萬達商管衝刺港交所　估值或超2000億元 | 新股IPO

據IPO早知道消息，珠海萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱「萬達商管」）於10月21日向港交所正式遞交招股書，中信證券、摩根大通和瑞信擔任聯席保薦人。萬達商管擬向全球發行股份，用於投資收購擴大在管物業面積，改造場景、硬件，戰略投資等。

招股資料顯示，萬達商管是中國最大的商業運營服務提供商，也是行業中科技驅動的商業管理和數字化運營的先驅，主要專注於商業廣場，提供商業管理服務、物業管理服務及增值服務三類業務。截至2021年6月30日，萬達商管管理380個商業廣場，在管建築面積達5420萬平方米，在管萬達廣場1年總客流量達46.07億人次。

IPO前，大連萬達商業直接持有萬達商管已發行股份總數約69.99%的權益，並透過珠海萬欣、珠海萬贏及銀川萬達間接持有其約8.84%的權益。王健林則持有大連萬達商業股權的52.68%，包括5.19%的直接權益、透過萬達集團擁有的44.31%間接權益、及其配偶林寧所持有的3.18%直接權益。因此，王健林、林寧、大連合興、萬達集團、大連萬達商業、珠海萬欣、珠海萬贏及銀川萬達構成萬達商管的一組控股股東。

多項指標行業第一，全面邁向輕資產模式

萬達商管自2002年起開始對萬達廣場進行管理，後者為全國知名的商業廣場品牌，涵蓋餐飲、生活品味、運動、藝術、兒童主題、醫療、保健、娛樂、教育以及生活服務等多元業態。迄今為止，萬達商管已經進駐204個地級及以上的城市（覆蓋60.0%以上的地級市），多為中國經濟發達及高人口密度地區；並形成全面的品牌覆蓋以及廣泛的線下流量觸達，於2021年6月末線下商户超過80000家、覆蓋品牌超過19000個。

歷經近20年的發展，萬達商管已經積澱強大的品牌實力，在行業的地位無與倫比。根據弗若斯特沙利文的資料，以截至2020年底數據計，萬達商管在管面積在全球以及中國皆排名第一，且在中國超過第二名至第十名的總和；同期合作品牌數量和年客流量均居中國第一，且是中國唯一一家在管項目覆蓋所有省級行政區的商業運營服務提供商。

基於過往的經驗和能力，萬達商管從2015年開始以輕資產管理模式管理獨立第三方商業廣場，現是中國唯一向獨立第三方大規模輸出管理的商管公司。截至2021年6月30日，萬達商管的在管商業廣場中，獨立第三方商業廣場數量達106個，佔總在管商業廣場數量的27.9%；同期162個儲備項目包括133個獨立第三方項目。

在輕資產運營模式下，萬達商管不需要投入大量的資金以取得商業廣場的土地使用權及建築物產權，採用創新的租賃運營模式，通過項目淨收益的分成，而非通過支付固定租金，綁定獨立第三方業主與其的利益。目前，萬達商管現有以及待開業的項目全部都採用輕資產的運營模式。

經營業績累創新高，線下商業生態形成閉環

萬達商管服務對象涉及業主、商户和消費者三方主體，即為業主提供全流程的商業運營服務，為商户帶來大量客流並進行營銷賦能，同時滿足消費者的綜合消費需求。在此情況下，消費者、商户和業主之間能夠產生正面的網絡效應：消費者受到全業態的合理佈局以及多元品牌的吸引，更願意來萬達廣場進行體驗、消費；商户為了更好的觸達海量線下消費者，更願意入駐萬達廣場；業主為了豐富及穩定的商户資源，更願意與萬達商管進行合作。

正如弗若斯特沙利文所揭示，每一個萬達廣場也是一個生活中心，對於周邊社區產生積極的影響。萬達廣場對於周邊社區居民而言，是一個重要的生活場所，可以提升周邊社區居民的衣食住行品質；萬達廣場也通過商圈的輻射效應，形成周邊人口、投資的聚集，進而促進周邊經濟發展、提升城市活力，並創造大量的就業機會。

通過打造這一全球領先的線下生態系統，萬達商管在實現規模經濟的同時提高經營效率。2018-2020年，萬達廣場的平均出租率（不計停車位）為98.8%；而其於2020年所有開業的商業廣場，從籌備到開業時間平均為281天，遠快於同行業可比公司平均的兩年時間，且實現首年出租率99.0%。

財務數據方面，萬達商管收入從2018年的110.23億元增至2019年的134.37億元，並進一步增至2020年的171.96億元，歸因於業務擴張導致的在管商業廣場及在管建築面積增加所致。需知2020上半年正值新冠疫情肆虐之時，萬達商管尚能維持逆勢增長委實不易。而在2021年1-6月，萬達商管收入按年增長43%至106.36億元，溢利則達6.56億元。

諸多明星機構加持，未來升值空間可期

IPO早知道觀察到，萬達商管在籌備上市過程中備受市場認可，有消息稱其獲得超過20位投資者的關注。翻閲招股書，除了王健林及其關聯大股東，萬達商管股東尚有螞蟻集團、騰訊控股網路巨頭，也有很多招商局、中信資本央企身影，以及碧桂園、碧桂園服務、上海國盛資本、太盟投資集團、普洛斯中國、華平投資，合計融得人民幣168.57億元和33億美元的投資款。

其中，碧桂園系投資額高達64.6億元、螞蟻集團投資額為25.96億元、騰訊控股投資額為15.12億元，對應持股比例為3.5890%、1.4421%、0.8401%；同時，太盟投資集團投資高達28億美元，持股比例為9.9999%。

一旦成功港股上市，萬達商管市值或超2000億元。今年3月初，萬達商業（萬達商管前身）以21.84億元掛牌轉讓4200萬股，按此價格計算估值約2354億元；而在2018年，騰訊聯合蘇寧、京東、融創給萬達商管投資約340億元人民幣，拿下約14%股份，彼時估值則達2429億元。

資本看好萬達商管，還是在於其不容忽視的行業地位。對比來看，2020年龍湖集團、大悦城、華潤萬象生活及太古地產的商場租金收入分別為58億元、23.81億元、28.95億元及24.91億元，沒有一家租金收入超過百億，同萬達商管均相去甚遠。疊加超強的運營能力和成長能力，萬達商管未來自然可期。