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倒計時!不要低估房地產稅

倒計時!不要低估房地產稅

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利劍出鞘。

日前,《求是》雜誌刊發高層重磅文章《紮實推動共同富裕》,在「加強對高收入的規範和調節」一章中,提出「要積極穩妥推進房地產稅立法和改革,做好試點工作」。

這意味着,倡議許久的房地產稅,即將到了落地階段。

過去幾年來,推進房地產稅立法的說法時常出現,但這一次有着實質性不同。

其一,房地產稅立法不僅要「積極穩妥推進」,而且首提「做好試點工作」。

由於稅收法定原則,房地產稅必須經過人大立法程序, 不會立刻上馬。但房地產稅,完全可以試點先行,一些樓市高熱不退的一二線城市可能首當其衝。

有人說,10年前,上海重慶就已率先試點房產稅,這一次為何又要重新試點?

原因並不複雜,一方面,上海重慶版的房產稅只涉及房產本身,而這一次的房地產稅改革涉及房地產的方方面面,既有房產持有稅,也有與土地相關的稅收,是系統而全面的改革。

另一方面,上海重慶版房產稅,覆蓋範圍太窄,稅率極低,影響極小,既無助於補充地方財政,也不足以遏制房價上漲勢頭。

比如上海,只針對新購買的二套及以上住房徵收,過去買房的存量房源不徵收,第一套房也不徵收,人均60平方以下的也免徵;稅率僅為0.6%,且可按70%價格徵收。而在重慶,只對高檔住房和別墅徵收,普通住房也不徵收。

而在國際上,房地產稅率最高可達3%,除了對剛需有必要免徵面積之外,無論是新房還是二手房,無論是首套還是二套,無論是住宅、公寓還是高檔別墅,全部都在徵收之列。

每年即便只有1%的稅率,1000萬的房子每年10萬的房產稅,10年就是100萬。

要知道,房產稅是持有稅,不是一次性繳納了事,而是逐年徵收,這正是其威力所在。

所以,這一輪房地產稅試點,大概率會與國際接軌,不再是蜻蜓點水。真正的房地產稅,必然是覆蓋廣泛且威力巨大。

其二,房地產稅,首次被置於「共同富裕」的時代主題之下,且放在「加強對高收入的規範和調節」一章中,無論是定位還是重要性都有着明顯不同。

以往提及房地產稅時,多是放在 「建立現代稅收制度」。房地產稅立法,與個稅、消費稅、資源稅等共同作為稅收法定的改革方向,更多是技術層面的調整。

長期以來,房地產稅被寄託着取代土地財政的期待。房地產稅是100%的地方稅,稅收全部歸地方政府所有,當許多城市賣地收入開始枯竭之時,房地產稅的必要性就體現出來。

然而,站在共同富裕的時代旗幟之下,房地產稅就不只是稅收法定或取代土地財政那麼簡單,它還被賦予調節收入差距、推進共同富裕的重任。

其三,哪些城市最有可能成為房地產稅試點?

目前官方並未公布試點標準及入選城市,但基於各界討論,這些城市最有可能首當其衝。

一是房價漲幅過高的城市。中國樓市已經呈現區域分化之勢,一些南方城市房價持續暴漲,以深圳、廣州、杭州、成都、東莞為代表的一二線城市,房價相比10年前翻了3-5倍,這些城市有可能首當其衝。

二是土地資源相對不足的城市。房地產稅也是純地方稅,不與中央分成,這對地方政府來說,意味着多出一筆穩定的稅源。當土地財政面臨枯竭,房地產稅上馬的動力就會前所未有之高。

三是具有全國示範效應的城市。房地產稅,作為樓市調控最重要的武器,不會輕易出手,一旦出鞘必然光芒逼人,所以試點城市應當是有全國示範效應的城市。

這些城市在全國具有廣泛知名度和影響力,房產稅落地能夠產生足夠大的威懾效應和示範價值。

這方面,作為先行示範區的深圳、自由貿易港的海南、共同富裕示範區的浙江可謂首當其衝。

此外,房價最高的上海、北京,漲幅位居前列的廣州、廈門,以及網紅城市代表成都等,也不無推廣的可能。

其四,房地產稅能不能降房價?

如果房地產稅是為了替代土地財政而來,降房價確實不是政策目標。但如果房地產稅指向的是共同富裕,那麼房價必然首當其衝。

就短期來看,房地產稅的出台,將會進一步強化「房住不炒」的預期,不僅具有強烈的心理利空效應,還會對炒房者和擁有多套房的公職人員產生威懾效應,拋盤會比較突出,對房價顯然會構成利空。

就中長期而言,房地產稅只是影響房價的一個因素,而房地產還受制於貨幣金融、土地供給、人口流入、經濟增長等因素,房產稅並非唯一決定因子。

但是有一點必須要明白:房產稅一旦開徵,則向社會傳遞了再強不過的調控信號,這是典型的「預期管理」,影響仍舊不容忽視。

所以,無論如何,不要低估房地產稅。

本文由《香港01》提供

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