四線城市,市場基礎較差,普遍面臨人口流出,需求萎縮的問題,就算是全面放鬆也無濟於事。哈爾濱原本就沒有限購、最低首期比例僅為20%,已經是全國最低水平,主流是三成,僅有8個城市只有兩成,但房地產市場持續低迷,供過於求,庫存積壓,這次算是全面鬆綁,還增加了購房補貼,預計其他壓力較大的三四線城市也會效仿,短期可能有託底效果,但持續性可能不強。

房貸利率:以穩為主,差異化信貸保障剛需,最嚴最緊的時期已經過去

今年以來,多地房貸利率上行,銀行房貸額度不足,放款周期變長。央行例會首提房地產後,要求「維護住房消費者合法權益」,部分地區房貸利率下調,銀行放款提速,剛需迎來了久違的好消息。預計房貸政策最嚴最緊的時期已經過去,一刀切收緊房貸政策誤傷剛需的行為將會逐漸糾偏,儘量保障剛需和剛改的正常住房消費需求,但在美聯儲Taper漸近、通脹高企的大環境下,房貸也很難有明顯的下行,近期下調的都是前期漲幅較大的區域。

房價走勢:核心城市相對平穩,三四線有回調風險

未來房價的一大特點是結構分化,而且會越來越明顯。目前房地產已經不存在全國房價大幅同步上漲的基礎,進入到城鎮化後半期後,人口將持續向核心大城市、都市圈聚集,從而為房價提供支撐。預計一線、新一線等核心城市會相對平穩,非核心城市要警惕風險。需要強調的是,房住不炒仍是主基調,雖然核心城市有長期價值,但收益已遠不及從前,稍微好點的情況也才能勉強跑贏通脹。

時機選擇:對於剛需,熱點城市熱點樓盤的新房應儘快上車,二手房還可以再觀望下

未來房地產調控會呈現全面化、精準化、常態化的特點,特別是熱點城市調控政策「多點開花」,不留死角,很難逆轉。剛需應儘快適應,熱點樓盤的新房爭取儘早上車,要不後面難度越來越大。二手房則因為指導價的調控效果才開始顯現,還有調整空間,可以再觀望挑選下。

區域選擇:核心城市、核心地段是首選

核心城市的幾個要素,一是城市群中的核心城市,二是人口持續淨流入,三是經濟發展基礎良好,四是具有某種稀缺價值,目前我們看好的是一線、新一線城市。核心地段,需要兼顧地鐵交通、商場超市、公園等生活硬件配套和醫療健康等人文軟件配套。即使是樓市下行期,好地段的房產也會更抗跌。

作者管清友為金融研究院院長、華鑫證券首席經濟顧問。

本文由《香港01》提供

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