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內地70城房價數據出爐 市場到底有多涼?

內地70城房價數據出爐 市場到底有多涼?

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杆友W推薦皇后皮箱的《人間惆悵客》:很時尚、很復古,不過也很模仿。(ps:歡迎杆友們點第二天的歌,或將自己的歌發給我們,可以寫句簡短的話,我們會將音樂下面原文附上)

10月20日,中國統計局發布了9月70城房價有關數據。

結合此前發布的的房地產宏觀數據,我們可以從多個角度,看到一個完整的9月中國樓市表現。

(中國統計局)

官方數據當然有它的缺陷,但每月發布,放到一個較長的時間中去思考,一切又顯得很有意義。特別是,當行情不那麼好時,數據的價值更加凸顯。

今天槓桿地產結合官方上述系列數據,談談9月樓市,並對未來談點看法。

70城中36個新房價格按月下跌,52個二手房價格下跌,數量均擴大

先說新房。

槓桿地產發現,9月70個城市中,有36個城市新房價格下跌,最大按月跌幅為1%,房價下跌城市較8月增加16個。

同時,按月價格漲幅,沒有一個城市超過1個點。最高的西安、銀川,也就0.6個點的漲幅。

此外,錦州、無錫新房,按月上漲了0.5個點。

(中國統計局)

按照易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進的計算,槓桿地產發現,9月70城新房價格指數總體按月下降0.1%。

他表示,這是2015年5月以來新房價格指數首次下跌。

國統局的解讀也說:

9月份商品住宅銷售價格穩中有降……

接着,槓桿地產說說二手房。

9月70個城市中,有52個城市的二手房價格按月下跌,最大按月跌幅0.8%(牡丹江)。房價下跌城市數量,較8月增加18個。

而少數二手房價格按月上漲的城市中,也沒有一個超過1個點。

漲幅最高的天津,漲幅也只有0.6個點。

(中國統計局)

比較起來,2021年3月最高峰時,70個城市中,二手房價格按月上漲的城市一度接近60個。

而上漲城市的減少,已經持續好幾個月,這個趨勢非常顯著。

按照國統局的解讀,各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格按月持平或下降。

具體來說,9月份,一線城市新建商品住宅銷售價格按月由上月上漲0.3%轉為持平。其中,北京按月由上月上漲0.2%轉為持平;廣州下降0.1%,與上月相同;上海和深圳均上漲0.2%,漲幅比上月分別回落0.2和0.8個百分點。

一線城市二手住宅銷售價格按月由上月上漲0.2%轉為下降0.4%。其中,北京、上海和廣州按月分別由上月上漲0.4%、0.2%和0.5%轉為下降0.2%、0.6%和0.4%;深圳下降0.5%,降幅比上月擴大0.1個百分點。

二線城市新建商品住宅銷售價格按月由上月上漲0.2%轉為持平;二手住宅銷售價格按月由上月持平轉為下降0.1%。

三線城市新建商品住宅銷售價格按月由上月持平轉為下降0.2%;二手住宅銷售價格按月下降0.2%,降幅比上月擴大0.1個百分點。

按年方面,各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格按年漲幅,也是持續回落。

單月銷售下滑,但有邊際改善

根據此前國統局數據,槓桿地產注意到:

第一,單月銷售面積下滑。9月全國商品房銷售面積16139萬平米,按年下滑13.2%,相比2019年下滑6.9%。

實現銷售金額15748億,按年下滑15.8%,相比 2019年下滑2.3%。

第二,單價下滑。東方證券計算9月銷售均價為9758元/平米,按年下滑3.0%,按月下滑3.0%。

1-9月累計銷售均價10342元/平米,按年增長4.7%,相比於1-8月的累計銷售均價下滑0.8%。

第三,銷售情況邊際改善。也不都是下滑的消息,比如,光大證券計算,9月,商品房銷售面積1.61億平米,單月按年下滑13.2%,8月下滑15.6%。

同樣的,商品房銷售額1.57萬億元,單月按年下滑15.8%,8月下滑18.7%。

商品房銷售均價9758元/平米,單月按年下滑3.0%,8月下滑幅度為3.7%。

東、中、西、西北的數據,槓桿地產就不挨個列舉,總之,9 月銷售總體邊際回暖。

不過,東部與中部回暖幅度較大,西部地區銷售按年延續回落趨勢,銷售面積與金額按年降幅分別擴大,區域結構分化加劇。

第四,2021年總體銷售可能不會差。億翰智庫認為,由於前9個月銷售金額,已達到13.5萬億元,如果10-12月月均銷售金額達到1.3萬億元,則2021年銷售金額將再創新高。

通常情況下,房企在第四季度銷售業績佔比更高,並且2019年和2020年第四季度的月均銷售金額分別是1.4萬億元和1.5萬億元,因此全年來看,預計銷售金額仍將維持在 17萬億元以上。

第五,所以槓桿地產要說,2021年房地產沒有想象中差。考慮到央行表態軟化、中房協也開座談會了,且2022年總要習慣性給一波房地產小周期,2022年房地產也未必就更糟。

倒黴的,主要是那些槓桿高、管控差的房企。

開工投資和資金面壓力會讓房企分化加劇,選靠譜公司的房子很重要

研判2022年房價或者走勢,從企業端來看,可能有一定價值。

第一,2022年可售的房子面積,可能會有異動。9月房地產新開工面積為17442萬平米,按年下降13.5%,與2019年同期相比,下滑15.2%,累計新開工15.3億平米,按年增速持續下滑。

第二,9月房地產投資按年減少3.5%,對房企未必是壞事。9月地產開發投資額為14508億元,按年減少3.5%。

第三,房企資金面持續收緊,個人按揭貸款總體也較嚴。1-9月,房地產開發企業到位資金合計15.1萬億元,按年增長11.1%,但是增速較8月末下降了3.7個百分點。

億翰智庫總結,從結構看,國內貸款按年繼續負增長,且降幅擴大。

自籌資金雖然按年為正,但是槓桿地產注意到,速度放緩。經營性資金中,定金及預收款按年增速放緩至 25.6%,個人按揭貸款按年增速,進一步放緩至10.7%。

2021年1-9 月,房地產開發企業到位資金具體情況如下:

國內貸款18770億元,按年下降8.4%;

利用外資59億元,按年下降36.9%;

自籌資金47212億元,按年增長6.1%;

定金及預收款56689億元,按年增長25.6%;

個人按揭貸款24124億元,按年增長10.7%。

單9 月來說,房地產企業到位資金17122億元,按年增速下滑11.2%,前值為下滑6.5%,資金壓力較大。

同時,上文提到個人按揭貸款放緩。具體看三季度,7月、8月、9月的按揭按年降幅分別為13.4%、8.0%、6.8%。

有意思,這意味着房企資金回籠也在邊際改善,但主要利好優質企業,如果都停擺的企業、樓盤,怎麼都得不到好處。

第四,購房一定要買靠譜公司的,也是槓桿地產本文的結論。市場早已入冬,但如上數據顯示的,邊際在改善,而且這個趨勢可能會延續。

優秀的房企更能受益,一定要明白。

至於二手房,選擇會更多了。

本文由《香港01》提供

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