華潤置地爭搶拿地「窗口期」　公司淨利率跌至近五年谷底

在多數房企受累於行業「三道紅線」等政策限制時，不少國央企面前卻出現一扇「窗」。

10月13日，北京二輪集中供地，華潤置地+首開股份44.95億元摘得北京海淀區西北旺鎮03地塊。

據了解，這幅地塊吸引了中海地產、華潤置地+首開股份、建工+金隅、招商蛇口4家房企及房企聯合體參與競價，難見民營房企的身影。

今年下半年，在二輪集中供地普遍遇冷的情況下，國央企成為活躍在土拍市場上的「主力軍」。以華潤置地為例，據不完全統計，在深圳、南京、青島、合肥等地的二輪集中供地中均出現華潤置地的身影，並將不少土地收入囊中。

中央財經大學副教授、中房智庫研究院執行院長柴鐸告訴記者，在當前銷售市場和上游融資的雙重限制下，房企拿地日趨謹慎。在這個局面下，資金狀況相對來講比較好的還是一些國央資背景的房地產企業。這也解釋了為何當前的土拍市場中屢現國央企身影。

對於華潤置地的加速補倉，其實也能理解。華潤置地總裁李欣曾公開表示，華潤置地2025年的銷售額和租金收入將在2020年基礎上實現翻倍，要再造一個華潤置地。

近年來，華潤置地的銷售額逐年遞增，在2020年達2850億元，同時，華潤置地也在積極拓展土儲。不過，財報數據顯示，公司淨利率卻在2020年跌至近五年新低。

10月15日，記者就公司拿地、利潤等問題採訪華潤置地有關負責人，但截至發稿未收到回覆。

緊抓拿地「窗口期」

今年的前兩輪集中供地，市場表現前後不一。在次輪集中供地中，不少城市出現土地流拍現象，市場遇冷昭然若揭。

一位央企投拓人士對記者稱，房企的投資口也存在跟風現象，具體而言，參加一場土拍，除了要研究地塊的競價細節，還要搞清楚行業裏的企業誰去，誰沒去，都不去的話，土拍的預期就會降低。

但華潤置地在北京次輪供地中卻表現搶眼。記者梳理資料發現，除上述北京海淀區西北旺鎮03地塊外，10月12日，華潤置地+中鐵置業聯合體還以68.5億元底價競得大興區西紅門鎮DX04-0102-6011、6014地塊。

柴鐸表示，國企央企和一般的民營房企在經營思路上有很大的區別，它的考核導向，從國企的一貫的特徵，就在於資產的保值，而對於企業的盈利需求，並不是特別激進；相較之下，一般的房企的經營思路，更加激進，資金的槓桿率用得更足，那麼在當前的政策調控下，資金鍊緊張的問題就逐漸暴露出來。

2020年8月，房地產行業「三道紅線」的出台讓許多企業措手不及，疊加後續出台的土地端、房貸端新政，更讓不少企業深感壓力重重。

不過，有着國資背景的華潤置地卻嗅到發展的契機，開始將企業轉向發展的快車道。

在2020年業績發布會上，華潤置地總裁李欣表示，公司在增量土地獲取上，將採用兩條腿走路：一是要抓住土地兩集中供應的政策，在22個城市裏，利用財務優勢、抓住時間窗口期，保住土拍市場資源和機會；同時在多渠道、多元化拿地方面進一步發力。

李欣還披露了華潤置地的「十四五」戰略規劃，即2020年-2025年的權益銷售額和租金收入都翻倍，再造一個華潤置地。權益銷售額再翻一倍，相當於年化複合增速約15%，在頭部房企裏屬於領先的增速。

到2021年，華潤置地在拓展土儲上繼續發力。根據中指研究院房企拿地統計數據，今年華潤置地1-9月拿地面積857萬平方米，當月行業排第6名，按年增長14.9%。

根據華潤置地2021年中期業績會披露，上半年公司累計拿地金額達915.2億元，按年增長55.4%；權益拿地金額742.6億元，按年大增91.4%；上半年權益金額口徑的拿地銷售比已經超過40%的紅線，達到了69.6%。

謹慎看待土地市場

華潤置地抓住機會積極「補倉」有着深厚的歷史原因。

2019年年初，曾在華潤置地任職超過26年，一手締造萬象城項目，為華潤置地注入了商業地產基因的公司執行董事、提名委員會主席的吳向東離開華潤置地，前往華夏幸福任職。

有媒體報道稱，追隨吳向東離開華潤置地的人數超過30人，涉及城市更新、工程、設計等各條業務線。

深刻的人事變動對華潤置地的影響至今是否平息，尚需打上一個問號。不過，在加速補倉的同時，華潤置地面臨一個現實問題，那就是銷售成本在逐漸攀升，利潤逐年下滑。

年報數據顯示，截至2020年12月31日，華潤置地銷售成本為1241.72億元，按年增長34.93%。而2018年及2019年，其銷售成本已呈現出按年增加態勢，增速分別為12.51%%、33.71%。

在此之下，華潤置地的利潤水平也受到影響。翻閲華潤置地的財報可以看到，2018年-2020年，華潤置地的毛利率分別為43.39%、37.89%、30.86%，按年增幅為7.98%、-12.68%和-18.56%。

與此同時，2020年的淨利率也下降至5年來新低。2016-2020年淨利率分別為20.6%、21.3%、22.5%、23.3%、19%。

到今年，在土儲端動作頻頻的華潤置地，也而臨市場普遍遇冷的局面。

公司公開資料顯示，2021年9月，華潤置地及其附屬公司實現總合同銷售金額約人民幣221億元，總合同銷售建築面積約113.45萬平方米，分別按年減少23.8%及2.7%。同期，權益合同銷售金額及權益合同銷售建築面積分別約149.8億元及79.9萬平方米，分別按年減少13.3%及8.1%。

在8月26日召開的華潤置地2021年中期業績發布會上，李欣首先肯定了企業在土地端的成績。他表示，華潤置地在上半年獲取的土地質量是非常不錯的，包括，住宅佔比佔到85%，以及在一二線城市佔比在85%左右。

不過相比之前在土地端的進取，華潤置地下半年的投資策略似乎有些收斂。下半年，基於地方的政策走勢，華潤置地會秉承這樣幾個原則：首先是量入為出；其次要確保合理回報；第三，也要保證華潤置地非常穩健的財務結構。李欣表示，華潤置地在今年下半年，仍然會堅定的保持這樣的投資定力，謹慎的去看待土地市場。

柴鐸也表示，中國城鎮化與工業化已經步入下半場。房地產行業對於國家硬件設施、居民生活環境建設的歷史使命已經步入後期，土地作為獲取城市建設原始資本的功能也必將被削弱。從長期來看，降低土地的融資和金融槓桿屬性，回歸土地生產要素屬性，讓土地成為支持實體經濟的要素的總體導向是大勢所趨。