趙偉：內地土地市場怎麼了？

年中以來，各地土地市場明顯降温、土地流拍率大幅抬升，對地產投資影響及未來演繹？本文梳理，可供參考。

一問：土地市場成交情況變化？土地市場全面降温，流拍率創歷史新高

第二批土拍集體降温，多數試點城市成交規模下降、土地流拍率大幅抬升。從第二批土地成交情況來看，各城市溢價率得到明顯控制；15個城市的平均土地溢價率為4.9%，較首批大幅下降11.9個百分點；多數城市土地流拍現象更明顯；15個城市土地流拍率為26%，較首批大幅抬升19.6個百分點。伴隨流拍率上升，15個城市二批供地成交面積、成交金額分別較首批按月大幅下降23.6%、21.7%。

集中供地試點城市以外，全國範圍的土地市場已開始全面降温；全國土地成交面積從年中以來持續負增長，且降幅趨擴大。年中以來，百城土地成交建築面積增速，持續走弱；9月，百城土地成交面積，兩年複合增速為-20.7%，較6月高點大幅下滑38.7個百分點，連續3個月負增長。成交面積大幅下滑，主要由於需求疲弱；從流拍率來看，9月百城土地流拍率達到65.5%，創2008年以來新高。

二問：土地市場為何降温？融資趨緊、銷售轉冷下，房企投資轉謹慎

按揭供給受限下，地產銷售持續降温。貸款集中度考核下，按揭貸款供給受限明顯，9月居民中長期貸款，按年減少1695億，連續五個月負增長；按揭受限下，商品房銷售面積增速持續下挫；9月，地產銷售額、銷售面積，兩年複合增速為-1.2%、-3.5%，增速連續5個月下滑；伴隨銷售下滑，新房開盤去化情況走弱；三季度，中指院監測的14個重點城市中，整體的去化率也由70%下降到58%。

伴隨銷售增速下挫、房企資金承壓，多數房企對拿地的態度趨於謹慎。從2021年上市房企半年報來看，房企投資積極性指標，拿地面積與銷售面積比值，明顯下滑；2021年上半年，上市房企地銷比平均值為22.9%，較2020年大幅下滑4.2個百分點；銷售下滑，投資態度轉謹慎下，三季度上市房企土地購置面積、土地投資額，兩年複合增速分別為-23.9%、-15.7%，較二季度下降超過40個百分點。

三問：伴隨土地市場降温，未來地產將如何演繹？調控轉向仍需等待

隨着土地市場降温，部分城市「因城施策」微調，放寬購房資格、預售條件、土地增值稅等。7月以來，三線城市房價按月連續三個月下降，土地出讓收入大幅下降；「穩地價、穩房價、穩預期」政策目標下，部分城市「因城施策」有所調整；岳陽、鄂州、孝感等十個城市住建局發布限跌令；哈爾濱，對樓市出台「十六條」政策，為符合條件的購房人群提供一次性購房補貼、降低土地增值稅。

三條紅線、貸款集中度考核等調控政策，抑制地產融資；調控政策轉向，或仍需等待。雖然部分城市「因城施策」有所微調，但三條紅線、貸款集中度考核等核心政策並未鬆動。從過去經驗來看，土地出讓收入，或為預判地產調控政策轉向的領先指標；2012年、2015年地產調控轉向前，300城土地出讓收入，累計按年均低於-30%；前8月，300城土地出讓收入累計按年，兩年複合增速已降至1.3%。

風險提示：政策調整等。

報告正文

一問：土地市場成交情況變化？

第二批土拍集體降温，多數試點城市成交規模下降、土地流拍率大幅抬升。截止9月底，已有15個城市完成第二輪集中供地；從第二批土地成交情況來看，各城市溢價率得到明顯控制；15個城市的平均土地溢價率為4.9%，較首批大幅下降11.9個百分點；溢價率下降的同時，多數城市土地流拍現象也更明顯；15個城市的平均土地流拍率為26%，較首批流拍率大幅抬升19.6個百分點。伴隨流拍率上升，15個城市二批供地成交面積、成交金額分別較首批按月大幅下降23.6%、21.7%。

集中供地試點城市以外，全國範圍的土地市場已全面降温；全國土地成交面積從年中以來持續負增長，且降幅趨擴大。年中以來，百城土地成交建築面積增速，持續走弱；9月，百城土地成交面積兩年複合增速為-20.7%，較6月高點大幅下滑38.7個百分點，連續3個月負增長。成交面積大幅下滑，主要由於需求疲弱；從流拍率來看，9月百城土地流拍率達到65.5%，創2008年以來新高。

從不同能級城市來看，二三線城市土地市場降温更明顯。9月，從百城土地市場成交情況來看，一二三線城市的土地流拍率分別達到27%、86.4%、55.1%，較6月大幅提高10.7、60.7、43.1個百分點；其中，二三線城市的土地流拍率創歷史新高。伴隨流拍率上升，二線、三線城市土地成交面積，兩年複合增速分別由6月的11.1%、5.4%，大幅下降到9月的-12.8%、-48.1%，連續三個月負增長。

二問：土地市場為何降温？

按揭供給受限下，年中以來地產銷售持續降温。貸款集中度考核新規下，居民按揭貸款供給受限明顯，9月居民中長期貸款，按年減少1695億，連續五個月負增長；按揭受限下，商品房銷售面積增速持續下挫；9月，地產銷售額、銷售面積，兩年複合增速為-1.2%、-3.5%，增速連續5個月下滑；伴隨銷售下滑，新房開盤去化情況走弱；三季度，中指院監測的14個重點城市中，整體的去化率也由70%下降到58%；其中，二線城市的去化率由二季度的63%，大幅下降到47%。

伴隨銷售增速下挫、房企資金承壓，多數房企對拿地投資的態度趨於謹慎。從2021年重點上市房企半年報來看，房企投資積極性指標，拿地面積與銷售面積比值，明顯下滑；2021年上半年，重點上市房企地銷比平均值為22.9%，較2020年大幅下滑4.2個百分點；銷售下滑，投資態度轉謹慎下，三季度上市房企土地購置面積、土地投資額，兩年複合增速分別為-23.9%、-15.7%，較二季度下降超過40個百分點。

部分民營房企信用風險發酵，加劇民營房企觀望心態。隨着融資環境收緊、銷售下滑，部分民營房企債務風險發酵；2021年以來，首次違約房企數量和債券規模均突破歷史新高；債務風險發酵下，民營房企外部融資環境進一步惡化，加劇了部分民營房企投資拿地的觀望心態；從第二批集中供地情況來看，民營房企參與度大幅下降，拿地數量佔比由第一批的54.7%，大幅下降到13.9%，創歷史新低。

三問：伴隨土地市場降温，未來地產將如何演繹？

隨着土地市場降温，部分城市「因城施策」微調，放寬購房資格、預售條件、土地增值稅等。7月以來，三線城市房價按月連續三個月下降，土地出讓收入大幅下降；在「穩地價、穩房價、穩預期」政策目標下，部分城市「因城施策」有所調整；岳陽、鄂州、孝感等十個城市住建局發布限跌令，穩定房價；哈爾濱住建局，在10月對樓市出台「十六條」政策，為符合條件的購房人群提供一次性購房補貼、降低土地增值稅。

三條紅線、貸款集中度考核等調控政策，抑制地產融資。雖然部分城市「因城施策」有所微調，但2016年後地產調控思路已轉為「長效機制」；2020年下半年以來，長效機制進一步完善；三條紅線、貸款集中度等政策，約束金融資源向地產集中，將持續調控房企融資與居民按揭貸款供給；土地兩集中出讓制度，規範土地拍賣流程，抑制土地金融化；各重點城市，出台二手房指導價格制度，嚴控二手房交易環節。

從過去經驗來看，土地出讓收入或為預判政策拐點指標。地產銷售低迷，將拖累房企拿地意願，進而影響地方土地出讓收入；而土地出讓收入是地方政府財政收入的重要組成部分；土地流拍增加，加劇地方政府的財政壓力。2012年和2015年，地產調控放鬆前夕，300城土地出讓收入累計按年下降超過30%。前8月，300城土地出讓收入累計按年，兩年複合增速為1.3%，較2020年水平下降18.3個百分點；從土地出讓收入變化來看，地產調控轉向或仍需等待。

經過研究，我們發現：

（1）全國範圍的土地市場已全面降温；全國土地成交面積從年中以來持續負增長，且降幅趨擴大。年中以來，百城土地成交建築面積增速，持續走弱；9月，百城土地成交面積兩年複合增速為-20.7%，較6月高點大幅下滑38.7個百分點，連續3個月負增長。成交面積大幅下滑，主要由於需求疲弱；從流拍率來看，9月百城土地流拍率達到65.5%，創2008年以來新高。

（2）伴隨銷售增速下挫、房企資金承壓，多數房企對拿地投資的態度趨於謹慎。從2021年重點上市房企半年報來看，房企投資積極性指標，拿地面積與銷售面積比值，明顯下滑；2021年上半年，重點上市房企地銷比平均值為22.9%，較2020年大幅下滑4.2個百分點；銷售下滑，投資態度轉謹慎下，三季度上市房企土地購置面積、土地投資額，兩年複合增速分別為-23.9%、-15.7%，較二季度下降超過40個百分點。

（3）「長效機制」政策框架下，地產調控核心政策並未鬆動。雖然部分城市「因城施策」有所微調，但2016年後地產調控思路已轉為「長效機制」；2020年下半年以來，長效機制進一步完善；三條紅線、貸款集中度等政策，約束金融資源向地產集中，將持續調控房企融資與居民按揭貸款供給；土地兩集中出讓制度，規範土地拍賣流程，抑制土地金融化；各重點城市，出台二手房指導價格制度，嚴控二手房交易環節。

作者趙偉為開源證券首席經濟學家、中國首席經濟學家論壇理事。