北京杭州「棄牌率」超50%，瀋陽最差！第二輪集中供地遭遇滑鐵盧

9月以來，相繼有長春、福州、天津、青島、濟南、成都、蘇州、瀋陽等多個城市在第二輪集中土拍前臨時暫停出讓。

房企生存困境已影響到土地市場。第二輪集中供地中，多個城市遭遇延期、撤牌、流拍等「滑鐵盧」事件，中國土拍市場寒意已至。

賣地大户杭州也不能倖免。10月11日，杭州宣佈提前終止17宗地塊的掛牌出讓活動。同日，北京推出的43宗地塊僅17宗地塊有房企報名。

3日前，上海土地市場官網亦突發公告，「因需對地塊規劃建設條件作進一步調整優化等原因」，宣佈終止奉賢新城等7宗涉宅用地出讓活動。

這大有發展為普遍之勢。9月以來，相繼有長春、福州、天津、青島、濟南、成都、蘇州、瀋陽等多個城市在第二輪集中土拍前臨時暫停出讓。其中瀋陽累計有24宗地塊在開拍前一天停牌，佔第二批集中供地總量的52%；濟南有20宗停牌；天津19宗。

流拍率也步步走高。瀋陽、長春、福州、濟南和天津等城二輪土地出讓流拍率均超30%，廣州實際流拍率超過78%，杭州競品質地塊更是全部流拍。

「這一情況主要與房地產市場形勢有關，與國家對房地產市場調控有關。房地產形勢不好，加上最近恒大風險事件，直接影響企業及消費者未來預期，市場觀望情緒濃厚。」 國家發改委國土開發與地區經濟研究所國土規劃研究室主任、研究員黃徵學對中國房地產報記者表示。

北京、杭州二輪供地「棄牌率」超50%

10月11日下午3點，北京第二批集中供地42宗地塊競買申請截止。據北京市規劃和自然資源局公告，16宗地塊將從10月13日起現場競價，其餘26宗地塊將延期至下一批集中供地出讓。

北京第二批集中供地42宗地塊中僅17宗有房企報名，「棄牌率」超50%。海淀區仍然搶手，4宗地塊均有房企報名，其中海淀京昌路地塊吸引了超10家房企入局；房山、通州等區域部分地塊雖有房企報名，但卻寥寥無幾。

從報名情況來看，以中海地產、華潤置地為代表的央企；以首開、住總、建工為代表的北京本地國企依然是本輪參與競拍的主角，但參與房企總數不足30家，與首批供地超50家的熱鬧場面形成鮮明對比。

其中，中海地產獨立報名8宗地塊，涉及總金額超300億元。在此前北京第一輪集中供地中，中海地產共報名18宗地塊，但最終並沒有出手。

杭州的第二批集中供地情況同樣遇冷。31宗地塊集中出讓前夜，10月11日晚，杭州市規劃和自然資源局發布公告，終止了17宗地塊掛牌出讓活動。其中，包含預計於10月13日出讓需競品質的10宗地塊和10月12日出讓的7宗地塊。

「有10宗競品質地塊在報名階段因無企業報名，終止出讓。其他7宗，特別是位於核心城區、住宅限價5.8萬元/平方米的翠苑商住地塊，以及熱門的餘杭區雲城杭滕未來社區地塊也終止出讓，讓人意外。」杭州一位關注土拍的市場人士稱。

在第一批集中土拍中，杭州和北京成交額高居前兩位，分別為1178億元和1110億元。

10月12日，杭州市集中出讓剩餘14宗地塊，總出讓面積1213畝，總建築面積174萬平方米，總起價246.2億元。其中，富陽區富春地塊僅經過1輪報價，就由杭州市房地產開發集團與杭州富春山居集團聯合體以底價11.54億元競得，樓面價13746元/平方米。

機構數據顯示，截至10月11日，15個城市已完成第二輪集中供地，掛牌土地共700宗，流拍及中止交易數量達206宗，流拍及中止交易率達到29.4%。

15城平均土拍溢價率為4.9%，較首批22城16.8%平均溢價率下降11.9個百分點。其中，廣州、長春、濟南、成都二輪集中供地平均溢價率僅0.8%、0.4%、0、0.1%。低溢價成交土地佔總成交土地量增加，如廣州底價成交土地佔總成交量的90%。

瀋陽為出讓情況最差城市，流拍和中止交易率最高，為 58.7%；其次是廣州，流拍和中止交易率達52%。克而瑞廣州區域分析師肖文曉認為，廣州第二輪集中供地結果比預期更冷，48宗地塊僅成交23宗，超過半數土地未能成功出讓，特別是第二天24宗土地只成交7宗，包括番禺大石和黃埔開蘿大道兩個熱區地塊也無人問津。

首輪土拍溢價率高達45%的重慶，在第二輪集中供地中溢價率直接降至零，流拍率高達42%。

深圳是第二批集中供地土地出讓情況最好城市，22宗掛牌土地僅1宗流拍，除3宗為底價成交外，剩餘地塊均觸達上限價。易居房地產研究院研究員湯懷英認為，主要因房企依然看好深圳市場，且深圳對本輪集中供地土地最高成交價格與住宅最高限價進行了調整，為房企留下適當利潤空間，繼而提高了房企拿地熱情。

對於第二輪集中供地頻繁流拍，廈門大學建築與土木工程學院、經濟學院及王亞南經濟研究院「雙聘教授」趙燕菁認為，中國各主要城市同時出現土地大規模流拍，表明其原因不是地區性和偶然性的，它是前一時期中國一系列房地產政策的組合結果，首先，最主要的是央行對房地產貸款收緊，極大地抑制了購房者和開發商流動性；其次，「房價問責」，用行政手段壓抑了住房一級市場，引發二級市場價格倒掛，新房成為無風險套利市場；第三，「集中供地」使土地與開發商從「一對多」賣方市場變為「多對一」買方市場。

此外，地方政府「增容式城市更新」「增容式棚户區改造」「增容式城中村改造」「工業用地改住房用地」「商業用地改住房用地」，都在市場上囤積了大量賣盤。所有這些因素的合成結果，導致了當前土地大面積流拍。

「躺平」房企增多 土拍成國企圍獵場

在調控嚴格、房企資金承壓、利潤被不斷壓縮的環境下，過往曾大舉拿地房企尤其是千億民企出現了罕見的「躺平」現象。

一位開發商人士直言，房企目前普遍債務和經營壓力過大，拿地意願非常低，並且測算後認為多數城市地價仍然偏貴，包括杭州、南京等。嚴厲的樓市調控下，也不敢在當前售價基礎上寄予太多漲價期望，拿地更偏謹慎。

中信建投數據顯示，9月份，百強房企實現單月銷售操盤金額7596億元，單月業績規模不及8月，按年下降 36.2%；2021上半年行業整體結算毛利率和歸屬母公司淨利率均下滑，進一步降低了房企拿地積極性。

房企融資環境亦不樂觀。據克而瑞數據，9 月份典型房企融資總量為 851.22億元，按月上升1.2%，按年下降37.1%，融資量持續走低，已不到千億元。自2020年11月以來，房企單月融資已連續11個月按年下降。由於房企積極降槓桿，需要動用自有資金進行債務償還，也在一定程度上影響了房企拿地積極性。

在第二輪集中供地競拍規則中，溢價率上限雖下降，但多個重點城市從購地資金、保證金等多維度提升參拍門檻，並設定禁拍年限，對房企綜合競爭能力提出更高要求。

如上海、蘇州等17個城市要求建立「購地資金來源審查制度，加強購地和融資的監管」，要求股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利，明確房企股東和購地資金來源「五不得」。

多數城市對房企違規參拍加大處罰力度，除扣除保證金外設置1-3年禁拍時間，杭州、深圳、蘇州等城市還上調了保證金比例至20%-50%，直接限制了開發商拿地規模和力度，對房企綜合競爭能力提出更高要求。

但一些穿越周期的實力央企和國企，融資能力相對較強，幾乎以「躺贏」姿態圍獵於第二輪土拍戰場。

中海地產算是其一。過去一個月內，中海地產累計在天津、蘇州、瀋陽、重慶、廣州、南京、深圳等城市公開拿地24宗，新增建面逾289萬平方米，成交總價近508億元，相當於上半年拿地總額的65%。截至二季度末，中海銀行結餘及現金為1174.27億元。

在第二輪集中供地企業拿地金額方面，中海地產、保利發展、建發房產全口徑拿地金額分別達到337.2億元、172.9億元、101.2億元，為本次土拍投資最高的3家房企；拿地數量方面，中國鐵建、中海地產、龍湖集團分別拿下 13、13、12宗土地，位列房企拿地數量前三。

國有房企融資優勢愈發凸顯。機構數據顯示，銷售排名50強房企中有 29 家在第二次土拍中有所收穫，共拿地101 宗，拿地總金額達997.43億元。其中，國有房企拿地宗數佔拿地總宗數的86.1%；從拿地金額來看，國有房企拿地總金額達 891.1 億元，民企拿地總金額僅106.3 億元。

土地市場突然就遭遇「寒潮」，冷的形勢是否會有所轉變？

「尚需觀察。」黃徵學認為，房地產貸款集中度管理下，很多銀行房貸額度基本用完，剛需人群也受到衝擊，把剛需釋放出來可能是未來政策調整方向，但中央堅持「房住不炒」的決心堅定，政策不會大轉彎。

「如果土地大規模流拍，以土地為核心的資產就會貶值。表面上看，土地流拍只是影響地方政府財政收入，實際影響的卻是社會融資，後者乃是現代貨幣生成的關鍵一環。一旦社融斷崖式下降，政府又失去作為最後借款人的能力，就會觸發銀行系統性風險，這才是當下土地流拍更深層危險。」趙燕菁說。