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70城房價6年來首次轉跌 跌勢或持續到明年

70城房價6年來首次轉跌 跌勢或持續到明年

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三線城市新房價格指數按月下降0.2%值得關注,這是2020年3月以來三線城市新房價格指數首次下降,對於三四線城市而言,需要格外注意此類風險。

房價下調正成為市場主流。尤其9月份,單月房價下降城市數量大幅增加,樓市降温比想象中更快。

根據國家統計局最新數據,9月份,70個大中城市中36城(超半數)新房房價按月下跌,較8月增加16城;52城二手房價格按月下跌,佔比超7成,下跌者較8月增加18城。

9月份,全國70城新建商品住宅價格指數按月下降0.1%,這是2015年5月份以來房價首次下跌。其中,一線城市新房房價微漲0.1%,二線城市停漲,三四線城市則下跌0.2%。也就是說,此輪70城房價下跌主要是由三四線城市房價下跌造成。

二手房價格指數亦首現下滑。9月份,全國70城二手房價格指數按月下跌0.2%,拋開疫情期間(去年2月),這也是2015年4月份以來首次下跌。其中,一線、二線、三四線城市二手房房價全線下滑,分別按月下跌0.4%、0.1%和0.2%。

值得注意的是,近日央行多次召開會議,對房地產市場多有提及,強調要維護房地產市場平穩健康發展,維護住房消費者合法權益,政策層面不斷釋放出積極信號。

但更多來自市場層面聲音認為,房價下跌趨勢短期很難改變,可能持續到明年,尤其二手房市場降温趨勢會更加明確。這種降温也是一種價格去泡沫過程。

值得注意的是,二手房住宅庫存有積壓趨勢,而供求關係變化直接影響樓市。易居研究院數據顯示,截至三季度末,全國60個城市二手住宅庫存量為320.2萬套,較二季度末增長8.6%,一線、二線、三四線城市二手住宅庫存按月增速分別為15.7%、9.4%、5.1%。隨着需求端大幅收縮,二手房去化難度更為加大,樓市轉向過冷的風險不得不防。

單月下跌城市數量接近翻番

房價降價、樓市降温正成為當前主要城市房地產市場真實狀態。

國家統計局數據顯示,9月份70個大中城市中,超過一半城市新房房價按月下跌,超過7成城市二手房房價按月下跌,且下跌城市數迅速擴大,單月下跌城市數量接近翻番,這種跌勢在房地產市場幾十年發展過程中非常少見。

據國家統計局測算,9月份一線城市新房價格按月由8月份上漲0.3%轉為持平。其中,北京由8月房價按月上漲0.2%轉為持平;廣州房價下降0.1%,與8月相同;上海和深圳均上漲0.2%,漲幅比8月份分別回落0.2和0.8個百分點。

二手房價格方面,一線城市全部轉跌。其中,北京、上海和廣州分別由8月份按月上漲0.4%、0.2%和0.5%,轉為下降0.2%、0.6%和0.4%;深圳下降0.5%,降幅比8月份擴大0.1個百分點。

9月份,二線城市新房房價由8月份按月上漲0.2%轉為持平;二手房價格由8月份按月持平轉為下降0.1%。三線城市新房房價由8月份持平轉為下降0.2%;二手房價格按月下降0.2%,降幅比8月份擴大0.1個百分點。

易居智庫研究總監嚴躍進認為,三線城市新房價格指數按月下降0.2%值得關注,因為這是2020年3月以來三線城市新房價格指數首次下降,對於三四線城市而言,需要格外注意此類風險。

從按年來看,9月一線城市新房和二手房價格按年分別上漲5.3%和7.7%,漲幅比8月分別回落0.4和1.4個百分點,市場降温明顯。二線城市新房和二手房價格按年分別上漲4.1%和3.0%,漲幅比8月分別回落0.3和0.2個百分點;三線城市新房和二手房價格按年分別上漲2.3%和1.4%,漲幅比8月均回落0.5個百分點。

從具體城市來看,湛江、瀘州和唐山位列9月份房價按月跌幅榜前三位,其中,湛江和瀘州按月跌幅均為1%,唐山跌幅為0.8%。按年方面,常德、岳陽、大理、太原、瀘州、秦皇島、北海、牡丹江、南充、哈爾濱、唐山等11個城市新房價格處於下跌態勢。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉點評稱,70城房價下跌主要是三四線城市下跌造成的。近期,受龍頭房企帶頭降價影響,三四線城市紛紛打折促銷,比如廣東一些三四線城市打折促銷非常明顯,有的下跌幅度超過15%;且這種打折促銷還蔓延到中心城市的外圍區域,比如廣州的增城。另一方面,熱點城市啟動新一輪限價,嚴格控制預售審批價格,很多城市不允許新批次價格比上批次漲價。

房價下跌樓市降温會持續嗎?

仍有部分城市房價表現出「堅挺」勢頭,但漲勢也在明顯收窄。

其中,西安、銀川新房價格漲幅並列第一,按月漲幅為0.6%,尤其是西安新房價格已連漲67個月;其次為錦州、無錫,按月漲幅為0.5%。整體來看,漲幅均不高於1%。在二手房方面,天津價格漲幅領跑70城,按月漲幅為0.6%;其次為海口,按月上漲0.5%;重慶按月漲幅為0.3%,位居第三。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示,西安新房市場長期供不應求,加之二手房指導價作用,導致新房價格保持較為強勁增長。天津於8月底出台相關教育新政,即和平「8.31入學新政」,規定小學一年級登記入學,須持有與和平區户籍地址相同的房產滿三年,並設政策過渡期;小學其他年級申請轉入,須持有與和平區户籍地址相同的房產滿三年。這一新政帶動了一波學區房成交熱潮,拉動二手房價上漲。

不過,從房價上漲幅度來看,9月份新房、二手房漲幅最高城市也均低於按月0.6%,這也是2015年以來首次出現的現象。從房價上漲城市數量看,9月二手房只有17個城市上漲,新房只有27個,相比前幾個月明顯減少。比如七八月,二手房上漲城市分別為41個、27個,新房上漲城市分別為51個和46個。

值得關注的是,今年以來共有18個城市被住建部約談,如廣州、合肥、寧波、東莞、南通、上海、深圳、北京、杭州、無錫、南昌、成都、西安、銀川等,現在已有13城房價轉跌,其餘3城房價漲幅均收窄至0.2%及以內,部分城市房價甚至已連續下跌數月。

易居研究院監測到,近兩個月一線城市二手房成交量大幅萎縮。在此情況下,後續一線城市二手住宅價格大概率將繼續下滑,並進一步帶動全國市場看空或觀望情緒。依照市場慣性,年內70城二手住宅價格按月漲幅將跌入「過冷區」。

「儘管近期房地產有一些政策放鬆表現,但政策有時間滯後性,按歷史經驗看降温周期可能會持續8個月,當前可以認為房地產市場明顯進入降温周期。」嚴躍進認為。

李宇嘉亦表示,調控開始轉向穩定一面,央行強調準確全面把握地產金融審慎監管,意味着調控不是打壓房價和需求,而是防風險、保穩定。預計後續房價下跌幅度趨緩,但估計這種效應將在明年開始體現。當下由於調控政策保持穩定,資金緊縮慣性影響還在,預計10-12月70城房價按月繼續下降。

政策層面一再強調,房地產調控目標是穩地價、穩房價、穩預期,確保房地產市場平穩健康發展。這意味着,市場不能過熱,但也不能過冷。

中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴在2021金融街論壇年會上表示,目前房地產市場出現了個別問題,但風險總體可控,合理資金需求正在得到滿足,房地產市場健康發展整體態勢不會改變。

本文由《香港01》提供

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