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閩系房企大佬閉門會議,討論最多的是:三道紅線、去槓桿、美元債

閩系房企大佬閉門會議,討論最多的是:三道紅線、去槓桿、美元債

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01

9月底,三盛總部,閩系房企大佬們開了一次秘密聚會。

在這次秘密聚會里,閩系老闆們抱團取暖,互相支持拾取信心。期間,大家談的最多的,是三道紅線、去槓桿和美元債。

短短几天后,讓市場震驚的花樣年美元債違約事件爆發了。

雖然花樣年的體量和社會影響力不如部分房企,但由於花樣年違約毫無徵兆和跡象,從對投資者信心和民營地產信用的殺傷來說,其實更為嚴峻。

要知道,花樣年5月就告知所有投資者,在手現金充足,有100億完全可以使用,不受限制,通過資金池出入境,如有必要完全可回購2024年之前到期債券;6月底中報出來,花樣年顯示在手現金271億,同時還有北京豐台項目出售的定金,青島的商業和住宅項目出售回款約5億美元會用於美元債還款。

到了9月30日深夜,花樣年投資者負責人還信誓旦旦,公司剛賣了彩生活,賬上有的是錢,將如期歸還美元債。國慶後的10月4日,花樣年危機正式爆發。

由此,這種直到最後一刻也不鬆口的欺騙行為,讓資本對房企徹底喪失了信心。

一時間,僅10月4日-10月9日一周,有44隻地產美元債跌幅超過20%。10月9日,當代、綠地、陽光城、融信、佳兆業、路勁、綠城、中駿、合生創展等房企發行的13筆美元債跌幅也達到3%-10%。

10月11日,當代置業宣佈,10月25日到期的2億美元的債券餘額延期兑付,目前正在尋求投資人的諒解和同意,一位香港投資人士認為,這一宣佈等同於官宣違約。(瑞恩資本Ryanben Capital授權使用)

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可以說,恒大事件吹響了地產謝幕之年的號角,但真正的巨雷,卻不會是它。

這是因為,市場對恒大的結局早有預期。結局如何並不重要,也許在其來臨之際,市場反而會迎來真正的反彈。

真正的巨雷,也不會是部分人口中的中國平安。儘管中國平安是全國多家開發商的二股東、華夏幸福的大股東,但平安擁有鉅額的保險業務支撐,利潤安全墊很厚。平安近期的陰跌,已到尾聲。

那麼,真正的巨雷是誰?就是前文所述的美元債,以及炒客手中無法續期的經營貸。

為什麼是美元債和經營貸?

我們知道,美元債,幾乎是現在開發商最後的救命稻草了。一旦還不上美元債,這就意味着這家房企的融資渠道鎖死,這個暴雷就只是開始。

而從花樣年賬上200多億現金,三道紅線只踩了一條,結果連2億美元債務都搞不定來看,很多房企的年報、中報數據都不可信,三道紅線,也根本防不住企業暴雷!

其實,三道紅線防不住企業暴雷,這是有根源的——房企債務的很大部分,並非明面上的債券融資,而是隱形的明股實債。

現在最大的矛盾點就是,上面怕居民債務吹過頭要爆了,限制房貸總量,上面關水龍頭,下面房企獲取現金流的速度就下降,而近十幾年搞明股實債,幾乎沒有房企不搞,已經積重難返。

由此,房牛的時候當然是風光無限,房熊自然是現金流緊繃。很多企業表面都在綠檔、黃檔,實際上已經入不敷出、朝不保夕!

而另一方面,房企賣房,回籠的是人民幣。房企還美元債,是需要先到金融機構(資金池)兑美元的。

比方說,某房企欠銀行100億,這幾筆貸款都是有土地抵押的。然後,他們家的1億美元的美元債到期了,老總想要兑點美元來還債。然後,銀行的老總跟房企的老總說,行啊,先把我們行的貸款給還了吧。

對於房企來說,這個時間點,如果不能先把國內的債務還掉,就很難跟金融機構換到美元,來還美元債。

所以當房企出現美元債違約的話,基本就意味着,這家房企連國內的債務都還沒搞定,資金鍊已經處於「賬上沒錢」的末期。

由此,一方面,美元債是部分房企維持資金鍊最後的救命稻草,要想持續維持資本信用,就得將美元債的歸還次序靠前,借新債、還舊債;

另一方面,還美元債,要先還國內債,而國內「明股實債」的隱性債務龐大,三道紅線使得積弊已久的房企突然資金鍊斷流,歸還次序靠後的美元債一旦違約,又會造成房企信用的大崩塌.....

種種一切,使得美元債成了房企債務中的「阿克琉斯之踵」。

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剛剛我們說了,真正的大雷,是房企的美元債,以及炒房客手中無法續期的經營貸。

為什麼還有經營貸呢?經營貸不是在年初的時候就開始嚴查,不也沒查出什麼嘛?

確實,年初嚴查經營貸的確沒查出什麼,畢竟貸款已經放出去了,「既往不咎」是對社會影響最小的準則。

但是,嚴查沒結果並不代表經營貸續簽就順利。由於經營貸大多是兩三年一簽,買房屬於「短貸長投」,續簽在當下十分麻煩。

由此,從這方面看,不管是深圳的炒房客還是其他城市,以前用經營貸買房有多痛快,到了續貸時候就要多痛苦。

經營貸,仍然是藏在樓市裏的一顆暗雷。

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說實話,房企美元債最大的干係人,是歐美那邊的投資者乃至金融機構,他們才是最大的債主。這也是為什麼布林肯會喊話的原因。

但是,如果先處理美元債,實際上是先幫外國投資者脱困,反而會把困難留給了國內——但美元債債主都是專業投資者,他們有判斷風險、承受風險的能力和義務。如果你不讓他們承受風險,他們反而罵你不專業、不夠市場化、黑箱操作,他們反而瞧不起你。

其實,這番操作在1997年的亞洲金融危機也是一樣:泰國、韓國、印尼本來應該一拍大腿,讓債務問題自生自滅,但是歐美政府給這些亞洲國家政府以巨大的壓力,逼他們找IMF借錢還債,累了十年,最終得救的,卻是歐美的銀行、金融機構。

由此,先處理國內債務,再處理美元債,這一個次序不能亂。而這一個次序,又使得房企美元債非常容易暴雷。

本文由《香港01》提供

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